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入伙验收全攻略

　　[提要]新房入伙最担心的问题有二，一是开发商延期交楼，二是房屋质量存在问题。为避免日后纠纷维护合法权益，业主订立合同时应对入伙细节进行约定，入伙前必须审查“三证一书”，同时细致检查房屋室内外工程的质量。家在南山的张女士好不容易千挑万选买了一套商品房，到了原定的入伙日期，开发商却不能准时交房；在布吉买了套房的李先生接到了开发商办理入伙的通知，却发现开发商还没有拿到竣工验收证。这种情况很多购房者都曾经遇到过。对于普通老百姓而言，新房入伙最令人担心的问题有两方面：一是能否准时入伙，二是在入伙时房屋的质量是否不存在任何问题。这两道
新房入伙最担心的问题有二，一是开发商延期交楼，二是房屋质量存在问题。为避免日后纠纷维护合法权益，业主订立合同时应对入伙细节进行约定，入伙前必须审查“三证一书”，同时细致检查房屋室内外工程的质量。 家在南山的张女士好不容易千挑万选买了一套商品房，到了原定的入伙日期，开发商却不能准时交房；在布吉买了套房的李先生接到了开发商办理入伙的通知，却发现开发商还没有拿到竣工验收证。这种情况很多购房者都曾经遇到过。对于普通老百姓而言，新房入伙最令人担心的问题有两方面：一是能否准时入伙，二是在入伙时房屋的质量是否不存在任何问题。这两道关都能顺利通过，入伙才能圆满完成。 不可轻易入伙 一般开发商在出售期房时，往往将入住时间早等作为促销手段，而根据签定的合同有关条款的规定，如果开发商不能按照规定时间交楼，就必须对业主进行赔偿。因此现在有些开发商采用强制提前入伙的方式，在没有取得竣工验收合格证的时候让业主提前入伙，在这种情况下，业主一旦入伙后发现质量问题或开发商的某些承诺不能兑现，产生纠纷，从法律上说将对业主极为不利。因此，入伙前一定要明确知道该项目是否已取得质量监管部门的竣工验收合格证。 严把质量关 有律师提醒消费者，在入伙前，必须查看“三书一证”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。这是开发商交楼所要具备的必要条件，只有当这些证件齐备时，买卖双方才可以签署交楼文书。 在入伙时，要对房屋质量严格检查。目前，市面上毛坯房与装修房各占一定的比例，对装修房的验收更要仔细。材质的运用是否与合同中规定的一致，产品的品牌是否是当初承诺的品牌，等等，都要一一验明正身。对室内工程、室外工程要分别进行检查，确认没有施工及使用方面的问题，才能入住。 ■　攻略一　 合同应约定入伙细节 购房合同中对入伙的细节要明确，在合同中应约定： ●　开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者。 ●　实际交房必须有竣工验收合格证，否则业主有权拒绝入伙。 ●　如果开发商因没有竣工验收合格证而不能按期交房，开发商应承担违约责任，购房者有权解除合同，要求开发商返还购房款、利息并支付违约金。 延期交楼追索赔偿 以下三种情况属延期交楼，开发商要承担责任： ●　除法律规定的不可抗力和在合同里约定开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，开发商要承担逾期交楼的违约责任。 ●　在交付房屋时，如果房屋没有达到合同中约定的交房时所应达到的使用条件，业主可以拒绝收房。 ●　业主与开发商如果就房屋交付的条件签定了补充条款的，如果没有达到约定的条件开发商要承担逾期交楼的责任。 ■　攻略二　 房屋质量验收１０要点 验收室内工程 开发商通知入伙时，要对房屋质量严格检查。室内工程的验收主要有以下五个方面。 １、结构工程：钢筋是否暴露，墙面是否渗水，墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规范。 ２、梁与柱工程：检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。 ３、层高：其尺寸是否符合图纸要求。 ４、门窗工程：门的厚度、材质与规格；窗的底部滑道是否平滑、窗框的材质与规格；门框、窗框与墙身有无过大缝隙；钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确；进户门不得使用胶合板制作；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽。 ５、水电工程：电气线路安装应平整、牢固，穿墙应有导管，导线加接必须紧密；应按套安装电表或预留表位；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，接触良好。