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深圳：写字楼激战中心区

　　[提要]供应量将超过50万平米福田区中心区，简称中心区，由滨河大道、红荔西路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成，总占地面积413．86公顷。规划区内总建筑面积740万平方米。深南大道从东向西穿越其间，将中心区划分为南、北两片区。北片区为行政文化中心，周边为居住配套。目前正在建设中的六大市政工程：市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆，地铁水晶岛就集中在该片区内。南片区为城市商务中心区（CBD），主要为城市提供高档商业商务办公物业，根据南区规划，除少量商务公寓外，该片区未来的开发以写字楼为主。目前，中心区已建成项目有投
供应量将超过50万平米 福田区中心区，简称中心区，由滨河大道、红荔西路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成，总占地面积413．86公顷。规划区内总建筑面积740万平方米。深南大道从东向西穿越其间，将中心区划分为南、北两片区。北片区为行政文化中心，周边为居住配套。目前正在建设中的六大市政工程：市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆，地铁水晶岛就集中在该片区内。南片区为城市商务中心区（CBD），主要为城市提供高档商业商务办公物业，根据南区规划，除少量商务公寓外，该片区未来的开发以写字楼为主。目前，中心区已建成项目有投资大厦、中海大厦、国际商会大厦（一期）、江苏大厦、邮电枢纽大厦等；城建购物公园、市府三办———丰立大厦等项目将要竣工；而福建兴业银行大厦、国际商会大厦（二期）、金力宝大厦、特美思广场等最近已经破土动工；联通大厦、免税大厦项目预计近期也将开工，如此众多的写字楼项目，预计总供应量将超过50万平米。不管写字楼消费市场如何，深圳写字楼市场经过多年的沉寂，供应市场先热了起来。 能否“抱得美人归” 江苏大厦以“中心区的核心”概念，拉开了中心区写字楼销售的序幕，国际商会大厦以“CBD———商务中心区”概念，将中心区写字楼炒得热火朝天，最终在3个月内实现了70％的销售率，也算是“抱得美人归”。寂静很久的深圳写字楼市场仿佛又看到了黎明的曙光，业内开始聚焦商务中心区，在榜样的作用下，CBD内的写字楼项目纷纷上马，以期望同样能够“抱得美人归”。但是，面对如此巨大的市场供应量，市场也有同样大的消化能力吗？让我们来看看深圳写字楼需求市场状况如何。 一些媒体认为深圳写字楼需求量会大增的原因之一，就是中国入关之后，将有大量的跨国企业进入深圳。而事实果真如此吗？多数的跨国公司如果想在中国的华南地区设立分支机构，通常会选择广州为中心，向华南地区辐射，菲利浦、西门子等公司就是如此，而在深圳设立分支机构的跨国企业其实寥寥无几。入关之后，短期内，深圳的经济环境、人文环境并不会有大的变化；同时，随着北京、上海的发展，深圳的优势并不明显，因此，希望入关后，跨国公司能成为深圳写字楼的主力客户之一，似乎有待观望。 认为深圳写字楼需求会大增的原因之二，就是深港24小时通关，深圳便宜的人工、便捷的交通、完善的配套，将吸引大量香港企业进入，从而带动深圳写字楼租售市场。但是，深圳与香港的交流一直是不完全对称的，香港居民相对可以比较自由进入深圳，而深圳居民前去香港受到的限制却颇多，所以，考虑到24小时通关可能对香港地区经济带来的较大冲击，最近港府已经表示，24小时通关是长期目标，暂不会实施，但会逐步延长时间。由此看来，实现24小时通关，香港公司大量进入而带动写字楼租售市场活跃，在短时间内，是难以梦想成真的。 “中国入世”，“深港24小时通关”对楼市“利好”等新闻炒的沸沸扬扬的时候，我们不得不关注深圳证券市场传来的可能对楼市产生消极影响的负面消息。首先是深圳证券交易所一板已停止上新股，而二板市场政策却久久不能出台；其次是有传闻国家正在考虑将深圳交易所与上海交易所合并，深交所迁往上海。证券公司一直是深圳写字楼物业租售的重要客户之一，如果新政策出台，大量的证券公司将搬迁或减少其营业面积，这必将直接影响到深圳写字楼市场物业的租售量减少。不管传闻真假与否，某些证券公司也会因处于政策的不明朗时期，不会大量租售写字楼，扩大营业面积。 抢占先机者胜 巨大的市场供应量与有限的需求之间的矛盾难以调和，供过于求的市场格局挥之不去。作为深圳未来写字楼供应量最大的中心区，必将成为深圳写字楼市场竞争最为激烈的战场。如果想在这场战争中成为赢家，发展商怎样才能有所作为呢？ 1、抢占先机。 目前，中心区的地块基本都已出让，于是乎，谁先开发，谁就可以避开竞争对手，抢先占领市场。正如中心区某写字楼项目广告语所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言既是如此，对开发商而言，又何尝不是呢？ 2、差异化的市场定位。 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。这无疑于避开竞争对手，抢先占领了市场。 3、更新的营销推广手法 由于近年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销手法的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法。通过新的营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。
责任编辑/SF003
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