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贷款所购房屋转让时怎么办？

　　[提要]部分购房者希望将贷款所购房屋在还款期间转让给其它住户，以提前收回投资或进一步改善居住条件。本文就现有法律环境下，对贷款所购房屋如何办理转让手续，应注意什么问题，新的购房者能否继续申请个人住房贷款等问题进行分析，希望对购房者有所帮助。现房转让应注意贷款合同关系的约束贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。所以，贷款所购房屋转让时，除了
部分购房者希望将贷款所购房屋在还款期间转让给其它住户，以提前收回投资或进一步改善居住条件。本文就现有法律环境下，对贷款所购房屋如何办理转让手续，应注意什么问题，新的购房者能否继续申请个人住房贷款等问题进行分析，希望对购房者有所帮助。 现房转让 应注意贷款合同关系的约束 贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。所以，贷款所购房屋转让时，除了遵从一般房屋转让的条件，还要考虑贷款合同关系的特殊性。 （一） 贷款主体关系对所购房屋转让的约束 借款人向商业银行申请个人住房贷款后，贷款银行一般会在《借款合同》中约定：”未经银行同意，借款人不得转让贷款所购房屋。”或”转让所得价款，应优先偿还银行贷款。”此外，提前还清银行贷款也应得到贷款银行许可，否则就是一种违约行为。所以，借款人转让所购房屋时，应本着平等守信的原则，向购房者讲清转让房屋的特殊性，在房屋价款、资金结算方式、办理手续方面，取得一致意见，避免后期办理手续过程中由于借贷关系影响双方交易。其次，借款人在与购房者取得初步一致后，应及时征求贷款银行的意见，向贷款银行提出转让所购房屋的书面申请，将房屋转让过程有关细节表达清楚，并根据《借款合同》有关条款的约定，提出用转让所得价款提前还清银行贷款，或由房屋受让人代为偿还。经贷款银行内部审批同意后，应请银行出具同意转让的书面文件，以方便买卖双方办理后期手续。 （二）贷款担保方式对所购房屋转让的约束 1.抵押房屋的转让 采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。如何解决这个问题呢： (1)卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《借款合同》以便办理理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。 (2)买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并通过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。 2.第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响 借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中涉及第三方承担担保责任的，应根据《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。 3.无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关的担保合同的终止手续。 4.目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。 贷款所购期房转让的变通办法 期房是开发商将尚未竣工的住房按照图纸，以预售方式转让给购房者。购房者对所购住房有期得权益，严格讲购房者享有的是一种债权，如果购房者将购买的期房出售，实际是将自己手中对开发商的债权转让。就我国目前的法律法规而言，还未对这种债权转让作出规定，因此，在领取房产证之前一般不允许进行转让。 但是，由于目前绝大多数项目销售采取预售形式，因此期房转让现象开始出现，据从开发商处了解，实际操作中会采取一引起变通办法。如果签署预售契约的原买家准备对该套商品房进行转让，则可考虑与发展商协商好按照退房程序处理，并办理合同注销手续。然后，再由受让人与发展商重新签订新的预售契约，并到各区房屋土地管理局的交易科办理预售契约登记手续。这种情况发展商不按客户违约追究责任，而是收取一定的手续费。 贷款所购期房转让时，开发商往往同时对购房者在期房竣工前承担第三方保证责任。因此，需要原购房者，房屋受让人，开发商、贷款银行共同协商，办理手续，基本过程是： 1.原购房者与开发商、房屋受让人就房屋转让协商，取得一致意见后，向贷款银行提出书面申请，转让所购房屋，经贷款银行书面同意； 2.由开发商与原购房者签订协议解除购房合同； 3.同时由开发商与房屋受让人签订新的购房合同； 4.开发商向原购房者退还已支付房款和已还贷款，同时房屋受让人通过贷款银行将购房款支付给开发商。 5.开发商、原购房者和新购房者办理预售合同登记变更手续； 6.原购房者与贷款银行解除《借款合同》，开发商与贷款银行解除原《保证合同》。 贷款所购房屋转让时，房屋受让人能否办理个人住房贷款？ 贷款所购房屋转让时，购房人能否办理个人住房贷款？回答是肯定的。对购房人而言，这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样，主要不同点是： (一)由于转让的房屋是贷款所购，因为贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算，由于受让方也申请银行贷款，因此，转让方提前还清银行贷款，受让方得到贷款都要在同一天进行，银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排，房屋转让双方都应按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续，这样才能保证交易正常进行； (二)对于转让期房的，由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证，因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚，避免交易过程中出现不必要的纠纷。 总之，由于我国住房二级市场开放不久，交易过程的法制化和规范化还有一个过程，广大购房者在转让贷款所购房屋时，要多研究有关合同，多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通，以寻求一条高效的交易途径。
责任编辑/SF002
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