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物业：涉外住宅的物业管理（上）

　　[提要]外销物业起始于中国经济改革开放中期的九十年代初，是国家为吸引外资，创造良好的投资环境，并给来华投资、工作的海外人士提供高品质生活的居家场所而采取的特殊优惠政策。如同当年外汇券作为中国独特现象的货币政策，经历了兴起、盛行、衰落，最终退出流通领域一样，外销住宅最初主要在境外销售，即使在国内销售，购房者也需持有外籍护照，并以外币支付房款。普通百姓即便有钱、有外币，也无法购买。最初的涉外住宅的住户则全部为海外人士，所聘的物业管理公司大多为境外的专业公司，物业管理服务费的收取标准以外币进行计价，采取的管理模式与服务方式也是借
外销物业起始于中国经济改革开放中期的九十年代初，是国家为吸引外资，创造良好的投资环境，并给来华投资、工作的海外人士提供高品质生活的居家场所而采取的特殊优惠政策。如同当年外汇券作为中国独特现象的货币政策，经历了兴起、盛行、衰落，最终退出流通领域一样，外销住宅最初主要在境外销售，即使在国内销售，购房者也需持有外籍护照，并以外币支付房款。普通百姓即便有钱、有外币，也无法购买。最初的涉外住宅的住户则全部为海外人士，所聘的物业管理公司大多为境外的专业公司，物业管理服务费的收取标准以外币进行计价，采取的管理模式与服务方式也是借鉴境外较成功的模式与方式。因此，在当时无论是对于涉外住宅购房者还是租用者，他们所享受的服务方式，均为少数人的特权。随着国民经济的迅速发展，市场经济逐步替代计划经济，国家和个人的财富有了极大的积累，早年涉外住宅的特权与象征已慢慢逝去，房屋销售已基本不分内外，内销房的品质极大提升，大量国内成功人士购买或入住涉外住宅，迅速崛起的国内优秀的物业管理公司不断进入外销住宅的物业管理领域。尽管有了这些巨大的变化，但涉外住宅已引进的境外先进的物业管理模式和服务方式，与国情紧密结合，已深深植根于中国物业管理这片土壤中，并不断地发展与完善，而且涉外住宅物业管理所培养的人才和积累的经验，已成为目前各优秀物业管理公司的生力军和宝贵财富。 一、涉外住宅的特点 （一）房屋环境品质好、售价高 涉外住宅的发展商通常为国内外具有经济实力的大型地产公司。他们不仅重视对房屋的格局、户型、使用功能及个性化的设计，亦对选择和使用高档次的建材、设备以及施工质量有严格的控制与要求。尤其对小区整体环境的设计，如保安监控、园林小品、人车分流以及水、电、气供给设施及附属会所，更不惜重金投入。在满足业主内部居住需求的基础上努力营造享受外部环境的高档次的感受与氛围。这也是涉外住宅不同于普通住宅的重要区别之一。加之诸如土地使用及营销推广等费用，无疑将房屋售价定位在高水准之上。 （二）物业管理费标准高 由于涉外住宅的上述特点，形成了其管理费必然高出普通住宅的几倍甚至十几倍，这其中的理由有以下几个主要方面： 1、高档次的硬件设施、设备的维护、保养决定了日后管理运行成本的高支出，以此才能保证居住空间的安全、可靠、方便与舒适。如涉外住宅的多层住宅通常配有多部高档电梯，这在普通住宅中则难以做到，亦是无法承受的。此外，公安部门对涉外住宅配备安全消防监控系统也是有明确要求的，而对这些系统日后的维护保养费用亦非普通用户所能够负担。 2、发展商在规划设计、建造涉外住宅时，考虑到销售对象对环境品味的需求，也会以相对较低容积率的代价换取小区整体环境的优美，即修建大片的绿地与园林小品，建造宽阔的社区马路，提供充足的泊车位与豪华、宽敞、明亮的大厦大堂，这些高成本的投入，无疑会赢得那些非常讲究生活质量的购买者的青睐。