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"汤耗子"走过2002且慢喊“打”

　　[提要]“汤耗子”TOWNHOUSE，体量小、动静大，2001年还未现身，即引得市场一片大呼小叫；2002年招摇过市一把，却又招来一片“打”声。这只“耗子”到底是可爱的米老鼠，还是不幸沦为试验品的小白鼠？抑或是一味偷油、蒙钱蒙事的灰老鼠？在老“耗子”过街未完，新“耗子”即将结队而来之际，我们不妨慢些喊“打”，看看这只小耗子搅动楼市的能量到底从何而来……2001年北京楼市被贴上“TOWNHOUSE年”的标签；2002年1600多户、5000多人成为首批7个TOWNHOUSE的业主，被称为居住“终极解决方案”的TOWNHOUS
“汤耗子”TOWNHOUSE，体量小、动静大，2001年还未现身，即引得市场一片大呼小叫；2002年招摇过市一把，却又招来一片“打”声。这只“耗子”到底是可爱的米老鼠，还是不幸沦为试验品的小白鼠？抑或是一味偷油、蒙钱蒙事的灰老鼠？ 在老“耗子”过街未完，新“耗子”即将结队而来之际，我们不妨慢些喊“打”，看看这只小耗子搅动楼市的能量到底从何而来…… 2001年 北京楼市被贴上“TOWNHOUSE年”的标签； 2002年 1600多户、5000多人成为首批7个TOWNHOUSE的业主，被称为居住“终极解决方案”的TOWNHOUSE，在创造焕然一新的居住方式的同时，也留下了不少怨声…… 2003年 数个新TOWNHOUSE即将用“革命”的方式入场，新桃旧符，TOWNHOUSE的优势与弱点、新生与后进、前途和命运，都在这岁末年初之际发生了一次激烈碰撞—— 上篇 2002年TOWNHOUSE新鲜出锅之滋味三品 一品曰：新鲜 采访TOWNHOUSE（以下简称T）基本上是一次愉快的经历。 在首批已成现房的7个T社区中，虽然普遍缺人气，产品水平参差不齐，但多数业主仍表现得兴味盎然。在时代庄园中，一位正装修的业主告诉记者：虽然有这样那样的不满，但T这种有天有地、前庭后院、楼上楼下的新东东，还是让人感觉良好……这基本是多数T业主的心声。 在采访各T社区的过程中，记者被业主们对自己的T所表现出的热爱和创造性深深感染：慧谷·根缘的一位业主将整个2层的3个卧室合并成阔绰无比的主卧空间，另一位业主在室内做起了“佛堂”；在不少T中，阁楼被艺术家设计成“画室”，地下室则被不同身份的人变作了录音棚、健身房、客房、娱乐室；最令人绝倒的是，一栋洋房的某仁兄，居然在小小的庭院中大兴土木，搭起了硕大的凉亭和回廊…… 这就是T，一个让你为所欲为的家。塔楼和板楼带给人的压抑和单调，在T中是被彻底打倒的。 负责慧谷·根缘销售的世纪地产策划公司总经理杜明冬先生说，T的居住密度低、人均绿化率高、内部空间有个性，舒适度、居住情趣与集合式住宅不可同日而语；一栋洋房销售经理彭致远则更深地挖掘出了T的价值。他认为，T不仅是对人们居住形式的改变，对人的意识层面也有深远影响：一是调整了人与社会的关系，给人以全新的身份感；二是调整了社区内部人与人之间的关系，从平房到塔楼再到T，实现了一种邻里关系的回归；三是调整了家庭内部的关系，T对生活方式的改变，使人们第一次发现，家庭生活原来可以更为自然、健康、和谐、有趣。 第一只螃蟹的味道无论怎样，都是理所当然的。因此，在T带来的新鲜体验前，首批业主忘了挑剔或者不知该如何挑剔。浏览各T的论坛，业主对T的满意度尚可，外界评论产品实现很差的楼盘，业主们的表现也较平静，即便是新近入住发生摩擦的棉花城，坛子上业主的统一观点也是“房子还可以”…… 二品曰：痛快 在首批T的生意中，满意度最高的还是开发商们。虽然不少业内人士想当然地推测T在2002年不叫好也不叫座，但记者采访中得来的信息却是：绝大多数T收成不错。 一栋洋房是市场上第一个正式销售的纯T项目，并且第一个开放样板间、第一个入住，虽然现房社区屡遭抨击，但它在2001年完成销售近400套，销售额达4.2个亿，迄今项目销售率达到98%。即便如此，销售经理彭致远还不满意，认为第一次接触T，在推广、销售、产品理解上都较薄弱，14万平方米、1年半时间的销售速度，还可以更快些。 时代庄园12.5万平方米的社区2年卖完，康城一期14万平方米也进入清盘阶段，棉花城、未来假日花园均表示战绩不错。