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警惕二手房的装修水分

　　[提要]购买装修过的二手房警惕房价中的“装修水分”--------------------------------------------------------------------------------不久前陈女士买了一套望京新城A5区的二手房——1998年入住、二室一厅106平方米、南向带装修，成交价为56万元。当时双方商议房价时，房主说原装修大约花了8万元，现折旧后就算3万元，可事后，陈女士却发现附近同样一套没装修的房子，售价仅为51万元，这样算来她买的那套房装修成本实际就达5万元！眼下，随着大量装修过的二手商
购买装修过的二手房警惕房价中的“装修水分” -------------------------------------------------------------------------------- 　　不久前陈女士买了一套望京新城A5区的二手房——1998年入住、二室一厅106平方米、南向带装修，成交价为56万元。当时双方商议房价时，房主说原装修大约花了8万元，现折旧后就算3万元，可事后，陈女士却发现附近同样一套没装修的房子，售价仅为51万元，这样算来她买的那套房装修成本实际就达5万元！ 　　眼下，随着大量装修过的二手商品房和二手经济适用房流入二级市场，二手房的个案 性特征日益明显，但由于是房子、装修一起卖，像陈女士一样，普通买家很难判别房主对装修报价的高低。于是，“装修费是否撑起了本已蓄满水份的二手房价”成为许多买家关注的新话题。 　　在二级市场中，毛坯房方便装修、价位相对便宜，多数消费者都比较热衷，但二手房或多或少带有装修，在交易过程中，装修费一般都会打入房价，消费者很难甄别其高低。装修附着在房屋上，当房屋进行交易时，作为其不可分割的一部分，该如何准确确定其价值，消费者购房时，又应注意些什么呢？ 　　8成以上二手房交易装修成本打入房价 　　二手房市场房源紧缺，供需严重失衡，使得二级市场成为真正意义上的卖方市场，房价一直居高不下，如今当出售房屋时，越来越多的业主还不同程度地将装修费直接打入房款，其中不乏故意混水摸鱼者，类似陈女士的经历并不鲜见。据一些房地产经纪人介绍，目前市场上约80%以上的二手房交易时不另计装修费，入住3~4年、装修费在10万及以下的房屋成交价中，基本包含了装修成本。如劲松一套入住5年以上、100平方米、中高档装修的房屋，成交价48万元，而该地区同类无装修房屋，成交价约为45万元。从市场成交情况看，总价为50万元左右的房屋，一般含装修费3~5万元；总价约20万元的，装修成本有几千元。精装修的房屋通常另算装修费，一年内的装修成本全计，装修折旧不以年限来估算。已购公房由于居住年代长、简装居多，所含的装修费相对较少。一些出售二手房较少、价格幅度偏大的地区，装修费容易打入房价且不易被发觉。 　　装修是评估房价的次要因素 　　“从理论上说，装修费应按年限来估算，但目前以北京的法律法规这方面还是空白。”北京京城捷信房地产评估公司副总经理、国家注册房地产估价师刘豪说，作为评估房屋价值的专业人士，评估师一般以两个标准衡量商品价值：一是原价，二是折旧率，现在国家有关房屋装修的折旧估算方法尚未出台，《北京房屋估价办法》中的有关条款仅限于拆迁改造房屋。如今市场上较多采用5年制折旧方法，最后留有20%的残值，折旧以第一年10%、第二年20%的递进方法估算，通常第一年就应有折旧。刘豪强调，装修在房屋评估中居于次要地位，一般排在楼层、朝向之后，评估时除年限外还要结合磨损率、装修水平、使用状况等综合考察，装修价应与房价分别评估，7~8年前的装修成本在评估价格时忽略不计，估算装修价还是有规律可循的。 　　压缩房价中装修水份的办法 　　业内人士分析认为，二手房交易房价中出现的装修水分主要表现在两点： 　　1.原价。以普通消费者的专业水平，很难框算出一个较为准确的装修费用，而装修材料、装修水平不同，其价值差距也甚远。 　　2.因为二手房个案性强，决定其交易价格的主、客观因素又很多，即使同一地区的同类房子，其毛坯房在市场的交易价格都有上下，把装修费直接打入房价后，更是很难判断其所包含的装修成本。 　　对此，评估专家指出，消费者使用正确的方法可以挤掉这些水份。针对第一种情况，买家可以要求业主出示当时装修的发票，或向家装专业人士咨询，同时评估公司能提供相关业务，通过国家规定的概预算方法推算装修原价；多看、多听、多问是解决第二种情况的最佳途径，买家尽可能多参考几个同一地区同类房屋的成交房价，这样才能为你中意的二手房确定一个相对合理的价格。
责任编辑/深圳005
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