当然，也会很自然地增加日后管理费的支出。 3、对于一个成熟的购买涉外住宅的用户来说，当他下决心投资或购买一栋房屋时，应该或必然有良好的心理承受与经济负担能力，即充分考虑除购房支出外，日后高额的物业管理费支出也是必不可少的。据有些统计资料显示：高档房屋使用期间（50-70年）所需花费的管理费用通常为房屋售价的50%左右，这尚不包括房屋的中、大修及更新改造费用。而普通住宅在这方面的支出则明显低于高档住宅。 4、目前北京涉外住宅的物业管理费通常为5-13元/月/平方米，这也是不同类型的住宅根据自身的规模、档次而制定的。根据"保值增值"－－物业管理者所追求的主要管理目标之一和基于市场经济规律和物业管理社会化，政府不再进行贴补的前提，那些盲目向客户承诺提供所谓"物超所值"的管理与服务的做法既不切实行，又容易误导媒体和消费者。而采用科学专业化的管理体系，以较低的成本，获取良好的经济效益和社会效益，使用户享受到真正的"物有所值"的服务，才是一个专业物业管理公司应该并能够做到的。在发展商对物业不进行暗补或确保提供符合市场标准的物业管理服务，不减扣应有内容的条件下，很难想像，一个涉外住宅的物业管理费会等同或低于普通住宅的物业管理费。 （三）投资型业主比例高 据统计，购买普通住宅的业主，绝大多数为自用，少数为投资目的；而涉外住宅的购买者，大多数（约占60-80%）为投资目的，少数为自用（约占20-40%）。尽管当今百姓的投资渠道并不十分畅通且多样化，但一般工薪阶层仍无力也不敢冒险投资房地产，而有实力的涉外住宅购房者则不同，这主要有以下几点因素： 1、对于投资地产的业主来讲，他们最关心的首先是客源，如没有相对稳定的客源，投资回报则无从谈起。普通住宅的承租客源相对少，但房源多，这种供求关系不平衡的市场情况导致投资普通住宅的业主风险较高。而涉外住宅的客源多为在京外资、合资企业的外籍雇员，也包括少数中方高层白领，他们除考虑安全、服务因素愿意住在涉外住宅外，公安部门的一些现行规定亦限制了他们必须住在这类的社区内。另外，涉外住宅的房源较普通住宅也相对有限，因此，供与需的关系是相对平衡的。 2、由于涉外住宅的主要客源来自境外企业的雇员，他们对房屋的品质要求高，但租房预算也较高。尽管自九十年代中后期以来因房源的大量增加，以及受全球经济的影响，外资企业裁减外方雇员，实行人才本土化，削减预算成本支出，对租金价格形成较大冲击，导致租金水平大幅度下降，对投资业主的回报造成一定影响。但即便出现这种情况，只要能有相对稳定的客源，这些业主的年投资回报仍能有10-20%的水平。而普通住宅的投资业主，以目前租赁市场的发展状况分析，则很难达到上述年投资回报，且风险更大。 3、一旦投资购房后却又无法出租，不仅投资回报无法获得，且对空房的成本支出也是高额的，这里包含的不仅有土地使用费、房产税、物业管理费等各种费用，同时，若想保证随时可供出租而使房态处于良好状态，还需花上一笔可观的费用对房屋及设施设备进行经常性保养。一套涉外住宅的上述费用每年少则数千元，多则数万元。假定租赁市场降至谷底，导致某些物业连续几年租不出去，将对投资业主形成极大的压力，无奈中只得将房屋平价或 低价售出，致使投资失败。通常来讲，投资涉外住宅的业主应该具有这种风险意识，并有足够的经济实力和心理承受能力来抗御这些风险。而在房地产市场发育尚不成熟的普通住宅领域，对于欲投资住宅的工薪阶层而言，应该是尚不具备足够的经济实力，更缺乏成熟的心理准备。
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