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房屋交付后出现质量问题能否退？

　　[提要]最近有许多购房者提出：购买的商品房在入住后准备进行装修时，发现该房屋出现了一些质量问题，如房屋的墙面有多处细微裂缝，部分水截门有漏水等现象，因此向开发商提出退房要求，但遭到拒绝。那么，购房者在遇到此类问题时应该怎样处理呢？赔偿与退房与主体结构有直接关系该问题是众多购房者比较关心的问题，开发商虽然按照《商品房买卖合同》的约定期限向购房者交付房屋，但在装修或居住期间出现房屋质量问题，根据国家及北京市有关法律、法规的规定，对于房屋质量问题应当区别情况进行解决。一、房屋主体结构质量问题根据《城市房地产开发经营管理条例》第三
最近有许多购房者提出：购买的商品房在入住后准备进行装修时，发现该房屋出现了一些质量问题，如房屋的墙面有多处细微裂缝，部分水截门有漏水等现象，因此向开发商提出退房要求，但遭到拒绝。那么，购房者在遇到此类问题时应该怎样处理呢？ 赔偿与退房与主体结构 有直接关系 该问题是众多购房者比较关心的问题，开发商虽然按照《商品房买卖合同》的约定期限向购房者交付房屋，但在装修或居住期间出现房屋质量问题，根据国家及北京市有关法律、法规的规定，对于房屋质量问题应当区别情况进行解决。 一、房屋主体结构质量问题　 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”及有关法规规定，如果购房者认为房屋主体结构质量不合格，则购房者有权委托工程质量检测机构重新核验鉴定。对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任。 二、非房屋主体结构的质量问题 如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用从公共维修基金中支出；属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。 购房时需有三个注意 根据北京市建设市场的实际情况，商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。因此，建议购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，并注意下列法律问题： １．审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。 根据国务院《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等有关规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年； （五）装修工程为２年。 ２．对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限由开发商与购房者补充约定。 ３．建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任做出明确约定。主要包括： （一）购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，例如防水层渗漏、楼板超薄、地面倾斜等、管线破损、层高与楼间距不符合国家标准、保暖、保温、隔音等，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》第九条规定追究开发商的违约责任。 （二）商品房发生非房屋主体结构质量问题，经过开发商或开发商委托的物业管理公司修理、重做后，经有关部门认定仍存在质量问题，严重影响购房者的对房屋正常使用时，购房者有权解除《商品房买卖合同》并按照双方合同约定的违约方式追究开发商的违约责任。
责任编辑/sf006
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