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标准：准都市住宅--缓解楼市矛盾

　　[提要]密集的住宅群使人们感到城市生活的压抑，郊居化虽然带来大自然的清新，但不尽完善的交通让置业者仍存疑虑———准都市主义是一个全新的概念，是度假式住宅的延伸，它是介于都市生活和度假生活之间的一种生活方式，是把休闲度假与工作生活紧密结合的生活方式。准都市住宅出现于城市次中心区域，它对住宅小区的规划设计和建设有更高的要求，相比普通住宅室内外的空间更宽敞舒适，更注重居住的品质，能满足白领、金领及大部分城市居民期望都市生活与郊居环境相结合的居住要求。准都市主义住宅的发展条件根据城市规划的标准，人口规模超过50万以上即可进入大城市
密集的住宅群使人们感到城市生活的压抑，郊居化虽然带来大自然的清新，但不尽完善的交通让置业者仍存疑虑——— 准都市主义是一个全新的概念，是度假式住宅的延伸，它是介于都市生活和度假生活之间的一种生活方式，是把休闲度假与工作生活紧密结合的生活方式。准都市住宅出现于城市次中心区域，它对住宅小区的规划设计和建设有更高的要求，相比普通住宅室内外的空间更宽敞舒适，更注重居住的品质，能满足白领、金领及大部分城市居民期望都市生活与郊居环境相结合的居住要求。 准都市主义住宅的发展条件 根据城市规划的标准，人口规模超过50万以上即可进入大城市行列，人口规模超过100万即定义为特大城市。以此标准，中国许多城市都可进入此行列，与之相适应的城市生活配套、供给便成为居住环境好坏的重要区分标准，而能否进行明显区分是经济规划是否成熟的重要标志。 以深圳市为例，根据深圳市政府最新人口统计，深圳市六个行政区总居住人口超过700万，特区内人口约250万。在深圳市最新的2001—2010年总体经济规划中，高新技术产业、现代物流产业、金融服务业被确定为三大新经济支柱产业，与之相配套的城市规划也将各行政区进行了相应的分类。各区的就业人口在行业特性方面产生了较大差距，传统的城市住宅模式相应地发生了很大的变化。 众所周知，中国大多数城市沿袭了由中心商贸区、行政区向周边扩散形成的放射状布局方式，以美国大城市为首的西方城市也遵循了集中工作区、集中居住的方式。但人口的剧烈膨胀，为城市效能体系带来了巨大压力。城市功能带状分布，相应就业人口就近居住，可有效地缓解城市配套支出，减少日常性支出。 而众多次中心区域多处于城市非成熟地带，人口居住密度较小，可使得居住区的规划达到较高的设计标准，而地价相对于城市中心区较低的前提可使人们的购买压力由此降低，因此实现较高的住宅性价比在这些次中心区更易实现。而与生活相关的购物设施、教育设施、交通体系、卫生医疗设施在目前的建设条件下也可以较短时间内形成。参照这些特征，笔者将处于城市次中心区域周边的高质量居住社区定义为准都市住宅。 准都市主义住宅的标准 笔者认为准都市主义住宅与社区住宅、城镇住宅差异性表现为几个方面： 一、人口规模不同，形成居住层面不同 社区住宅概念来自西方，多以街区进行划分，以收入水平相当、文化特征明显、居住就业一体为明显特征，人口规划按照西方一般标准，多在2－5万人口范围之内。城镇住宅由近年农村城市化发展而来，随着农业人口大量就业，对居住要求进一步提高，由分散的私人分体住宅向统一管理的集约化方面发展，其配套水平维持在满足日常生活水平要求的基础之上，规模一般在20万人以下。 准都市住宅所依托的次中心区域其人口规模较大，一般在20－50万人口左右。就其收入水平而言有多个层面，可以多组团形式分布，外来人口数量决定了其与城镇住宅的人口层次差异。 二、配套水平有一定差异 社区配套多以基础设施为主，配套规模相对较小，城镇住宅配套层次较低，以满足较低层次需求即可，高水平配套设施仍需依赖远距离城市配套才能达到城市化标准。准都市住宅配套建设标准以城市标准为基础，由于就业人口生活、教育、卫生医疗、娱乐的要求水平较高，现代城市化是其明确的生活水平标志。 三、居住区设计标准较高 准都市主义住宅多位于城市衔接带，在规划指标方面相对于都市主义住宅有明显优势。大多容积率在1.0—2.0之间，仍以日常生活居住为主要目的，属于城市住宅与度假性物业中间物业，对小区的建设标准提出了一定高水平的要求，其较大的绿化面积、开敞的公共活动空间、舒适的楼宇间距为住户带来优质的生活空间，成为都市主义住宅的现代升级版。 准都市主义住宅的现实价值 准都市主义住宅的出现并非是政府行政手段的强制性产物，而是经济发展规律下自然发展的结果，近距离的交通、完善的配套、城市水平的生活、优质的自然环境成为其必然特征，笔者认为在深圳有以下区域可以产生这样的住宅类型： 首先当推高新技术产业园区。由于收入水平较高，就业人口密度较大，规划设施水平较高，且周边有大量未开发土地，其土地价格较市区有一定差距（当然个别投标、拍卖地由于竞争原因除外）。明年该区域即将进行大冲村的改造，此类物业必将成为市场关注热点。 其次随着城市化步伐的加快，宝安、龙岗也将成为催生准都市主义住宅的两大沃土。在横岗等镇，人口规模均超过了50万，工业、商贸区特征日趋显著，公共交通、文化教育设施、商业服务设施均以城市化标准建设，完成了当地消费、当地就业、当地居住的进化过程，迎来了准都市住宅的新时尚。 第三，盐田区的大力建设使得这一区域物流业中心的地位得以加强，相关产业逐渐成形，而大量的土地储备，新开发土地及山海景观资源使得准都市主义住宅的出现成为必然。 总之，经济的增长与人们对于居住质量的不断追求，将使得住宅的种类层出不穷，作为城市发展的不同阶段，准都市主义住宅是必要的组成部分。作为高品质住宅的代表性物业，它的出现必将为地产市场带来新的生机。
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