明明白白签合同：商品房销售合同详解（二）
——商品房买卖合同示范文本条文说明(二)
[提要]第四条计价方式与价款。说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。出卖人与买受人约定按下述第____-种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计划，该商品房单价为(______币)每平方米______元，总金额（______币）____千_____百_____拾_____万______千______百______-拾_______元整。说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已经讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品
第四条 计价方式与价款。
说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。
出卖人与买受人约定按下述第____-种方式计算该商品房价款：
1.按建筑面积计划，该商品房单价为(______币)每平方米______元，总金额（______币）____千_____百_____拾_____万______千______百______-拾_______元整。
说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已经讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。
2.按套内建筑面积计划，该商品房单价为（_______币）每平方米_______元，总金额（_______币）_____-千_____百_____拾______万______千_____-百______拾_____元整。
说明：本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式。按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。
3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（_____币）_____千_____百______拾_____-万______千______百_____拾_____-元整。
说明：本款第三项是按套确定价款的计价方式。按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。
4.____________________________________________________________________________
说明：本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照使用面积计价等。
第五条 面积确认及面积差异处理。
说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，即选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的《销售办法》（建设部令第88号）对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。该办法规定：
按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。
合同约定面积与房产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____-种方式进行处理：
说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取第二种方式。
需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，《销售办法》第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一） 面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。
1.双方自行约定：
（1）___________________________________________________________________；
（2）___________________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________________；
（4）___________________________________________________________________。
2.双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
说明：本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。
买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。
第六条 付款方式及期限。
说明：本条由当事人双方约定后填写付款方式及付款期限。一般来说，购买商品房的付款方式有3种，即一次性付款、分期付款和其他方式。
买卖双方在约定时，如果本条填写空间不够，可以以附件的形式进行详细约定。
买受人按下列第______种方式按期付款：
1.一次性付款
___________________________________________________________________________
说明：一次性付款是指买受人在签订商品房买卖合同时一次性支付全部房价款。
2.分期付款
___________________________________________________________________________
说明：分期付款又分为两种，一种是指买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；一种是指买受人在使用过程中（或与建设工程联结在一起）分期付款，若干年内付清。
3.其他方式
____________________________________________________________________________
说明：从目前的商品房买卖情况看，这种方式主要是指买受人采取个人住房贷款方式支付全部或部分房价款。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
个人住房贷款又可细分为住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款三种。
住房公积金个人贷款也叫政策性贷款，是指住房资金管理中心以公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自用住房的住房消费信贷。申请公积金贷款的对象限于缴交公积金的职工。与商业银行个人住房贷款相比，公积金个人住房贷款利率较低，但贷款额度所受限制较大。
商业银行个人住房贷款也叫商业性购房贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。商业银行个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高，但贷款额度所受限制较小。
组合贷款是指由住房资金管理中心运用政策性住房资金（公积金）、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自用普通住房的个人住房贷款；是政策性和商业性个人住房贷款组合的总称。
第七条 买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第_____种方式处理。
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
(1)逾期在_____日之内 ，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____-的违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过____-日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的______％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.________________________________________________________________________
说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可选择作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。
需要注意：
①对于逾期超过约定时间，而买受人愿意继续履行合同的，并经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按(2)的约定处理，不能将(1)中的违约金进行累加处理；
②双方约定的有关违约金的比率应当与第九条的约定保持一致，以体现公平原则。
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