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房地产金融创新要法律先行

　　[提要]制度创新法律先行在1996年中国人民银行批准了中国建设银行在北京进行房地产金融业的试点之后，我国房地产金融业迅速地发展起来。在国家的宏观调控和房地产管理法的经济手段和法律手段的调节下，我国的房地产业走向了健康发展的道路。近十年来房地产金融业发展很快，成为我国市场经济不可缺少的组成部分，促进了国民经济的发展。近两年来，房地产金融业应运而生，房地产投资基金、房地产投资债券以及住房抵押债券等等，一时间成为业界追捧的宠儿。房地产证券化的概念已被大多数业内人士接受，可以说，发展房地产金融业的社会条件和经济条件已经日渐成熟，但
制度创新 法律先行 在1996年中国人民银行批准了中国建设银行在北京进行房地产金融业的试点之后，我国房地产金融业迅速地发展起来。在国家的宏观调控和房地产管理法的经济手段和法律手段的调节下，我国的房地产业走向了健康发展的道路。近十年来房地产金融业发展很快，成为我国市场经济不可缺少的组成部分，促进了国民经济的发展。 近两年来，房地产金融业应运而生，房地产投资基金、房地产投资债券以及住房抵押债券等等，一时间成为业界追捧的宠儿。房地产证券化的概念已被大多数业内人士接受，可以说，发展房地产金融业的社会条件和经济条件已经日渐成熟，但是最关键的法律条件处于真空状态，使发展上述金融创新产品面临无法可依的困境。事实上，在房地产及其相关的金融领域，立法始终处于滞后的状况，缺乏具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规，充当救火责任的往往是不同类别的部门性规章，仔细分析起来，甚至有互相矛盾的地方。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务庞杂、牵涉资金量巨大且投资回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控，部门规章具有一定的局限性，容易出现众口难调的尴尬，房地产金融立法需要有全局性、国际性的视野，立法应注重规划性、协调性和稳定性，不能苛求用一部法律解决现存的和未来的所有问题，但至少要建立一种开放的法律模式，为将来的行政立法做好铺垫工作。 法律滞后造成发展障碍 房地产金融业实际上也是一种房产业和金融业的有机结合，因此，要解决房地产金融业的问题，从法律制度来说，它不仅需要金融业的法律法规制度，而且也需要房地产业法律法规制度。并且要把这两个方面的法律法规制度有机地结合和完备起来，才能保证房地产金融业的顺利发展，才能促进房地产市场和金融市场稳步发展。 目前，在房地产业方面的法律，主要就是城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知、城市房地产权属档案管理办法、房地产估价师注册管理办法、城市异产毗连房屋管理规定、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例等。但是城市房地产管理法亟待修改和充实，其他的配套法规还很不完善。目前，在房地产金融法律领域，主要有以下法律、法规及规范性文件：《商业银行法》、《担保法》、《城镇土地开发和商品房贷款办法》、《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》、《个人住房贷款管理办法》、《中国工商银行商业用房贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等，其中涉及房地产金融领域具体问题的大部分是由中央银行、商业银行、财政部颁布的部门规章或管理办法，没有一部完整的和全面的法律作为调整的手段和依据。即便是上述规定和办法在实践应用中也暴露出不少问题。而市场经济房地产业发达的国家和地区，无论是房产业和金融业的法律制度都比较完备和细致。有些国家还有这方面的法典，各种法律关系规定的比较清楚。 中国现在的国情之一就是缺乏一整套完善的房地产及房地产金融法规，现行《证券法》对资产证券化在房地产金融实务中如何应用的问题没有规定，与其相配套的税收政策也没有制订。在这样一种立法滞后的情况下，大力推行上述房地产金融的创新工具，能获得成功吗？ 完善房地产金融立法 完善城市房地产管理立法是，在城市房地产管理法和土地管理法的框架下，要完善公有制土地的出让制度和国有土地的划拨制度，细划土地出让制度的价格政策、房产政策和主管单位、使用单位之间的权责。对土地划拨制度也要规范化，要加强对土地出让和划拨的宏观调控。对房地产金融公司、合同、产权证的发放和使用都要有明确的规定。对房地产业的非法活动，要严加惩处。对假冒伪劣的房地产产品，要严加取缔，要维护消费者的合法权益。对逃债、废债行为要严加追究。 房地产金融立法的总体思路应分为四个层面：一是金融机构要从加强资金监管力度的角度，出台专门的监管规定和办法；二是从建立健全住房抵押债券发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度的角度，修改和完善《证券法》，并有必要出台相应的部门规章或实施办法；三是从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角度，修改和完善《担保法》，《保险法》，出台专门的《住房抵押贷款管理办法》以及尽早将信用立法工作提上日程；四是要从降低个人住房贷款申请人负担以及公平合理的角度，完善现有的财产保险制度，增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制定保险费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。 总之，房地产金融的创新离不开法律的保障，现阶段最重要的任务首先要实现法律制度的创新，尤其是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发展并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
责任编辑/sz002
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