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住房金融支撑楼市的天空

　　[提要]有专家曾经这样表述：银行资本对于房地产业来说，只能是锦上添花，而不能雪中送炭。从亚洲金融危机、从上一轮的房地产泡沫，我们都可以检验这句话的正确性。有一句顺口溜是这样说的：“有钱的没地，有地的没钱，无钱无地的搞房地产。”这句话说的是房地产业的尴尬。从另一个方面理解，房地产的运作过程其实也就是融资的过程，房地产运作的高手也应该是在资本市场长袖善舞的行家里手。“很多北海人至今还记得1992年和1993年北海房地产热时的情景：到处都在征地，到处都在建房，脚手架林立，机器日夜响个不停，整个北海成了一个大工地。北海市建设银行的
有专家曾经这样表述：银行资本对于房地产业来说，只能是锦上添花，而不能雪中送炭。从亚洲金融危机、从上一轮的房地产泡沫，我们都可以检验这句话的正确性。 有一句顺口溜是这样说的：“有钱的没地，有地的没钱，无钱无地的搞房地产。”这句话说的是房地产业的尴尬。从另一个方面理解，房地产的运作过程其实也就是融资的过程，房地产运作的高手也应该是在资本市场长袖善舞的行家里手。 “很多北海人至今还记得1992年和1993年北海房地产热时的情景：到处都在征地，到处都在建房，脚手架林立，机器日夜响个不停，整个北海成了一个大工地。北海市建设银行的一位工作人员说：当时仅北海建行一家银行发放的贷款就高达50多亿元，连总行都直接派人以学习北海建行经验的名义长驻北海工作。那时候简直就不把钱当钱了，只要有地，什么位置都有人抢着要，跟着炒，几万块钱批出的一亩地最后可能要炒到上百万，至今我们建行还有一块地泡在海水里，只有退潮的时候才能看见。”在很多描述当年北海开发热的新闻稿件或者文学作品中，我们可以很容易地找到类似描述。北海和海南成为上一轮房地产泡沫的代名词。 来自北海市政府的资料显示，从1992年初到1993年5月，北海市共划出土地85平方公里，而北海当时才是一个城区面积17平方公里的小城。也就在那两年，北海的经济“飞速”增长。1992年，国民生产总值增长了48.7％，1993年，增幅达到74.8％，城区面积也扩展了将近一倍，达到30平方公里。北海的房地产泡沫迅速破裂，最直接的恶果就是一幢幢的高楼大厦变成了烂尾楼，一片片良田成了野草疯长的荒地，一栋栋豪华别墅只能用来养猪养鹅。 导致北海等城市房地产业泡沫破灭的原因在于国家宏观调控政策的出台，最直接的诱因就是：银根紧缩。作为一种融资性特别强的产业，银行贷款相当于房地产业的血液。一旦银行贷款抽走，房地产业的大厦只能轰然倒塌。 银行贷款成为房地产市场主要资金来源 作为一个典型的资金密集型行业，房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。 金融货币市场对房地产行业的支持是通过对供求两方面的加强来体现的，即从增强对房地产开发企业的贷款、加快开发进度以增加供给，和为居民购房提供按揭贷款，以促进有效需求迅速形成两方面进行。 1998年后，为进一步支持、深化住房制度改革，支持住房产业发展和培育新的经济增长点，中国人民银行相继颁布一系列政策和规定，修订《个人住房贷款管理办法》，调整个人住房贷款利率和期限，有力地推动了住房金融业务的发展。随着商业银行调整信贷结构，逐步将发展个人住房贷款业务确立为重要发展战略和新利润增长点，金融住房政策有力推动住宅业的发展。 但是，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件，明确指出住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”等条件；同时规定商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。 企业在拿到土地之后，就可以谋求商业银行的贷款；消费者在首付30％以后，也可以寻求银行贷款和住房公积金贷款的支持。因此，在房地产这个市场中，大部分资金来自商业银行。 银行贷款促进房地产业发展 作为个人消费信贷的一个品种，与汽车消费贷款、助学贷款、大额耐用消费品贷款等相比，住房消费贷款业务情况相对较好。究其原因，有关人士指出，关键在于住房消费贷款与普通老百姓息息相关，毕竟“居者有其屋”是最基本的消费需求。 