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中关村写字楼价高无市？

　　[提要]只要稍加统计就不难发现，近年来中关村新建的写字楼售价基本保持在每平方米11000元以上，价位在每平方米8000～10000元之间的项目，除去部分商住楼盘外很难找出来。面对中高档写字楼大行其道，拥有95%以上成长型企业的中关村又能消化多少呢？由此还会导致更严重的市场危机吗？供需两分离中关村写字楼价高无市一向少有高端写字楼产品的中关村，近几年频频向市场输出高档物业，继北京科技会展中心、融科资讯中心A座之后，中关村科贸大厦、辉煌时代等一批批甲级写字楼拔地而起，抬升了中关村写字楼市场的品质，填补了多年来中关村缺乏高档写字楼
只要稍加统计就不难发现，近年来中关村新建的写字楼售价基本保持在每平方米11000元以上，价位在每平方米8000～10000元之间的项目，除去部分商住楼盘外很难找出来。面对中高档写字楼大行其道，拥有95%以上成长型企业的中关村又能消化多少呢？由此还会导致更严重的市场危机吗？ 供需两分离中关村写字楼价高无市 一向少有高端写字楼产品的中关村，近几年频频向市场输出高档物业，继北京科技会展中心、融科资讯中心A座之后，中关村科贸大厦、辉煌时代等一批批甲级写字楼拔地而起，抬升了中关村写字楼市场的品质，填补了多年来中关村缺乏高档写字楼的空白。然而，其集中供应的结果是目前中关村供量100余万平方米的写字楼消化不良，当年数码大厦创下的辉煌历史不再重演。与之相对应的，却是中关村内大量的成长型企业租用旧楼或购买商住类住宅办公，区域客户向外分流现象严重。踮起脚尖都够不着的高房价，无情地把他们拒之千里。很明显，中关村写字楼市场出现了裂缝。 高房价——成长型企业难以逾越的鸿沟 中关村写字楼的客户以高科技行业为主，兼有金融等服务行业，该区域上千家的中小型高科技公司是写字楼需求的中坚力量，500平方米以下需求量大。这些中小型公司大多正处于成长阶段，资金实力不足，其知识型的产业特征也决定了这类公司不太可能投入巨额资金用于固定资产的购置。据调查：处于中关村核心区、交通便利、品质优良、售价在8000～10000元/平方米、每户面积中小、可随意拆分组合的中高档纯办公楼，才是众多中小企业的最爱。 目前中关村写字楼的市场供应状况却有与需求状况背道而驰的趋势，据中关村管委会公布的一份对村内210家写字楼的调查显示，目前在已有的200多万平方米的写字楼中，可为大型跨国公司提供办公用房及开展商务活动的中高档写字楼超过1/3，项目大多以售为主，售价在11000～19000元/平方米；租金一般也在每天4～6元/平方米。这显然不是中小型公司所能承受的价位，中关村写字楼市场供需错位已然存在。 事实上，这种供需错位的影响已在去年第四季度有所显现，中原地产的统计表明，在几大商圈中，由于客户分流以及新盘稀释作用，中关村地区的租金、入住率跌幅均是最大的，分别为－7.12%和－4.69%。 三大因素导致供需错位 中原公司总经理李文杰认为，导致中关村目前这种供需错位局面的原因主要有三个。 一是利益驱使。前几年中关村地区高档写字楼很少，高科技行业的泡沫又造成了大量的需求，由于供小于求，高档项目曾一度受到追捧：数码科技大厦、中关村大厦、融科资讯中心等高档写字楼项目都取得了良好的租售业绩。发展商的投资回报高于其它区域，使许多房地产开发商跃跃欲试。短暂的繁荣终使大批公建项目纷纷上马。 二是规划失误。中关村规划上的一些失误也加剧了这一倾向——过分追求高、大、全，把眼光只放在了吸引世界几百强企业入驻之类，却忽视了本土的上千家中小型高科技公司，其实他们才是这一区域经济发展的中坚力量。 三是成本过高。土地开发成本过高，导致中高档写字楼成了目前中关村区域市场的主流，因为中低档的写字楼根本就没有什么开发的价值。中关村的土地出让金一般在每平方米3000～4000元之间（中关村西区的一级土地开发售价为每平方米3910元），加上土建、智能、装修等费用，中关村甲级写字楼的建造成本就达每平方米8000～10000元。开发商不可能做赔本的买卖。 降低房价、转售为租弥补市场裂痕 由于“供需错位”现象的存在，一方面造成了大量新开发的写字楼卖不出去，另一方面又有大量有客观需求的潜在客户面临无房办公的窘境，商务公寓的热销就是市场对这一现象的自然反应。“但这不符合市场正常的游戏规则。”中天大业总经理邓中文表示。他认为商住物业的成本低（住宅立项）、使用年限长（70年）、贷款政策灵活等条件吸引了众多中小型买家，但它与写字楼属于不同类型的物业，允许它们处在同一市场上竞争，不利于整体经济的发展，更不能简单地以商住物业代替乙级写字楼。政府不如以制造经济适用房的形式制定相应的优惠政策，降低写字楼的开发成本，引导写字楼市场走向良性循环的轨道。另外，开发商也应切实做好市场的调研工作，按照市场的需求开发产品。 目前，面对市场的压力，包括鼎好电子商城、理想国际、辉煌时代、蓝星等中高档写字楼，已做好部分现房转入租赁市场的准备。市场分析人士认为，此举能在一定程度上缓解供需尖锐的矛盾，毕竟，相对于购买高房价的写字楼来说，中关村70%以上的企业更愿意而且有能力承受相对合理的租金。
责任编辑/sf003
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