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寻找楼市坐标　房改，楼市发展的原动力

　　[提要]房改，这是大多数市民都熟悉的一个名词。如果从1992年公布实施的《青岛市城镇住房制度改革实施方案》算起，房改已经走过10个年头。但是，真正意义上的房改应该从1998年开始，那一年，市政府出台了包括《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》等一系列改革方案及配套政策，房改走入普通百姓的生活。与1998年这个年份联系在一起的，还应该有青岛房地产业的发展。在经历了90年代初期的房地产泡沫之后，青岛房地产业的发展同当时全国其它城市一样，进入了大萧条的低谷。1998年，我市宣告结束实物分房时代，房地产这股商业力量前所未有地纵横挥
房改，这是大多数市民都熟悉的一个名词。如果从1992年公布实施的《青岛市城镇住房制度改革实施方案》算起，房改已经走过10个年头。但是，真正意义上的房改应该从1998年开始，那一年，市政府出台了包括《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》等一系列改革方案及配套政策，房改走入普通百姓的生活。 与1998年这个年份联系在一起的，还应该有青岛房地产业的发展。在经历了90年代初期的房地产泡沫之后，青岛房地产业的发展同当时全国其它城市一样，进入了大萧条的低谷。1998年，我市宣告结束实物分房时代，房地产这股商业力量前所未有地纵横挥斥，城市的活力因城市人群的住房解放而进一步释放出来。住房作为个人财产中的不动产，既稳定显化了中高收入阶层在社会中的主流作用，又激活了城市人群的流动性，进而改变了城市的文化形态，这是一种基于生活方式的变化，深刻地嵌入了中国市场经济发展之中。 房改进程与房地产业的发展，在运行轨迹上几近重合，这绝不是简单的巧合。在房改进程的坐标系中分析房地产业的发展，使我们清楚地看到，正是房改成为楼市新一轮发展的原动力。房改带来的消费需求至今仍影响着房地产业的发展，房改带来的体制创新将影响着我国房地产业今后的发展，而房改带来的观念的变革不仅改变了房地产业发展的格局，更改变了我们的生活以及我们居住的这座城市。 在房改已经进入到深化改革这个阶段，我们更有必要回过头来，再次审视、解读房改，目的在于帮助我们在“火爆”、“泡沫”、“暴利”等声音中，更理智地面对市场、分析市场。 房改，让我们成了“有钱人” “多年的房改，其实主要在做的就是三件事。”市国土资源和房屋管理局局长张敬吉，这位青岛房改的实际“操盘手”简明扼要地归纳了房改的主要工作：公有住房向现住户出售，以这种方式为主实现了对存量住房福利制的改革；住房分配货币化，启动了建立住房新制度的进程；建立商品房市场，初步形成比较完善的市场交易制度。 1998年，我市在深化房改迈出最坚实的一步：公房出售和落实货币化分配方案。正是这两项工作使我市的房改声誉鹊起，成为全国众多城市深化房改的示范教材，近85％的公房出售率使我市房改走在了全国的前列，而且我市的货币化分配方案无论从可操作性还是完善程度来看至今仍是优秀的。 房改中出售公有住房，就是把存量公有住房按照房改的政策规定出售给现住户，或者把房改中建造的住房按房改的要求出售给承租人或同住人的一种交易行为。其目的是盘活存量住房，实现住宅商品化。我市公房出售以1995年3月公布的《青岛市公有住房出售暂行办法》为标志，于1998年末正式启动。截止到2002年底，我市近85％的公房出售到个人手中，32.36万户居民手中有房。 停止实物分房后，房改应如何继续推进？建设部总经济师谢家瑾在谈到这一问题时说，进一步加大推进住房分配货币化工作力度，加快落实和发放住房补贴，切实提高职工购买住房的支付能力。只有积极推进住房分配货币化，加快落实和发放住房补贴，才能进一步开拓百姓市场，才能保持住房市场的持续繁荣。 作为改革的另一条主线，货币化分配工作也在我市扎扎实实地展开。所谓货币化分配，就是把原来职工住房实物分配改为货币化分配，把原来的福利性实物变为价值补偿或补贴。通俗地讲，就是由原来的分房变为分钱。1998年12月31日，经省房改领导小组批准，《青岛市住房货币化分配暂行办法》开始实施。也就是从这一天起，关于住房增量补贴、基本住房补贴、一次性住房补贴和住房公积金等新概念、新名词闯入人们的生活，并深刻地影响着人们的生活。从陌生，到接受，再到热爱，房改以及货币化就这样成为人们热衷的话题。 事实上，不管是公房出售，还是实行货币化分配，最终要达到的目的和它实际表现出来的效果是一致的，那就是：手中有钱。既要让手中有房的人看到钱，又要让无房者发到手中钱。 房改，改变着我们的生活 没有一项改革能够像房改一样，动摇人们几十年来很多根深蒂固的观念。