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物业：涉外住宅的物业管理（下）

　　[提要]（三）涉外住宅物业管理存在的主要问题。（1）政策法规不健全由于涉外住宅自身的特殊性，而且在整个住宅生产仅占很小部分，属非主流群体，不会对国民经济发展及社会的安全团结有很大影响。因此，政府除对高档物业管理费收取标准有明确规定以外，对涉及其他管理问题尚缺乏具体的政策法规予以指导。在物业管理行业发展过程中，法规政策的制定呈明显滞后状态，制约和阻碍了物业管理的正常发展，而超前于普通住宅的涉外住宅物业管理人感到在这方面的力不从心，而只得凭经验、能力、公共关系从中进行斡旋。（2）外方管理的高额成本九十年代初期在京城涉足开发涉外
（三）涉外住宅物业管理存在的主要问题。 （1）政策法规不健全 由于涉外住宅自身的特殊性，而且在整个住宅生产仅占很小部分，属非主流群体，不会对国民经济发展及社会的安全团结有很大影响。因此，政府除对高档物业管理费收取标准有明确规定以外，对涉及其他管理问题尚缺乏具体的政策法规予以指导。在物业管理行业发展过程中，法规政策的制定呈明显滞后状态，制约和阻碍了物业管理的正常发展，而超前于普通住宅的涉外住宅物业管理人感到在这方面的力不从心，而只得凭经验、能力、公共关系从中进行斡旋。 （2）外方管理的高额成本 九十年代初期在京城涉足开发涉外住宅领域的发展商，不仅有雄厚的经济实力及丰富的房地产经验，而且具有境外公司的背景。他们通常会选择一家既有销售实力，又有管理能力的境外专业公司，作为该物业的前期销售代理和后期的物业管理。因为这里不仅有境外销售渠道畅通，海外购房者对海外物业管理公司认可与信任问题，而且当时以国内物业管理公司的人才、观念、管理模式、经验等综合实力确实难以担当此重任。境外专业公司的进入给京城物业管理行业带来全新的管理理念、模式，培养了一批专业人士，但外方人员需要工资和酬金的支出也是涉外住宅物业管理费居高不下的原因之一。经过十年的发展，物业管理行业也培养造就出一批活跃于涉外住宅物业管理的国内专业人士。他们成为部分涉外住宅的领军人物。但许多大型涉外住宅的物业管理因种种因素仍为外资公司或外方垄断。 （3）中西文化差异所增加的管理难度 随着国民经济的迅速发展，外国企业人才本土化加速预算开支的减少，愈来愈多的海外学成归国人士和国内成功人士入住涉外住宅，这虽然给涉外住宅注入了活力，使社区文化理念呈多元化发展，但中西文化的碰撞亦给物业管理与服务增加了难度。由于涉外住宅物业管理公司最初常常把管理服务主要对象锁定在外国住户，因此物业公司的主要服务工作及目标亦围绕着外国住户来进行。如提供境外外文卫星电视节目，组织具有浓厚西方传统文化色彩的社区活动和住户恳谈会，国内住户则要求提供更多的中文电视，他们对参加组织的社区活动也颇显冷淡。而且，因语言不通和传统观念、风俗习惯、公德意识等因素，中外住户之间的冲突也时有发生，令物业管理公司十分头痛。 （4）更易受市场环境（经济）影响，给业权管理及管理费收取造成一定冲击。购买涉外住宅的业主分为投资型与居住型，而在投资型业主占比例较大的涉外住宅，一旦发生国内或全球性金融危机，加之政策法规及国内司法机构与境外司法机构不能很好衔接等，其物业管理便可能受到程度不同的冲击。首先，是管理费欠费问题，对于一个较成熟的涉外住宅社区，只要该物业单元有人居住或出租，通常都会按时交纳管理费，但境外的业主 如长期租不出去其物业，一般情况下就使交纳管理费变得非常困难。而一旦发生这种情况，物业管理公司就很难采用有效的方法来收取管理费，即使物业公司想通过法律途径解决，也会困难重重。