在采访中有欲购房者对记者说，“我没有汽车可以坐公交车或骑自行车，但没有房子会使我居无定所。老百姓更需要能满足最基本需求且方便快捷、切合实际的信贷消费。” 青岛市商业银行行长助理陈青认为，住房信贷相对其它信贷品种而言，运作相对成熟，也最符合消费者需求，因而备受老百姓追捧。据人民银行最新统计资料显示，截至去年底，青岛市金融机构发放个人消费信贷中，增长最快的品种是个人住房贷款。2002年统计数据显示，年末个人消费贷款余额达184亿元，比年初增加63.6亿元，其中住房贷款增加48.3亿元，占新增消费贷款的75.9％。青岛市住房资金管理中心公积金贷款部自1998年6月开始办理个人住房公积金贷款以来，到2002年底累计发放职工贷款14731人，贷款金额14.38亿元。 从目前了解到的情况来看，各金融机构纷纷看好个人住房信贷市场，相继推出各有特色的贷款品种，个人住房信贷目前已经成为品种最齐全的贷款之一。 实行住房制度改革以来，住房公积金使老百姓受益匪浅。为更好地解决广大缴存公积金职工的住房困难，市公积金管理中心贷款部按中心部署，积极与各委托银行、市房地产交易中心、市住房置业担保中心、及开发商协调，在原有商品房、安居房、公房、二手房、拆迁房、拍卖房公积金贷款的基础上，又增加了二手房公积金组合贷款、公积金保证贷款、公积金保证组合贷款。新贷款品种的推出对广大缴存公积金职工购买不同类型自住住房的贷款需求提供了多种选择，受到了广大缴存公积金职工的好评，同时也提高了青岛市住房公积金管理中心在广大市民心中的形象和地位。 不仅商品房可以申请贷款，二手房同样可以贷款。目前我市的银行机构的贷款品种包括：二手房商业贷款、二手房公积金贷款、二手房公积金组合贷款等。市商业银行还与市住房置业担保中心、市拍卖中心、青房安居中心等单位合作，相继推出了各类住房的贷款政策，极大地方便了市民购买各类房屋。 房贷政策调整触动房地产业神经 近日，央行将对房贷条款进行重大调整的消息引发了房地产业内外的普遍关注，据有关消息透露，此次调整包括四个方面：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款30％ 50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，参照境外银行做法只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。 业内人士在谈到这一消息时，表示出谨慎地乐观。对期房和现房贷款出台一些相应的政策，有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域。另外，新政策将会引导企业拓宽融资渠道，不要仅仅局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。它在这方面的作用是非常积极的。毫无疑问，新政策势必会导致房地产行业的一次大的重组。 但是，针对贷款政策的调整，我们仍然可以听到不同的声音：毫无疑问，央行整顿房地产市场、抑制高价房的初衷是好的，但是，房地产泡沫的病根真的是个人住房贷款吗？紧缩房贷真的能挤出房地产泡沫吗？ 有关专家表示：贷款政策调整的意图应该有两点：一是通过遏止需求平抑房价；二是降低银行信贷风险。那么，目前房产价格高企的主要原因到底在哪里，这里面刚性的成本支出到底占多大比例？高端市场消费者购买行为对贷款支持的依赖度有多大？需求与供给之间的博弈会按照怎样的线路演进？这些问题中有些并非金融部门能够撬动，有些并非行政者可以安排，又或者说，不从根本上解决问题，单从资金一头入手，以量的萎缩来换取所谓的合理价位，这肯定是不科学的。 市场的问题归根结底要靠市场来解决，行政手段、政策手段只能起到引导、扶植、纠正的作用，越俎代庖式的监管往往于事无补。另一方面，对于一些非市场性的问题，如果希望通过市场元素加以调整，必须充分考虑到多种因素，谨慎从事。 在亚洲金融危机发生时，时任摩根士丹利有限公司董事总经理谢国忠这样形象地描述：“房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后，汇率机制被破坏，整个国民经济陷入困境。在这个过程中前一时期过量的房地产投资（投机）给以后的金融危机埋下了定时炸弹。”这段至理名言至今值得我们深思。
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