首页> 资讯中心> 正文 搜索:

物业：涉外住宅的物业管理（中）

　　[提要]二、涉外住宅物业管理的特点（一）物业管理费的核定与收取1、政府实行市场调节价二十世纪九十年代初，房地产市场刚刚在北京兴起，由于市场供需方面的关系，此时修建的住宅（如华侨村、亚运村汇园公寓、丽京花园等）主要面向境外人士发售，同时也向国内先富起来的少数人士提供。由于那时京城的物业管理行业尚未起步，为满足投资业主、居住业主、租客的使用和需求，涉外住宅的物业管理大多采用境外物业的管理模式（如香港、日本等）以保证该物业能按国际惯例正常运作，而物业管理费的收取标准，亦按该物业的管理、服务水平而制定。到九十年代中期，随着国民经济
二、涉外住宅物业管理的特点 （一）物业管理费的核定与收取 1、政府实行市场调节价 二十世纪九十年代初，房地产市场刚刚在北京兴起，由于市场供需方面的关系，此时修建的住宅（如华侨村、亚运村汇园公寓、丽京花园等）主要面向境外人士发售，同时也向国内先富起来的少数人士提供。由于那时京城的物业管理行业尚未起步，为满足投资业主、居住业主、租客的使用和需求，涉外住宅的物业管理大多采用境外物业的管理模式（如香港、日本等）以保证该物业能按国际惯例正常运作，而物业管理费的收取标准，亦按该物业的管理、服务水平而制定。到九十年代中期，随着国民经济的迅速发展，个人收入的极大增加，加之国家房改制度的大力推行，房地产行业，特别是普通住宅市场也伴随着上述形势有了日新月异的变化。但由于物业管理行业发展的相对滞后，一些发展商与物业管理公司极不规范的操作，提供质价不符，或有价无质的物业管理服务，加之购房者对物业管理没有基本了解以及政府有关部门对物业管理行业缺乏宏观的控制与管理，致使因物业管理费而引发的矛盾在发展商、物业管理公司、产权所有人之间日益加深，并迅速上升为老百姓投诉的热点之一。 为此，政府为规范物业管理行业，保证社会稳定和住房商品化顺利实施，国家计委、建设部和北京市物价局、北京市房屋土地管理局分别于一九九六年和一九九七年出台了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《门市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。（第196号）这两个暂行办法的出台在一定程度上规范了住宅小区物业管理服务的收费行为，维护了物业产权人、使用人及物业公司的合法权益，减少了物业公司与业主、租客间的收费纠纷，稳定了社会的安定团结，促进了物业管理行业的健康发展。但从另一方面来看，对于已 进入市场化的物业管理行业，收费标准主要由政府定价，而不按具体社区的硬软件水平来制定，盈亏的后果都只能由物业管理公司一方承担，这对涉外住宅的物业管理来说，可能仍存在较大问题。因此，北京市物价局、北京市房屋土地管理局又于一九九八年出台了《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（第394号）其中明确规定"高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业管理企业与管委会协商确定"。这一规定的出台，确实是政府部门的明智之举，保证了涉外住宅物业管理公司应有的生存空间和操作范围。 2、以支定收，实报实销，收支平衡，略有盈余的原则。 一般来说，物业管理费的核算方式是以支定收，即在核算一个社区或大厦的管理费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容，做一个完整的年度支出预算，然后再以统一预算总额除以该物业总建筑面积或管理份数（公共区域及附属配套设施除外）。然后再除以12个月，即得出该物业的管理费应为元/月/平方米/管理份数。此外，按物业管理通行做法，通常将物业管理企业的收入－－酬金，亦或称利润，按收入或支出的某个固定比例，列为管理费的正常成本之一。这样，如果年终决算时产生盈余，则转下一年度使用，继续用于广大业主和使用人；一旦年终决算时出现亏损，则应在适当的时候适度予以调整。