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由喧嚣回归理性——2002年上市新盘特写

　　[提要]2002年楼市总体情况1、全年公开发售楼盘总建筑面积：根据星彦地产市场研究部深圳楼市全年监测数据库统计得出，全市2002年新盘总建筑面积12797120.7平方米。其中南山新盘总建筑面积4561985.9平方米、福田3860989.7平方米、宝安1794940.1平方米、罗湖1276498.1平方米、龙岗1057412.1平方米、盐田245294.8平方米。南山今年发展势头迅猛，新盘总建筑面积占全市总量35.6%，列第一位。2、全年公开发售楼盘总数：2002年全市公开发售楼盘总数为160个，比2001年新推楼盘数增
2002年楼市总体情况 1、全年公开发售楼盘总建筑面积：根据星彦地产市场研究部深圳楼市全年监测数据库统计得出，全市2002年新盘总建筑面积12797120.7平方米。其中南山新盘总建筑面积4561985.9 平方米、福田3860989.7平方米、宝安1794940.1平方米、罗湖1276498.1平方米、龙岗1057412.1 平方米、盐田245294.8 平方米。南山今年发展势头迅猛，新盘总建筑面积占全市总量35.6%，列第一位。 2、全年公开发售楼盘总数：2002年全市公开发售楼盘总数为160个， 比2001年新推楼盘数增长18%。各区新推楼盘数依次为南山47个盘、福田45个盘、罗湖24个盘、龙岗19个盘、宝安19个盘、盐田6个盘。新推盘量与去年同比除罗湖区下降25%以外，其它各区均有不同程度的增长，其中南山区推盘量增长最快，同比去年增长52%，福田区增长率为28.5%，龙岗区、宝安区和盐田区与去年相比变化不大。 3、全年公开发售楼盘总户数：2002年全市公开发售住宅楼盘总户数为80176个单位。其中福田24935个单位排第一，南山19815个单位列第二，其余依次为罗湖12940个单位，宝安10664个单位，龙岗9223个单位，盐田2599个单位。 4、全年公开发售普通住宅楼盘均价：2002年全市新盘普通住宅楼盘均价为5714元/平方米。特区内新盘普通住宅楼盘均价为6402元/平方米，关外新盘普通住宅楼盘均价为3546元/平方米。