住房制度改革改变了人们的理念，改变了人们消费的观念，改变了人们财产的观念，最为重要的是，使中国广大的城市的无产者，变成了有产者。而且，是不动产。 中国房地产业协会秘书长顾云昌曾经这样表述：中国居住发展发生了很大的变化，一方面经济发展导致居住变化，另一方面居住的发展反过来影响经济，现在住宅建设、房地产是国民经济新的经济增长点，住房制度改革改变了人们的理念，改变了人们消费的观念，改变了人们财产的观念。而且最为重要的是，使中国广大的城市的无产者，变成了有产者，由无产者变成有产者是一个很大的社会进步。 我市在1998年底，在全市范围内取消福利分房、实行住房货币化分配后，切断了单位建房分房的渠道，终于在全社会树立起“自住其力”的住房观念。百姓群众意识到住房应该成为自身消费的一个组成部分，传统体制下形成的住房是政治待遇的等级观念，住房福利制是社会主义优越性的观念，把住房排斥在居民家庭消费支出之外的观念已经发生根本转变。老百姓在经过一段时间的等待观望后，终于开始个人贷款购房。截至去年，个人购买商品住宅的比例已超过90％，居民已经成为住宅投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本转变。 房改不仅改变了我们的观念，而且改变了城市的产业格局。多年来，国有企业实际上是一个“小社会”，企业有各种各样的后勤服务与福利设施，从托儿所、幼儿园、食堂、医疗设施、家属宿舍等应有尽有。各个企业自我封闭，后勤方面重复建设，设备使用率低，效益差，企业负担日益加重，企业越大、包袱越重。职工住房的建设、经营、维修是其中耗资最多、负担最重的一块。通过房改，企业存量房产经过公房出售产权变更为个人，售后公房依据《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》实行社会化物业管理和维修；增量房屋问题则直接实行货币化分配，通过市场进行解决。房屋问题的社会化，大大减轻了国企负担，促进了现代企业制度的建立。 房改促进了劳动用工制度的改革，加速了人才的流动，使我们的城市更具活力。长期以来，住房问题一直是抑制人才流动的重要原因，通过住房货币化分配，逐步取消了住房对人才流动的限制，必将对劳动用工制度、人事制度和工资制度产生深远的影响，增强小型企业的竞争力。 房改改变的还有住房分配制度。计划经济年代，住房分配制度是一种超稳态的社会管理方式，几乎所有的城市人群都纳入了单位的领域，在不同的单位上班，在不同的单位分房子、住房子，在不同的单位过着几乎相同的生活。 改革开放和市场经济“让一部分人先富起来”，先富起来的这一部分人，在房地产市场中找到了固化财富的一个重要方式，这就是买房子。房子作为财产越来越清晰地成为人们的奋斗目标之一，这是一种解放自己、追求更加自由的生活方式的财富。 随着房改的一步步推进，习惯于单位给自己安排生活的人们几乎是被动地在向使自己过得更舒适的财产靠近，1998年全面终止实物分房，房改售房使一大批城市人群拥有了财产意义上的住房，进入了有产者的行列。 这实际上是一种社会资源分配方式上的转换。以前是在“官本位”体系中由单位分房，所有在单位中的人按干部级别或将资历换成干部级别，严格等级制分配住房，当这种保姆式的体系无法承载重荷时，住房分配方式不得不进行转换，这一转换使住房资源得以按市场经济中的“金本位”的标准进行配置，“金钱面前人人平等”，房子成为许多家庭中最大宗的财产。尽管这种财产经历了一个逐步清晰但仍不完全的过程，但对社会结构的重构和稳定起到了非凡的作用。 同时，人的活力也因此而激发出来，生活方式因此而开始改观，人们不再因住房而受到单位的局限，向更能发挥聪明才智的领域流动，社会的人才资源得以有效率地进行配置，更由此激发出城市的活力、社会的活力。 房改还改变了我们居住的城市。停滞的、破旧的城市，正在逐渐变成一个充满激情的、充满活力的新城市，这个过程值得我们反思。曾经有一位开发商深有感触地表示，如果是没有居住的根本改变，一个城市不可能得到一个好的改变，没有城市的改变，那么一个国家、一个文明的主题就不复存在。没有任何一种形态能够像居住这样深入地影响人们日常的生活，从产业角度来讲也没有哪一个产业能够像房产一样，对社会带来这么巨大的广泛影响。 同样被改变的，还有地产商的整体素质和操作水准。房地产在20世纪80年代是一个起步时期，到20世纪90年代是克隆时期，到21世纪开始真正进入了一个研究产品、研究消费心理、开发产品的阶段。这一代开发商在居住的问题上要起到承上启下的作用，把中国过去单一的住宅供应市场过渡到一个需求多元化、产品多样化的市场。房地产商不应该仅仅是个商人，还应该是城市的规划师和建设者。作为一个商人，他们正在经历从单纯追逐利润到承担社会责任的角色转换。 