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退一赔一 房产“双赔”再次争锋

　　[提要]浙江省2001年1月1日实施的《浙江省消费者权益保护实施办法》对商品房“退一赔一”作出了明确规定。但到目前为止，全国尚无一例已生效的判决。法院不支持双倍赔偿的理由是“适用法律不当”；“商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益明显失衡，违背《民法》的公平原则。”然而，现在对商品房买卖欺诈行为要求“退一赔一”的呼声在全国已越来越强烈。最近，上海市人大常委会首次审议了《上海市消费者权益保护条例(修订草案)》，对有缺陷商品的召回制度作了详细规定，并对大宗商品如汽车和商品房的销售欺诈行为作出可进行双倍赔偿的
浙江省2001年1月1日实施的《浙江省消费者权益保护实施办法》对商品房“退一赔一”作出了明确规定。但到目前为止，全国尚无一例已生效的判决。法院不支持双倍赔偿的理由是“适用法律不当”；“商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益明 显失衡，违背《民法》的公平原则。”然而，现在对商品房买卖欺诈行为要求“退一赔一”的 呼声在全国已越来越强烈。 最近，上海市人大常委会首次审议了《上海市消费者权益保护条例(修订草案)》，对有缺 陷商品的召回制度作了详细规定，并对大宗商品如汽车和商品房的销售欺诈行为作出可进行 双倍赔偿的明确规定。上海的这一举动可谓“一石激起千层浪”，使商品房欺诈“退一赔一” 的问题再次成为全国及社会各界关注的焦点。 中国社会科学院法学所研究员梁慧星：商品房不是商品 梁慧星认为商品房是不动产，不是商品，不该适用于《消法》。其理由是：其一，《消法》 制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适 用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。 其二，考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使出 卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等 量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。其三，商品房买卖 合同金额巨大，动辄数十万元、上百万元，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平 衡。 全国人大法工委巡视员何山：商品房就是商品 当年曾经参与拟定《消法》的全国人大法制工作委员会巡视员、中华全国律协业务委员会顾问何山认为，商品房就是商品，而只要是商品就应纳入《消法》的范围。商品房买卖是否适用《消法》第49条，主要涉及商品房买卖中是否存在欺诈。他指出，开发商是因自己的欺诈行为酿成的“双赔”苦果，给予消费者几十万、上百万的赔偿与开发商成千上亿的资产相比，并非显失公平。 中国社会科学院法学所刘俊海博士：立法者并未将商品房买卖排除在《消法》之外 刘俊海认为《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外。商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看，《消法》第 49条所说的“商品”，既包括动产，也包括不动产；既包括标的价值较高的商品，也包括标的价值较低的商品。当然，在1993年《消法》出台时，商品欺诈主要表现为动产欺诈， 但立法者并未使用“动产”或者“动产商品”一词，仍然使用“商品”一词，旨在用“商品” 一词囊括立法者当时无法二一列举甚至预见的各类商品。如果立法者有意将商品房欺诈行为 排斥在外，就应当利用《合同法》的起草机会，在“违约责任”一章中的第113条第2款对 《消法》第49条的适用范围予以限制。可是，立法机关在1999年制定《新合同法》时，也没有把商品房列在商品之外。其第113条第2款中仍然重申了《消法》第49条。 将商品买卖中的欺诈行为纳入《消法》第49条，有利于更好地保护消费者。消费者承担的风险大，其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。 将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》第 49条，有利于为不同商品和产业的经营者提供平等的法律待遇和公平的竞争环境，有利于市场资源的合理流动与优化配置。 当然，对商品房买卖中欺诈行为的认定，要严格依照欺诈的法律构成要件(包括欺诈行为 涉及的价值在商品房总价值中的合理比例)。 中消协投诉与法律事务部主任王前虎：商品房适用《消法》 商品房本身把商品两个字放在房前面就是对它本质属性的一种界定。无论是建设部或者是立法机关、司法机关，没有一个机关能说商品房不是商品。商品房既是商品，其价格等因素就应当由市场来决定。在这一点上业内业外已达成共识。那么当消费者在购买商品房时受到欺诈，在法律制裁上，商品房就应适用《消法》。 不能施行的关键是法律的缺失 消费者依据《消法》所规定的权利，或者是消协依据《消法》进行调解时；开发商多数不予支持和配合，迫使消费者只好走司法程序。一旦进入司法程序，消费者不论提供证据，还是在财力、时间上，都明显处于劣势。北京市英岛律师事务所的邓泽敏律师认为，《上海市消费者权益保护条例(修订草案)》的修改，是对《消法》原则的遵守与细化，是对《消法》原则的具体贯彻。在《消法》的适用问题上，他比较赞成王前虎主任的观点——《消法》只适用于个人生活消费所购买的商品房，用于投资的商品房不适用于《消法》。 作为开发商来说，如果《消法》草案真的执行，当然承担巨大压力。对欺诈的认定也存在分歧。主观故意和过失行为如何界定，这些都需要法律明确规定。 欢迎进入地产沙龙畅所欲言！
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