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业界：来自中国房地产财富论坛精英之声

首届中国房地产财富论坛于3月8日在广州正式开幕。本次论坛的主题包括了：广州论坛——境外规划与景观设计模式、深圳论坛——房地产成功项目管理模式两项。论坛邀请了香港BILL COLNS（贝尔高林）、美国EDAW（泛亚易道）、王董国际、WY等境外著名的景观设计规划公司到会，就国内地产界与境外的差距及其发展趋势作了深度论述；中山大学MBA营销学博士、建设部项目管理权威等业界专家就中国海外公司、深圳招商地产、香港国际置业等公司开发代理的成功地产项目进行了研讨。此外，到会者还在广深两地进行了成功楼盘实地考察。在地产业日益蓬勃同时竞争更趋激烈的今天，境外公司的超前理念和南方地产界的成功实践无疑对于西安的业界同仁具有借鉴意义，知识作为财富已成为共识。因此本报将就本次论坛的精彩论点做一一的阐述，以飨读得。 关注国内住宅设计焦点问题 伍晓红：（美国WY国际设计顾问公司执行董事） 随着住宅从生活必须品转入消费品时代，从物质层次上升到精神层次，从单方面要求到全方位要注，住宅市场对开发商的要求标准越来越高。 国内开发商、规划设计院因为观念、执行上的差异，导致了中外建筑水平与成就的距离。从哪些方面提高项目素质？项目总体规划设计因此成为最先的着眼点。 误区：综观国内规划的失败，常常是因为走入热衷几何图案、一味追求轴线对称、因陈守旧、过度追求容积率、跟风效仿、忽略细部设计等误区。项目规划应因地制宜，每个项目都拥有它得天独厚的优势及先天不足，国外的设计规划师往往会因势利导发掘出它的独特卖点。 扩初阶段：在扩初阶段的细部设计，国内的设计师显然重视不够。因为图纸上表现出的人为美感在建筑实体放大建成之后，在客观审视下会显得粗糙。忽略后续的扩初执行，将导致早期的建筑规划思想不能完整连贯的体现。 建筑的形神兼备：任何项目可以硬件打动买家的头脑，但要打动他的心需要感性的氛围营造。出色的建筑不但具备有形的特色，更要带给入住者无形的风格、气氛的感动。如果东拼西凑出硬件相似的外形，没有形神兼具的灵气也无法让买家最终认可。 设计与开发的合作：规划项目的定位和主题应在双方达成共识之后展开。开发商不能用结构限制建筑，对于设计的过多干预会影响建筑，束缚立意。规划师亦不可过分强调环境凌驾于建筑。设计师想成就一件作品，开发商想成就一件产品，二者并不矛盾，成功的项目需要二者紧密的沟通与配合。 当今海外住宅设计优势及趋势 何显毅：（香港何显毅建筑工程师楼（中国）有限公司董事） 住宅小区规划设计元素：本土化、主题化、舒适化、配套化以及均好性、安全性、归属性、标志性、连续性、私隐性已成为当今海外住宅设计的竞争优势。 成功楼盘的因素：地点的选择；时间的把握；关注当地政府的相关政策；建筑的细部规划；建筑素质的保证；前期的策划、销售、物管；资金的安排与当地购买能力意愿的对接；用创新的技术管理观念配合本土文化这八项因素。但在实际运做中，各项因素之间的协调与互补至关重要。 境外公司与本土公司的差距：境外公司的收费虽然较高但在品位、细部、实践方面确实有较大的优势。设计在境外很大程度上被视做艺术行为。国内公司在细部的推敲方面所花的心血并不太大。此外境外公司的实践经验明显优于国内。 未来地产的发展趋势：从目前的行业状况预期未来的地产业会出现逐步向产业化、工业化迈进。未来在机电、物业等技术层面会注重节约能源、污水循环、垃圾处理方面的生态环保与可持续发展。建设部于2000年10月1日推出的住宅智能化标准亦会加速产业的智能化进程。未来的开发商将更加投消费者所好，尽可能体现全面照顾无微不致的服务理念。 景观设计理念及借鉴价值 陈弈仁：（美国EDAW泛亚易道公司董事） 景观设计历史：回顾景观设计的历史，源自古文明的希腊罗马时代，在中世纪及文艺复兴时期使欧陆风达到了高潮。17世纪英国的自然浪漫派、法国的宫廷式、中国的园林艺术形成了当时的景观设计高峰。近代的景观设计由19世纪的美国建筑设计专业中分离发展而成。 先进的设计水平提升项目盈利能力：易道的成功之道首先是拥有国际化的观念。其次系统化的设计过程、创意的运用、凸显项目的个性色彩成为设计领先的缘由所在。 在成功案例的说明中，亚里桑那士当那的住宅小区中运用当地石材的特殊色彩与质地使得小区的建筑风格与周围环境融为一体。在华盛顿国家纪念柱的设计中，特意升高地形，运用简单的几何图案表现庄重大气的建筑特点。苏州河小区的住宅将中央花园的一条小径延伸至河边，住宅采用围合式，沿河的商业区呈放射状。整个设计既考虑与人文环境的融合，又雕琢出细部的艺术性。 作品：作为世界排名第一的景观设计公司，泛亚易道的成功项目遍及亚洲、美洲、澳洲。