因为第一，除非是万不得已，物业管理公司，不会让自己与业主卷入官司中，以免双方都消耗大量的时间和财力；第二，这样做亦会严重影响双方的日后合作；第三，打境外官司，公文诉讼送达就需半年以上，最后还未必有一个令人满意的结果。物业管理公司只有争取使该物业保持一个较好的出租率，才可避免上述事态的恶化。其次，是业权管理与 新旧债务债权转移问题。当业主的物业单元长期空置，不能达到投资目的，或业主自身出现经济危机，或业主的物业单元已收回投资回报后，不想再保留这座房屋时，该业主则会将房屋转让出售。如业主在做出售交易时能按正常程序办理，即：a、交易前缴清所有欠费；b、交易后在有效时间内及时通知物业管理公司，并提供新业主的通讯方式，则不会发生任何问题；但假如未按这些程序办理，而政府负责房屋交易的部门又未能很好地进行控制，则会出现（1）物业管理公司对该物业单元业权已转移的事实和新业主的资讯情况一无所知，会给 正常的管理运作带来一定困难。（2）原业主有欠费未结清但该物业产权已过户到新业主，新业主则不承担原业主的债权债务，使原业主的欠费形成坏帐。 三、结论 （一）"以支定收，实报实销"的原则应成为今后物业管理费核定与收取的趋势。物业管理行业不同于其它服务行业，其特点是风险低、利润低，除管理酬金作为相对固定利润外，从住户收取的物业管理费，用于公共服务的各项支出，这些收支亦是相对固定的，即取之于民，用之于民，收支平衡，略有盈余。很难想像，某个由专业物业管理公司所管理该社区的财务状况或出现收入远高于支出产生很大盈余，或收入远低支出，造成巨大亏损。 "以支定收，实报实销"已成为物业管理业内普遍认可的财务原则。据笔者了解，京城大部分涉外住宅的物业管理费的收支均采用此原则，即以收取的单纯物业管理费来维持整个社区物业管理的正常运作，且收支基本平衡。少数涉外住宅的发展商出于增加该物业销售能力及吸引购买者或租客的考虑，有意将管理费压低，并用暗补形式来弥补管理费的不足。但对经济适用房和普通住宅的物业管理费收费标准，政府则分别用政府定价和政府指导价的限控收费标准，即使物业管理费的核算方式变成了以收定支，物业管理费支出的不足方面由发展商或物业公司用其它方式进行弥补，如开展多种经营服务，培育"造血"机能，以经营收入来补充管理费的不足，即以副业养主业。当然，根据目前的国情，政府对普通住宅物业管理费的过渡性政策也是唯一切实可行的政策。随着我国国民经济进一步发展，社会更加安定团结。"以支定收，实报实销"的原则将在今后物业管理费核定与收取时广泛采用。 （二）高水准的涉外住宅物业管理水平带动普通住宅物业管理水平共同发展。 曾有人戏言，如果想毁灭一座城市，采用两种方式就可办到：或发动一场战争，或关闭所有物业管理企业，可见物业管理对城市发展的重要。与世界上发达国家的物业管理水平相比，我们尚有不小的差距，但这种差距正在逐步缩小。中国作为发展中国家，其管理行为要有长足的发展，一方面需要政府根据物业管理行业特点加快进行立法（法律责任、税收、收费标准等）提供保障，建立良好的法律环境，另一方面亦需学习和引进境外先进物业管理模式与理念，同时将其与国情紧密相结合。涉外住宅的物业管理，正是走了这条发展之路。纵观二十年来酒店发展史，外资高档酒店的引入和推广，使中国的酒店业由最初的国营招待所式的模式，发展到今天与国际惯例接轨的管理模式，足以成功的证明这一点。当然，目前涉外物业与普通物业的管理模式和水平由于各种复杂因素仍有一定差异，但随着国内市场经济的发展和物业管理的专业化，无论是哪种管理模式，未来的发展趋势必将是殊途同归。
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