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅。 验收室外工程 除了室内工程的验收，还不能忽视对室外工程的验收工作，确认没有施工及使用方面的问题，才能入伙。 １、阳台工程：是否与事先承诺及设计图相符。 ２、标识系统：楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符。 ３、邮政通讯：是否有邮政接收箱、电话线是否进户等。 ４、楼宇对讲：现在中高档社区中普遍设立了楼宇对讲系统，在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常 ５、公共能源：给水情况、水质如何，供水、供电是否正常。 ■　案例解析 “后合同义务”不能忽视 近期，宝安区的李某购买了某小区的住宅，但开发商未将其楼下为水泵用房告知李某。李某入住后发现，每隔３５分钟就会发出马达轰鸣声，严重影响休息。李某告到法院，法院审理认为，张某在售屋时未告知李某楼下是水泵机房，违反了告知义务，应承担相应的责任。 上述案件，主要是违反“后合同义务”及责任承担的问题。“后合同义务”，又称附随义务，是指根据诚实信用原则，当事人在履行合同的过程中，由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。换言之，“后合同义务”是指法律没有明文规定，当事人之间又无明确约定，但为了维护当事人的合法利益，并依社会的一般交易观念，当事人应负担的义务。《合同法》对此作了规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说，“后合同义务”主要有：告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。 在房屋买卖中，协助义务和告知义务尤为重要。 一、协助义务，买、卖双方不仅在合同履行过程中需要互相协助对方，在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人办理后续事宜。 二、告知义务，又称通知义务，即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后，卖家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉买家。例如，卖方附送屋内设施如家电等的，不管是有价转让，还是无偿赠予，都必须把这些设备的具体状况告诉买方。 “后合同义务”也是合同义务的一部分，当事人必须认真履行，若不履行或不能完全履行，同样构成违约，有过错的一方应负损害赔偿责任。 ■　温馨提醒 入住谨防装修污染 近日，中国室内装饰协会室内环境检测中心向消费者发出警示：新装修或放置新家具的家庭，最好推迟入住时间。据介绍，某些城市新装修居室中环境污染超标率达８８·８％。 装修、家具和建筑本身的污染目前仍是室内环境污染的主要来源。从去年７月建材“国标”正式实施开始，室内环境检测中心对１０００户新装修家庭进行检测发现，室内环境污染仍严重存在，超标率达８８·８％，其中甲醛超标占６８％，氨超标占２３·４％，苯超标占８·６％；在对入户新家具污染情况的调查中发现，４６·５％存在污染超标。 另据调查，通过跟踪检测发现，装修时间在６个月以内的居室，污染率为７０·６％；装修后６至１２个月，污染率降低为１０·８％；装修后一年至两年，污染率为７·５％。 因此专家提醒，即使是环保装修材料，同一种也不要大量使用；新装修居室不要立即入住；新家具要放置一段时间，使有害物散发后再使用。 建筑本身造成的污染主要是氨。建筑施工中使用的混凝土外加剂和防冻剂中含有大量氨类物质，这些物质在墙体中随着温、湿度等环境因素的变化还原成氨气从墙体中缓慢释放出来，造成室内空气中氨污染。另外，从建筑材料中析出的氡也会造成室内放射性物质含量过高。 装修污染主要来自所使用的胶合板、细木工板、中密度纤维板和刨花板等人造板材，因为这些材料所使用的胶粘剂是以甲醛为主要成分的脲醛树脂，板材中残留的和未参与反应的醛会逐渐向周围环境释放。含有甲醛成分并有可能向外界散发的其他各类装饰材料还有贴墙布、贴墙纸、化纤地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等。
责任编辑/sz001
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