这样，就能避免像酒店业一样所面临的风险：经营好时出现巨大利润，而经营差时则产生巨大亏损。也就能基本保证物业公司与业主双方的利益，即避免了物业管理公司降低服务质量而获取的暴利，也保证业主/使用人的基本利益不被侵害。目前，在市场经济尚未达到一定水平，政府从社会安定的大局出发，对制定经济适用房和普通住宅的物业管理费收费标准分别采用政府定价 与政府指导价，即以收定支，管理费不足部分通过其它途径解决，做为过渡时期的政策，也是符合目前现状的。 3、所含项目多，且支出高： 由于涉外住宅物业管理服务的对象均为境外人士与国内事业有成人士，根据他们以往的生活习惯和经济实力，对物业管理与服务的需求明显高于普通住宅的客户群，因此，涉外住宅物业管理费所含的内容及支出亦明显高于普通住宅，其具体分析如下： （1）工资福利：高档次的专业人士需高薪支付；国内社会化服务暂时无法满足涉外住宅住户的高标准需求，只能自己组建专业队伍服务于这些住户；外方管理人士薪金高。 （2）工程维护保养：设施设备档次高，公共面积大。 （3）能源消耗：电梯、照明、供暖、绿地用水耗用量大，有些涉外住宅的物业管理费甚至含住户的空调冷暖费用。 （4）园林养护：涉外住宅更重视低容积率和环境优美，其园林面积大多高于普通住宅的数倍或十几倍。 （5）电视节目：不仅包括国内有线电视，更包括数十个境外卫星电视频道。 （6）保险：主要有以下两个险种： *财产保险：通常对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。 *公共责任险（亦称第三者险）： 此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视乎社区的大小及类型制定保费。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生及意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如：大厦外墙脱落砸伤行人或砸坏车辆、电梯困人、业访客人滑倒跌伤等造成第三者伤亡、私家车被盗等职责疏忽时，保险公司须对受害者依法作出赔偿。 *其它险种： 雇主责任险、人身意外伤害和医疗险。 在这里应该强调的是物业公司购买的社区、大厦保险通常是不包括业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担，又如业主忘记关闭水龙头，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该业主负责赔偿。 （7）其它 有些涉外的物业管理费还包括穿梭巴士、灭虫灭鼠、节日庆祝、装饰、会所使用及因业务需要而发生的大量境外通讯费用。 （二）专业化管理服务水准要求高 优质服务是涉外住宅物业管理的试金石，没有高质量的服务就谈不上高质量的物业管理。涉外住宅的服务对象决定了水准要高，而北京社会化服务功能相对滞后，这就决定了北京涉外住宅的物业管理公司要比其它物业公司要想得更周到全面，付出更多的努力，才可获得业主、租客的认可。具体内容如下： （1）双语服务： 针对涉外住宅的住户多为境外人士的特点，物业管理公司通常采用"一站式"服务，即指定一个窗口部门接受住户的各种要求与投诉然后再派送到相关部门予以落实完成。这首先要求窗口部门的管理人员不仅具有良好的物业管理知识和服务意识，以及较高的英文水平，甚至还需了解住户国家的风土人情。因为与国内住户有明显不同，外国住户不仅对物业管理服务水准要求更高，而且还更依赖于物业管理公司，以保持他们来中国后全家生活的安全、方便、舒适性及水准。同时，撰写大量的往来信函传真，各种社区通知、公告及管理文件，也需较高的英文写作水平。不仅如此，直接面客部门的员工通常也能掌握简单的日常英语口语谈话能力，这样，在对客户进行服务时，既可养活因语言不通所带来的工作麻烦，也可对双方产生亲和力。 （2）保安服务 涉外住宅的住户基本为国内成功人士或外国人，由于他们身份、地位及社会影响力的因素，不仅他们自身对社区的安全设施和管理极为重视，发展商基于这些理由也会在建设期中不惜重金安装先进的安保设施（公安部门对此亦有严格要求），物业管理公司更是把安全第一列为主要工作之一，不敢有丝毫松懈。一旦某个涉外住宅发生重大涉外社会治安条件，不仅该物业要蒙受巨大的租售损失，并造成恶劣的影响，甚至会产生外交麻烦。此外，一些国外大公司也定期从总部派其安全官员到国内住有其外籍雇员的物业，检查该物业管理公司的安全管理工作，并提出许多安全要求及建议。 （3）入室保洁、维修服务 北京地区社会化服务功能虽较十年前有较大改善，但对居住在涉外住宅的外国人来说，尚不能满足他们在这方面的特殊需求。因此，涉外住宅的物业公司通常会组建用于对住户提供入室保洁、维修服务的队伍，按行业的专业化、酒店的标准化、用户的个性化等几大服务标准，配备专门的设备器材，选聘专业人才，对从业人员进行高标准指导培训，对住户提供全天二十四小时、节假日不中断的服务。虽然这样做的成本高于采用社会化服务方式的成本，但可确保对住户的服务内容方式、质量和时间及个性化需求。同时，亦可保证社区的安全性， 即避免过多的外来人员进入社区。 （4）租客利益 如前所述，涉外住宅的业主多为投资型业主。相比较于居住型业主，他们更关注所聘的物业公司是否具备管理该物业的能力，能否以按国际标准的专业化服务为自己带来不间断、高租金价位的租客，使自己的物业保值、增值，使投资带来高额回报。他们最担心的就是房屋的闲置或无租客。他们将租客视为自己的财源，视为自己的上帝。因此，一旦租客提出各种要求或对物业公司不满时，他们会不遗余力地满足租客要求，或动用自己的全部力量与管理公司交涉，促使管理公司不断提高和完善服务，针对这一特点，涉外住宅的物业管理公司不仅要组建业主管委会，协调好双方的权益。同时，亦非常重视租客的意见与利益，并通过各种沟通渠道，诸如组建类似香港互助会形式的松散型组织，定期与住户代表召开恳谈会，研讨管理服务存在的问题，并按住户提出的合理要求与建议提出改进方案，并以简报的形式下发物业公司各部门，保证执行力度。 （5）社区活动 对于到中国工作的外国人来讲，提供安全、方便、舒适的居家生活，并不是他们所要享受的全部，他们还需要高层次的精神文化生活的享受。世界上每个国家都有自己与众不同的文化与传统。每逢佳节倍思亲，为了服务好这些身在异地他乡的客人，使他们有在家的感觉，根据各国不同的风土人情涉外住宅的物业管理公司通常每年的复活节、万圣节、感恩节、圣诞节或某国国庆日以各种形式主办或协办庆祝活动，以解他们的思乡之情；举办春节、中秋庆祝活动，帮助他们了解中国的传统与文化；举办跑蚤市场、体育比赛、各类如茶道、插花、烹饪讲座，给大家提供相识、交流的机会和埸合；按当今世界环保发展趋势，为满足住户的环保需求，组织参加植树，进行垃圾分类处理，开展节能活动。 （6）提供以人为本，个性化的服务 由于传统文化与风俗习惯差异的因素，外国住户非常注重自己的隐私权和环保意识，加之高额的租金和管理服务费水平，他们更加要求个人合法权益不可侵害，而这些都是以所提供物有所值的高标准服务为基础的。因此，涉外住宅的物业管理公司不仅提供公共服务与特约服务，还要将服务细化和充满个性化。如在进行灭虫灭鼠和园林养护杀虫时，不但要提前发出通知，提醒住户关好门窗，以防儿童误中毒，还要同时将所施杀虫剂药名、化学分子式予以公布，第一要看杀虫剂是否在禁用范围，第二则以防在万一中毒的情况下，及时到医院进行有效的治疗。再如向住户提供班车服务时，不仅要求班车的每个座位都配有安全带，还要在每部班车配置一急救药箱，以防在发生意外事故时能最大限度地保证乘人的安全。
责任编辑/
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:0755-83496395][给搜房提意见][网站地图][深圳房产大全]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------