在近几年经济的大舞台上，中国房地产业演绎了一个最重要的支柱产业在成长初期所发生的一切故事。发生在城市的居住革命不仅使现代观念里的居住模式和居住观念成为可能，而且将在更深的层次影响我们的生活世界，改变着我们的财产观念，改变着我们的消费结构，增强着城市的活力。 有一段文字这样诗意地表述：如果说建筑是历史的镜子，那镜子中最引人入胜的镜像，就是每个时代的那些建造者与居住者的生活，当房子变成住宅，街道变成社区，居民变成市民，居住也就改变了中国。 房改效应，财富神话还能持续多久 30年前，市民黄女士大学毕业后来到青岛参加工作。20年前，几经周折，夫妇二人带着女儿终于搬出了单位分配的一间不足20平方米的家，搬进了建筑面积38平方米的套一房。全家喜出望外，尤其令女儿高兴的是自己家中就有了厕所。1997年，已经是单位中层领导的黄女士家有喜事：单位分给她一套位于老市区中心位置的三室一厅、面积140平方米的“豪宅”。黄女士暗自下定决心，这辈子不用再搬家了。1998年，黄女士参与房改，仅用了几万元就将房子“据为己有”。2000年，周围的变化让黄女士大开眼界：某某买了套房子才几个月就升值了，某某卖掉自己的旧房换了一套新房子……在同事的鼓动下，黄女士也定了一套海边的高档住宅，并且申请了住房公积金和商业贷款的组合贷款。转眼到了2002年，房地产市场的发展让黄女士喜上眉梢，新房子已经升值，而且还住着的旧房子也卖了个好价钱。 （上接第十三版）卖掉旧房子，加上自己的部分积蓄，还有工资中的住房增量补贴以及不菲的住房公积金，黄女士住上了自己做梦都想不到的海边的房子。 显然，黄女士属于房改的受惠者。黄女士的经历极富代表性，几乎可以看作房改的进程表。在我们的周围，有很多这样的黄女士，是房改让梦想成为现实。 房改促进了房地产业的持续快速增长。房改对房地产业的促进，主要体现在几个方面：一是通过取消福利分房，市场配置资源为主的市场体制基本形成，使职工通过房地产市场解决住房问题成为唯一选择，客观上大大提高了居民购买商品住房的比例。二是通过发放住房补贴、住房增量补贴、实施住房公积金制度，增加了职工工资中购房资金的含量，提高了职工购房的货币支付能力。三是职工通过将已经购买的公有住房上市交易，可以获得购买商品房的启动资金。四是二级市场的全面开放，市场体系的不断完善，初步形成了存量与增量的联动。存量住房交易的火暴，提高了购房者对所购房屋升值的信心，调动了居民住房消费的积极性。五是住房公积金制度为主要内容的政策性住房金融体系初步形成；市场中介服务加速发展；政府管理行为逐步规范，简化了交易办证环节和手续，大幅度减少了管理收费项目。 无论是面对过去还是展望未来，国内房地产业确实是进入一个高速发展时期。但近几年来国内房地产业的迅速发展根本原因在于1998年住房制度改革带来的政策效应，个人以较低价格获得原有住宅产权，上市后形成的财富效应使其购买力提高。一旦这部分消费潜力被完全释放，住房市场的持续消费能力能否跟上将面临着考验，届时有可能形成经济泡沫。也就是说，国内房地产业泡沫的产生完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性。就目前的情况来看，经过5年高速发展，除了几个特大城市之外，由房改政策效应所带来的消费潜力基本上释放完。房地产发展的支撑力正在寻求新的变化。既然我们把房改定义为房地产发展的原动力，那么，在房改效应基本释放的今天，不可避免的一个话题就是：泡沫。 “要警惕中国房地产泡沫”已经引起社会各界的广泛关注。国内房地产市场是否存在泡沫，只要看几件浅显的事情就可以一目了然了。一是从《福布斯》杂志公布的“2002年中国国内首富排行榜”来看，在100名内地首富排行中，有50位首富是以房地产为主业或部分涉足房地产的，足见其产业利润之高；二是在国内百强企业中，1／3以上涉足房地产，而且即使那些没有进入房地产的企业仍在观望，也想从中分得一杯羹；还有，目前各地“圈地”已经失去理智。众多开发商高价吸储大量土地，房地产投资开始变成了圈地投机。 同全国其他热点城市一样，青岛也在经历新一轮房地产热。到处都会看到一大片一大片新开工的住房项目，经常可以听到某楼盘刚开盘就已售罄。还有，众多的业外资本流向房地产业，以及由此产生的“三外”现象，本身就是很不正常。在90年代初期的海南、北海，在亚洲金融危机产生前的日本，我们都可以看到全民搞房地产的影子。当作为新一轮房地产发展的原动力已成强弩之末，房地产业的发展失去了强力的支撑；当投资出现过热、资金流向过度集中，房地产业发展会表现为明显的“虚火”；当投资演变成投机，泡沫将不可避免地出现。　
责任编辑/sz002
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