在热卖的同时，2002年的T普遍价格上挑，康城营销总监金承吾透露，成为现房后楼盘销售速度提升，开盘时均价5000多元，现在达到6300元左右，且每月都上调一次价格。 谈到2002年市区公寓、住宅的销售时，时代庄园营销总监黄复明用了“惨不忍睹”这个词，在竞争白热化的市场中，2002年的T开发商都颇感庆幸：虽然T的利润率不见得比塔、板高多少，但资金的快速回笼、较低的市场风险，都保证了开发商的稳赚。 三品曰：遗憾 提到2002年的T，采访对象们摇头的多、点头的少，这种移植自欧美的新产品，在北京水土不服的症状表现为以下几点： 1、定位上——不准确。橘郡的营销策划阎明认为，目前T的定位让人难以接受，离城不算近、价格不算低，150～200万的总价，可以买到不错的郊区别墅，只要多出5～10分钟的车程即可。将竞争对象定在了郊区别墅而非市区公寓上，是2002年T们做的最蠢的一件事。 2、产品上——不成熟。现有的不少T设计单调、规划缺乏突破，统统以排排房的面目示人，在社区外看几乎和普通多层楼无甚区别，且密度大、社区空间感差、对视严重。在户型上，由于须控制总价，不少T面宽不到5米，被做成进深很大的窄长条，院落很小不说，内部空间更是局促，再去掉3层的楼梯面积，真不如同样面积的公寓好住。思源公司副总李国平对记者说，2002年他很想买套T，但看了所有的T都没有满意的，例如某T的厨房面宽不到1米8，另一T宣传的中庭，到现房中看几乎像烟囱，还有一T主人空间没有阳台，另一T的某户型居然做了7个卫生间。T应该给人更好的居住感受，但目前的T们显然做得不够。 3、风格上——不到位。浉城百丽销售策划王鹏认为，T最重要的是体现一种生活感觉、小资情调，国外的T在建筑线条、材质上是很考究的，丰富的外立面加上坡屋顶、木窗棂、木栅栏，很有味道。但北京的T只有橘郡给人这种观感，更多的T在北京变了味，非但谈不上风格，毫无创新的建材、粗糙的做工、敷衍了事的景观，令T们更像是农民伯伯的小洋楼。 4、技术上——无经验。2002年做T的开发商可以说是“老革命遇上了新问题”，T产品特有的露台、门斗、地下室、散水、雨漏管、院落停车、采暖等环节，琐碎、复杂，难坏了开发商们。一T项目的销售透露，他们遇上的技术困难是红线内的小市政问题，给排水、强弱电、雨污水、燃气、网络布线等都跟普通社区不同；另一T开发者表示他们的棘手问题是材料，设计公司在图纸上的设计虽漂亮，理想建材却很难找；施工管理也被列为问题之一：某大型T施工现场最多时达到4000多人，两三层小楼无法用吊车，几乎是纯“手工”制造，对工艺要求非常高。技术上的无经验，使T频添小恙，或者忘记做“散水”（避免雨水侵蚀地基的处理），或者分户式采暖炉无法负担大面积落地玻璃的热散失，或者小小院落停不进车…… 虽然建筑是“遗憾的艺术”，但我们无法只用一句“无经验”来原谅T的不成熟。京城雅居的销售代理、曾在上海卖过不少高档项目的中运行房地产经纪公司总经理王丽萍告诉记者，上海的T集中在内外环交界的地方和浦东开发区，价格在150～200万之间，各有风格，“初级阶段”的T在上海基本没出现过，号称万国建筑博览会的上海，在对新产品形式的引进上表现得较为成熟，T的发展也较平稳。宽HOUSE开发商、北京玉龙吉胜房地产公司副总刘文杰则认为，北京的T没有放弃塔、板楼的的操作思路，仅在产品外观和销售手段上做了大量工作，靠有天有地的城郊生活概念吸引消费者，在产品的创新和改善上却远缺火候。 T在2002年表现出的缺憾，可以说再一次暴露了京城楼市的浮躁和幼稚。 下篇 2003年“汤耗子”招摇过市之六大预言 ■预言一——越来越宽 预言者——北京玉龙吉胜房地产开发有限公司副总刘文杰 刘文杰认为，购买T的业主，某种程度上不是解决简单的居住问题，而是在选择一种崭新的生活方式。从这个角度上看，面宽将成为评价T产品品质优劣的标准，因为T的面宽越大就越接近独栋HOUSE，面宽越窄就越接近公寓，因此“宽就是本质，宽就是品质”。 2003年将出现的T，在面宽上将有新表现，北城宽HOUSE面宽达到7.5～11.2米，建筑中所有空间均实现全明，主要房间全部朝南，一改以往TOWNHOUSE前厅后厨中间楼梯的三段式布局，且院落面积可达80平方米以上；南城观筑也将面宽做到了7.5米。 ■预言二——全面升级 预言者——金网络公司营销推广部经理雷越姝 雷越姝认为，不仅仅是一个面宽，2003年出现的“第二代T”，如亦庄的卡尔生活馆等，将实现产品的全面升级： 1.