从奥林匹克公园、迪斯尼乐园、华盛顿国家纪念柱等公益建筑到国内颇负盛名的金海湾花园、苏州河小区规划无一不显现出景观设计为建筑锦上添花的效果。可喜的是在西安也出现了泛亚易道的作品，高科红叶大厦的景观设计就邀请到易道与之合作。 房地产工程项目管理及其发展趋势 建设部建筑指导委员会委员——张书行） 我国的工程建设领域对于项目管理的研究始于1979年。所谓项目管理是为了使工程项目取得成功，即实现所要求的工程质量、所规定的期限和所确定的投资额，对工程项目的全过程而实施的计划、组织、指挥、控制和协调工作。目前国内通行的工程项目管理采用的是业主责任制和建设监理制。 入世之后，我国的建筑业也面临挑战与机遇并存的局面。根据WTO的规划，必然要对不符合国际惯例的规定进行修改和调整，以适应国际市场准入和国民待遇的规则。工程项目的管理模式也必将发生变化。 目前被国际广泛采用，在国际建筑市场已有30多年历史的境外管理模式有：CM模式、设计——建造于交钥匙模式（EPC模式）以及BOT模式（带资承包模式）。 CM（constrution management）模式的出发点是为了缩短建设周期。基本属性是施工承包商，而不是咨询单位。其重点是项目的管理，承包单位受业主委托，负责协调设计、施工管理等。 D＋B总承包商承担工程项目从规则审批、概念设计审批、基本设施审批所有必要的政府审批手续，并为业主获得工程项目施工许可证。施工结束后，D＋B总承包商负责获得政府有关部门对工程项目的验收证书，最终为业主获得“产权证”。 采用EPC模式时，业主一般不再聘请工程咨询公司为其服务（有时可聘1－2名工程管理专家作为顾问），因为EPC总承包商承担了工程项目的全部责任。 面对世贸大门即将洞开，国内项目管理公司也面临与境外管理模式的接轨和竞争。随着行业内加强项目管理者资质的等级考核，我们期待国内项目管理公司与境外公司的比肩而立，一争高下。 房地产项目投资与资本运营 投资学博士——李彪） 房地产作为商品的特点是流动性较差，但是作为开发项目，又是一个资金密集型产业。因此房地产业与资本运作结合既为企业起到融资功能，又可盘活银行的有形资产。 除了目前银行对房地产开发企业提供的开发性贷款、按揭贷款等金融服务项目，房地产开发企业拥有的不动产抵押、带资、预售等融资功能，从国外的地产资本运营趋势看来，不远的将来，住房抵押贷款证券化也会在国内浮出水面。 住房抵押贷款证券化始于60年代末的美国。由于通胀的加剧，利率攀升，同时商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，开辟出了此项业务。其流程为：银行确定目标（即规模），将期限相同、金额相同、利率相同的资产（抵押物）组成不同的资产池，使其标准化，以便可以测定现今流量；将此资产出售给特设的有实力、有信誉的信托投资公司，银行回笼资金；信托公司进行信用增级；评优点公司对证券进行评价定级；信托公司选定证券公司，由其负责承销债券或上市。 此外，随着房地产企业的上市、兼并、收购（包括项目收购，投资收购，股权置换）、房地产资产的变现和租赁政策的陆续出台；房地产投资银行业的兴起；房地产投资基金的出现，将会使房地产行业焕发出更具活力的前景！ 成功的项目管理因素 （中国海外集团品牌总监——陈斌） 中海外作为香港的上市公司，公司的主要利润源自房地产行业。从目前深圳、广州、北京、上海、成都五个内地房地产公司来看，各项指标都在行业内位居前列。以深圳为例，在此开发的18个楼盘，工程质量至少是优良以上，每个项目都能保证按时入伙。分析成功的优势，尤其在工程管理方面，体会最深。 其一，项目管理的幅度更宽。它不限于从地产项目的开工开始，而是从房地产营销策划、规划设计之际工程管理就开始介入。工程管理和这些重要领域的综合与衔接十分重要，究其原因，主要出于成本、工期、现场、规划设计的考虑。 在进行营销策划的设计时就必须对成本有一个比较准确的认识。否则，策划定位和规划的差异将导致成本的偏差，利润空间的降低。 营销策划中售价的确定与进入市场的时间、空间很有关系。在营销策划阶段就要确定大致的售楼时间、工程上的配合，因此前期的工程介入就至关重要。 现场的售楼处的装配，样板房的通道也需要工程很早就作出一个规划。同时考虑策划的思路是否在技术方面可以实现。如果策划脱离了实际，无法实现，终将影响销售。 其二，项目管理的要素更严格。越来越多的消费者会把房子当成终身消费，这样对房产质量的要求就越来越高，这也要求房地产本身管理的各个要素（成本要素、质量要素、进度要素、安全要素和技术要素）比一般的产品严格得多。 其三，项目管理内容更广。缘于消费者对房屋期待值的上升，对环境、艺术、文化这方面的要求更高，工程管理就不能仅仅局限于图纸规范，许多细节需要管理来介入和实现。
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