5、1-12月份新盘上市的情况：



由上图新推楼盘按月份排列可知，除1-3月份新推盘量在10个以内，其余9个月推盘数均在10个以上，其中5月和9月为一年推盘的两个高峰期。上图推盘走势曲线显示，2002年新盘上市呈现阶段性特点，1-3月为一年中的淡市，由4月份开始升温，以春交会及“五一”长假为依托的5月份、以秋交会为依托的9月份、以住交会为依托的11、12月份，成为全年新盘上市的集中期。 2002年各区楼市情况 福田区 1、福田区新盘均价：福田区均价7205元/ 平方米，其中高层住宅均价7267元/平方米，小高层住宅均价7321元/平方米，多层住宅均价8100元/平方米，Townhouse均价13500元/平方米，写字楼均价8800元/平方米。 2、热点片区新盘均价：中心区均价8660元/平方米，红树林片区7700元/平方米，香蜜湖片区8300元/平方米。 3、片区综述： 福田片区是对2002年楼市影响至关重要的区域，该区环境优美，规划较好，楼盘普遍素质较高，也是未来深圳重点发展的片区。在过去的2002年，关于福田片区楼市被提到最多的就是“豪宅”和“滨海决战”这两个关键词。 福田豪宅主要集中在中心区、香蜜湖及红树林片区，2002年新盘中顶级豪宅主要包括黄埔雅苑、天健世纪花园、星河国际、水榭花都、金域蓝湾等，总建筑面积约97万平方米，几乎占到全市豪宅新增供应的50%，该5个楼盘共约有3934个豪宅单位上市供应。而“滨海决战”主要在环深圳湾各片区楼盘间进行。其中南山区碧海云天凭借出位的营销手法及较高的综合素质拔得头筹。 2002年福田区另一个最突出的表现就是中心区、车公庙-农科两片区的写字楼市场异军突起。2002年公开发售的写字楼包括有喜年中心、中国有色大厦、财富广场、数码时代大厦和中央商务大厦，总建筑面积313128为平方米，均价为8800元/平方米。 南山区 1、南山区新盘均价：南山区新盘均价5223元/平方米，其中高层住宅5282元/平方米，小高层住宅均价5317元/平方米，多层住宅均价5269元/平方米（以上四项统计不包括华侨城片区），Townhouse均价13200元/平方米，写字楼均价7300元/平方米，别墅17000元/平方米。 2、热点片区新盘均价：前海片区5060元/平方米，后海片区5616元/平方米，华侨城片区9400元/平方米，蛇口片区5150元/平方米。 3、片区综述：南山区是去年深圳楼市发展势头最迅猛的片区，新盘供应总量及增长均居全市第一。其楼市主要有三大特征： 一是新楼盘素质及片区整体环境、居住氛围提升较快，价格呈上升趋势。 二是除华侨城之一相对独立的片区外，其余各片区楼盘同质化较严重，其中最突出的是南山商业文化中心区，该片区楼盘多为中小规模，均价在5400元左右，客户群定位亦相差不远，大多定位为白领一族，从而导致该片区的市场争夺极为激烈。 三是商铺发展突飞猛进，商铺主要包括有国兴苑商城、顺景家居材料广场、鸿洲购物中心、太古购物广场及其它楼盘商业裙楼等，写字楼相对供应较少，只有保利置业大厦一个写字楼上市。 罗湖区 1、罗湖区新盘均价：罗湖区新盘均价6810元/平方米，其中住宅高层7427元/平方米，小高层住宅均价6056元/平方米，多层均价5450元/平方米。 2、片区综述：去年罗湖仍然是外销的主要市场之一，但其外销比例呈现下降趋势。大部分楼盘仍以中小户型为主，由于该区目前已基本没有一级土地供应，可供开发土地有限，因此普遍规模不大，55%上市新盘建筑面积在5万平方米以内。 宝安区 1、宝安区新盘均价：宝安区新盘均价3772元/ 平方米，其中高层4733元/平方米，小高层3921元/平方米，多层3573元/平方米。 2、片区综述：2002年宝安仍以大盘开发为主导，楼盘素质和环境改造提高较快。美丽365三期、冠城世家、山湖林海、锦绣江南等大盘的建设，为宝安各片区楼市的建设增色不少。 龙岗： 1、龙岗区新盘均价：龙岗区新盘均价3306元/平方米，其中高层3700元/平方米，小高层3309元/平方米，多层3088元/平方米。 2、片区综述：龙岗楼盘相对特区内普遍规模较大，容积率相对较低，大盘大多都较重视小区景观规划，万科四季花城、中城康桥花园·青之园、桂芳园五期等大盘都极力营造出郊区小镇优美休闲的生活氛围。 2002年龙岗各片区除已有的各大盘继续分期建设外，其它住宅市场亮点不多，但商铺的建设与开发却进行得红红火火，除2001年已发售的龙岗世贸中心及集银皮革综合广场等继续造势外，新上市的人人购物广场、雅豪装饰商业街等也声势浩大，随着新一佳、好百年等知名商家相继进驻龙岗，大有将有龙岗打造成特区外的新商业中心之势。 盐田： 1、盐田区新盘均价：盐田区新盘均价4720元/平方米，高层5200元/平方米，小高层4000元/平方米，多层：3500元/平方米。 2、片区综述：由于距市中心较远及交通因素，2002年盐田楼市仍游离于热点片区之外，上市新盘规模均较小，楼盘素质也有待进一步提高。但2003年随着万科27万平方米、中海70万平方米及富春东方30万平方米项目的启动，东部梅沙片区将成海景地产的一大亮点。 2002年楼市综述 如果说2001年流行大盘开发，那么2002年则可称得上是豪宅年、滨海年。2002年新上市豪宅主要包括黄埔雅苑二三期、天健世纪花园、星河国际、水榭花都、金域蓝湾、波托菲诺纯水岸、碧海云天一期等，全年新增豪宅建设面积约249.3万平方米。 而“滨海决战”同样聚集了众多名盘。由于万科、中海在大梅沙的海景项目尚未正式开发，因此2002年“滨海决战”主要在环深圳湾各片区间展开。然决战的结果并未达到预期的效果，正如星彦地产董事长潘军所言，过度炒作、营销手法的同质化使滨海16强由“热点”变成了真正的“焦点”，不少滨海楼盘面临着宣传成本上涨而销售率却不尽如人意的尴尬局面。因此如何进行更有效的营销将是留给2003年的一大课题。 写字楼与商铺楼市异军突起。2002年是中国加入WTO第一年，加入WTO对深圳的影响已初现瑞睨，最直接的表现是出现写字楼与商铺开发和销售两旺的局面。去年写字楼开发主要集中在福田，商铺主要集中在南山、龙岗和罗湖。 2002年新增供应量及销售量均创造新的历史水平，年全年销售面积突破700万平方米大关，比前年增长23%，但由于供应量过大，且市场供需结构失衡等问题，因此发展商们“揪紧的心”并未因销售面积增加而有所松懈，摆在他们面前将是更严峻的市场挑战。所幸的是随着政府各项相关政策的相继出台、竞争的残酷性及市场的呼声已使发展商和楼市趋于理性。 (本文所述新盘、新推楼盘均指在媒体公布的公开发售的楼盘)
责任编辑/sz003
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