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香港物业管理三巨头抢滩京城市场

　　[提要]近日，北京棕榈泉国际公寓，与香港最大的物业管理公司——地铁物业签订了物业管理协议，另外从北京市物业管理商会获知，香港另两大物业管理公司——香港新世界属下的富城物业和新昌物业已经低调入京。数据显示，先前进入中国的第一太平戴维斯，在中国内地的物业管理业务已达到750万平方米，戴得梁行已经达到了2500万平方米。越来越多的“洋管家”开始为国内楼市管理物业，且呈现出由广东北进上海、北京之势。强强联手切入市场服务和卖点“双赢”棕榈泉国际公寓是香港地铁物业在内地接手的第一个项目，其总监何恒光亲自出席签约仪式。作为世界上惟一盈利
近日，北京棕榈泉国际公寓，与香港最大的物业管理公司——地铁物业签订了物业管理协议，另外从北京市物业管理商会获知，香港另两大物业管理公司——香港新世界属下的富城物业和新昌物业已经低调入京。数据显示，先前进入中国的第一太平戴维斯，在中国内地的物业管理业务已达到750万平方米，戴得梁行已经达到了2500万平方米。越来越多的“洋管家”开始为国内楼市管理物业，且呈现出由广东北进上海、北京之势。 强强联手切入市场服务和卖点“双赢” 棕榈泉国际公寓是香港地铁物业在内地接手的第一个项目，其总监何恒光亲自出席签约仪式。作为世界上惟一盈利的地铁公司，香港地铁目前正在加紧进军内地市场。8月底，在夺得上海轨道交通申松线建设管理权不久，香港地铁公司又与天津方面达成协议，为天津滨海新区轻轨项目提供铁路营运和维修方面的咨询服务。而棕榈泉国际公寓项目将是香港地铁 物业在内地发展的第一个项目。 “除此之外，我们也在寻找其他商机，希望在北京这一广阔市场有所作为。”何恒光表示。 强强联手似乎已经成为外资物管企业进入中国市场的一个原则。从早期就涉足内地市场的第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行，到新近的香港地铁物业、富城和新昌，无一例外地遵循着这一规则。 “不仅我们，几乎所有的外资物管企业都不做普通住宅，市场定位很明确，就是中高档写字楼、商务楼和豪宅。”第一太平戴维斯北京公司董事邹锦标坦言。 然而，业内人士对香港地铁物业的进入也持有不少的疑虑。一种说法是，在香港，地铁物业并没有实现代理、咨询、策划营销、评估和物业管理的一条龙服务，但对国内开发商来说，这种一条龙服务正是“洋管家”的魅力所在。在内地市场竞争激烈的环境中，不成熟的 本土化操作也会成为影响物业公司竞争实力的主要原因。从薪水方面来看，香港一个物业管 理经理的月薪高达五六万，而内地一个物业管理经理则只有万元左右。如果实现人才本土化 以后，物业公司仅人力成本就节省了四五倍。另外，物业管理规模通常达到100万平方米才 能达到最佳盈利状态，这种规模化有可能成为香港地铁在内地发展面临的又一问题。 对开发商来说，“强强联手”实现了服务和卖点的“双赢”，何乐而不为?首先，物业管理 是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的 高低，而香港和世界大多数国家的物业管理则远远领先于本土企业，这就是为什么中高档物 业更愿意选择外资物管企业的重要原因。有一个好“管家”就意味着能跟业主更好地处理关 系，减少交房时产生纠纷的风险，也为楼盘提供新卖点，所以，开发商在聘请物业管理公司 时不惜大花血本。 内外资“平分秋色”外资物管且退且战 “内地物业管理几乎都源于香港，从80年代到90年代前半期，整个市场为港资物管企业的马首是瞻。”作为内地物业的拓荒者，北京市物业管理公司商会副会长梁尚强先生充分肯定了港资物业的地位。 据了解，80年代，在深圳开始出现了与香港物业合资的物业管理公司，随后，一些新加坡和台湾公司也相继进入内地市场，只是市场影响远不及港资物业。所以，90年代前半期，内地物业基本上是港资的天下。直到1997年以后，这种市场格局才发生了质的变化。 首先，一些欧洲和美洲企业看到了中国物业市场的大好前景，纷纷挤身进来，最具有代表性的是原属于港资的第一太平戴维斯和仲量联行，他们通过股权置换等方式成为了英资或美资企业。而在内地，伴随着房地产业的发展，1.2万多家专业管理公司如春笋般纷纷出现，香港管理公司曾经“一枝独秀”的地位受到严重冲击。 以北京为例，有数据显示，目前，北京的物业管理企业中有外资背景的只占到8％。中海物业、万科物业等中资物业“航母”的相继起航，壮大了内资的队伍规模，据了解，中海物业的业务范围已经渗透到了深圳、北京、杭州、南京、天津、重庆、珠海、长春、郑州等20多个大城市，签约、管理物业总面积达1300多万平方米，真可谓是气势如虹，万科物业也随着其地产开发的发展延伸到经济发达的城市，估计管理面积有几百万平方米。 “万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在京沪，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。”一位业内人士这样评价了万科物业。 内外资物管企业之间的竞争日渐严重。记者在采访时了解到，目前，在广东已经出现了外资物业萎缩的苗头，一些外资把重点已经转向了北京和上海，还有部分外资企业已用合资的方式减少对广东的投入。 这种现象主要还是由于广东物业管理相对于北京和上海来说起步早，内资企业基本已经“出师”，陆续从外资“老师”手中接过了管理权。 兼并重组市场所趋互补效应盘整市场 “本土化优势和‘肥水不留外入田’的观念在很大程度上为内资物管企业提供了相对充足的业务量，但外资企业凭借其专业化和国际化的服务也将占据一席之地。”戴德梁行北京公司助理董事林春丽对记者说。 同时，包括港资在内的外资地产商不断北上，加大对中国内地市场的投资，这也为外资物管企业带来了发展良机，用邹锦标先生的话说，由于文化的接近性、操作模式的认可性，开发档次的同一性，外资物管企业无疑将成为外资地产项目的首选。 但目前市场暂时存在的种种利好并不能使外资企业“养尊处优”，他们已经充分认识到了服务范围多限于中高档外资项目的狭隘性，开始向更为广泛的中高档内资项目挺进。记者从第一太平戴维斯和戴德梁行了解到，如今内资项目已占到其业务总量的相当份额，而为了提高本土化程度，外资企业越来越多地采用合资方式来降低成本，规避市场风险，物管市场正在呈现出一种内外资互补效应的趋势。 欢迎进入地产沙龙畅所欲言！
责任编辑/sz003
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