规划设计升级。降低密度、做出变化、打破兵营式排列，2003年的T社区将体现独特韵味； 2.室内空间布局上升级。第一代T仅仅用了错层、透天等小花招，但这些手法实际上是限制空间的，居住上不一定好用。第二代T更讲究空间的连续性，减少梁和柱，做出T应有的通畅疏阔感； 3.舒适度升级。原来的T为控制面积，都是“生减”的方式，造成卧室面积小、卫生间不好用等，二代T将把功能空间放大，使之更匹配T这种中高端产品； 4.楼层升级。2003年将出现更多的2层T，减少卫生间数量、楼梯空间和交通面积； 5.庭院升级。第一代T庭院单调，基本是房前房后的布局，少数做了内庭院，第二代T将具有想象不到的丰富庭院空间。 ■预言三——精致、经典化 预言者——北京中运行房地产经纪有限公司总经理王丽萍 王丽萍认为，T最旺的时期已经过去，想取胜只有靠产品。就像人们越来越追求名牌服饰一样，经典、精致也是T等建筑发展的趋势，而2002年的北京T此方面则存在明显缺憾。2003年以京城雅居等项目为代表的T，将注重外立面和细节的处理，用日本进口金属彩釉面砖、铝板、钢化玻璃等组成极具现代魅力的外立面、围墙，以落地玻璃全采光地下室、下沉式双层庭院、中庭花园，以及户与户之间精巧的绿化小品、细致的港式物业管理等，给京城人带来“南派T”的强大冲击。 ■预言四——别墅感 预言者——橘郡的主要策划者之一阎明 阎明认为，做出别墅感应成为2003年T的第一目标。以橘郡最早成功推出的T为例，即使是4拼的T，0.5、0.6的容积率，也完全可以做出别墅感——所谓别墅感，即一是内部空间设计，不能以公寓设计思路为导向，应有丰富的变化和空间感；二是外部空间尺度，T并不是把外立面做漂亮那么简单，它的外部空间应更讲究一种HOUSE独有的尺度，如果进出家门都会与邻居打照面，庭院正对马路或别人家的窗，就会完全失去HOUSE的感觉。据阎透露，2003年橘郡开发商在温泉镇的项目，将争取把尺度感做到最佳，如4连排的T各家开门都不在一个方向上，每家庭院面对的都是私人空间等。 ■预言五—— 看好边缘集团，东南、西北最值期待 ■预言者—— 1.世纪地产策划公司总经理杜明冬 2.北京名流未来置业有限公司总经理刘建生 3.一栋洋房销售经理彭致远 4.百旺家苑销售总监焦汝刚 5.中原住宅项目部副总监陈刚 市区中的T在2003年将是凤毛麟角。杜明冬认为，T不适合在土地成本高的地方做，公寓还可以做“迷你户型”，但T因为有垂直交通，楼梯占面积较大，最少要200平方米，否则空间局促。在望京这样的地方做T十分费劲，做3层T、容积率顶多到0.6、0.7，总价还是下不来。而T的总价若高过300万，就将直接面对别墅的竞争。观筑是2003年出现的又一四环内的T，刘建生向记者透露，观筑和未来假日花园拿地时四环还未通车，如今南四环地价已然上涨，以后四环内T的开发空间很小，即使有价格也很难低于130万。 对于2003年T出现的理想区域，不少采访对象一致认为是：城乡结合部。地价合适，配套、交通合理的边缘集团，给T提供了肥沃土壤，而自然环境优异的西北、人文环境突出的东南，则是最被看好的区域。 对此，亦庄项目浉城百丽的王鹏认为，开发区政策环境好，2003年将形成T的高潮，金地格林小镇、卡尔生活馆、浉城百丽等T相继入市，使BDA更加炙手可热；西北楼盘百旺家苑的焦汝刚则表示，京西北的真山真水最能体现T的特色，西北旺的改造将带来190万平方米的开发量，T这种产品将有可能唱主角，百旺家苑2003年也将开始主推叠拼HOUSE。 ■预言六——TOWNHOUSE将成主角 预言者——北京玉龙吉胜房地产开发有限公司副总刘文杰 2003年之后T是否能成主流产品？刘文杰的观点和以前的声音截然不同。他认为，从供应上看，随着市区公寓竞争的白热化，T将越来越成为开发商的出路，当城市交通实现网络化且通达便利时，郊区化居住将被更多人接受，城市周边将不断为T提供广阔空间；从需求来看，被所有开发商争夺的30多岁的客户，是社会的支柱人群，他们生活压力大、需要个性空间来放松，而目前空缺的80～120万间的T，无疑是最能满足他们需求的性价比最好的住宅形态。在欧美已有百年历史的T，在北京一定会成为主流，成为市场上担大梁的产品。
责任编辑/sz003
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