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如何正确看待当前房地产形势

　　[提要]最近，政府、银行、房地产业界和理论界都很关注我国的房地产形势。从房地产的开发供应量、销售量的增长速度和相互关系来看，我国的房地产确属“热”。但是否“过热”，却有不同看法。因为，“过热”是一个相对概念，房地产市场跟股票市场还不一样，股票市场是和实体经济相比较，来判断其是否有“泡沫”，而房地产市场是否“过热”的参照物却应该是整个宏观经济。目前这种房地产热是我国经济社会发展的必然结果1、住宅制度改革的持续效力的影响。住房由实物分配改为货币分配，使居民由等待分配住房改为自己出钱购买。改善住房条件成了居民的迫切需要，被长期压
最近，政府、银行、房地产业界和理论界都很关注我国的房地产形势。从房地产的开发供应量、销售量的增长速度和相互关系来看，我国的房地产确属“热”。但是否“过热”，却有不同看法。因为，“过热”是一个相对概念，房地产市场跟股票市场还不一样，股票市场是和实体经济相比较，来判断其是否有“泡沫”，而房地产市场是否“过热”的参照物却应该是整个宏观经济。 目前这种房地产热是我国经济社会发展的必然结果 1、住宅制度改革的持续效力的影响。住房由实物分配改为货币分配，使居民由等待分配住房改为自己出钱购买。改善住房条件成了居民的迫切需要，被长期压抑的对住房的需求要在短时期内得到尽可能大的满足，于是，居民就倾其所有在尽可能短的时间内买到新房。 2、城市化步伐的加快，加大了城镇商品房的购买队伍。一些中小城镇的相当大部分商品房就是由其附近农民所买的。 3、具有“经济热点”的城市吸引大量外地来的购房者，如：北京、上海、杭州、郑州、南昌等城市商品房的40％是由外地人所购买。所以，经济形势好的城市，其房地产的增长速度也是很快的。 4、近几年，力度异常大的城市危旧房改造，也在短时间内产生了对新住房的需求。危旧房住户的自有资金加上拆迁补助款，使他们较容易买到新房。 5、住房消费的按揭贷款和公积金贷款制度为圆住房梦起了积极作用，很多人在自有资金不足的情况下，同样也能住上新房。 6、良好的宏观经济形势为房地产业的快速发展起了根本性的促进作用。没有每年7％以上的经济增长速度，就不可能有这几年如此好的全国性的房地产发展形势。目前这种比例在将来肯定会变化；而且是朝着缩小二者比值的方向发展。也就是说，目前这两者的增长速度悬殊太大了，将来会缩小这个比值。 要充分警惕房地产热的走向 大家对目前房地产形势持乐观态度的主要理由是：现在的房地产是供销两旺，不是“虚热”。那么，是不是就可以高枕无忧了呢?我看不是。 这得从房地产市场的资金说起。 随着有关方面一系列政策的出台，房地产开发的门槛提高了，开发商自有资本的比例增大了。尽管如此，开发商只要有总投资的40％左右(单个项目)的自有资本就仍然可以完成这个项目，其余投资通过银行贷款、建筑商和材料供应商垫资以及预售款来完成。购房者也不需要有100％的自有资金，实际只需要房价的30％的自有资金就可以住上新房了，其余的房价款就主要靠银行贷款。也就是说，现在的房地产销售额中有大约70％是来自银行的贷款。截至2002年底，全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7200多亿元。 如果说开发商的贷款随着商品房的售出就能收回的话，那么，购房者的贷款可就要在其购买后的20年左右才能完全收回。这些贷款能否完全收回就要完全取决于宏观经济形势了。 值得我们注意的是，由于房地产是有比较高回报的行业，所以，全社会的资金有加速流向房地产业的趋势。这不是一个好兆头。 如果社会资金大量流向房地产业，一方面会产生房地产的“虚热”，另一方面会减少其他领域的投资。全社会的投资结构失衡，必然会导致宏观经济结构的失衡，最终会影响宏观经济的发展。宏观经济一旦出现问题，居民收入就会减少，或者出于规避风险而减少购买房屋，或者还不了贷款，都必然会导致金融系统出问题。金融一旦出现问题，连同房地产业在内的整个国民经济都会出现大衰退，这时受影响最大的还是房地产业，因为房地产业是靠银行培养、“拉扯大”的行业。1997年的亚洲金融风波正好说明了这一点。 为房地产业的健康发展创造尽可能多的有利条件 1、要全面分析房地产形势。这里的“全面”是指：地域上要有全局观，行业领域上要有综合观。尽管房地产的地域性很强，但支撑房地产的资金却是流动的，一旦个别地区的房地产出现问题；同样会波及其他地方；房地产领域出现问题，必然会拖整个国民经济的后腿。 1992、1993年的房地产过热就主要集中在海南、广东惠州和广西北海，可为其吃“退热药” 的并不仅限于这些地方。 2、银行系统一定要根据我国宏观经济的发展水平和国家产业政策作好贷款计划，并随时掌握资金在地区间和行业间的流向，作好金融预警分析。 3、房地产业的资金应适当地反哺其他行业。现在房地产业的资金除一部分是自始至终在房地产系统流动外，相当大一部分资金是从外系统流入的，甚至一些上市公司也改变其原来的主业而涉足房地产。那么，应鼓励房地产领域的资金适当回流至其他产业。 4、建立科学的房地产市场分析评价指标体系。除了房地产的供应量、销售量外，更重要的是价格指标。我国的房地产价格无论是其绝对值(单价)还是其相对值(相对居民的收入水平) 都很高，如果在目前情况下，价格仍然持续走高，那么，房地产系统的风险会加大。因为持续攀升的房价会给各方面的投资者以误导，当投资者都进入误区的时候，灾难也就降临了。反之，如果价格保持平稳，则风险会相对小一些。由于房价指数受高、中、低档房的影响很大，不同时期住宅的种类不同，本身对总房价就有很大的影响，所以，在建立房价指数时，还应尽可能剔除这种影响，或者引进其他指标来克服这一毛病。也就是说，在建立房价指数的同时，还应有分类房价指数。 5、辩证看待现在的“空置房”。我国现在有1.2亿平方米左右的“空置房”，这一方面说明房地产已告别供不应求的时代，并不是什么质量的房、什么价格的房都能售出，这就加大了开发商的风险；另一方面，对消费者又是好事，消费者可以按自己的意愿来购买房子。出现“空置房”，从微观上看，受损失的是开发商；从宏观上看，是对社会资金和土地资源的浪费。要消化“空置房”，就要对“空置房”的形成原因进行分析；区别不同情况，采取相应的对策：如果因为政府原因导致某些房子的成本过高，而售价居高不下，政府则应通过一些让利或补贴措施，使得这些房子能售出；如果因为房子的户型不好，或开发商的开发工作未做到位，而导致房子售不出，则应由开发商自己解决。
责任编辑/sz002
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