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低密度住宅逆势而动 板式社区因祸得福

　　[提要]三大“先天抗体”助低密度住宅抗击“非典”低密度社区建筑本身所具有的先天优势在这场“非典”灾难中凸现无疑。首先是居住密度低，共用的不开放空间与市区内的塔楼、板楼相比大大减少，大规模的交叉感染基本不会发生。第二，低密度住宅在现代住宅科技方面应用比较多，更符合现在大家关心的健康住宅的概念。比如观筑庭园没有采用共用型的中央空调，而其采用的负压型换气系统对居室而言相当于戴了一层“口罩”，这是让客户最为满意的地方。第三，便于管理。这一点同样是源自于小区的居住人口较少，人口密度、建筑密度都较低，对于紧急事件，能在较短的时间内采取
三大“先天抗体” 助低密度住宅抗击“非典” 低密度社区建筑本身所具有的先天优势在这场“非典”灾难中凸现无疑。 首先是居住密度低，共用的不开放空间与市区内的塔楼、板楼相比大大减少，大规模的交叉感染基本不会发生。 第二，低密度住宅在现代住宅科技方面应用比较多，更符合现在大家关心的健康住宅的概念。比如观筑庭园没有采用共用型的中央空调，而其采用的负压型换气系统对居室而言相当于戴了一层“口罩”，这是让客户最为满意的地方。 第三，便于管理。这一点同样是源自于小区的居住人口较少，人口密度、建筑密度都较低，对于紧急事件，能在较短的时间内采取有效措施，反应时间短、效率高。 拿亦庄开发区来说，由于地处五环以外，本身就具有优美的自然环境和较高的绿化率，虽然在北京“非典”爆发后，每天仍有很多人来这里看房、锻炼、休闲，但空气质量依然较好；同时，开发区政府在进入亦庄的三个入口处（承寿寺入口、博大路入口、京津塘高速路入口）都采取了防护措施，对进出的车辆进行消毒并对车上人员测量体温，把“疫情”关在了大社区的门外，从而有效提高了区内的“安全系数”，为购房者和业主增强了在区内居住的信心。 少数人的Townhouse 与大众的板楼 类似Townhouse这种低密度住宅良好的居住性能是不用说了，但由于动辄上百万的价格，对于大部分购房者来说还是可望而不可及；同时受开发成本与利润的局限，市场供应的主流产品终究不能是这种低密度住宅。因而，对于大多数购房者而言，设计合理、绿化率相对较高、容积率较低的板式住宅就成为退而求其次的另一个需求热点。 位于东南三环的“山水文园”是三环沿线少有的小高层板式社区，其销售总监张磊认为，虽然很难判断“非典”对市场有什么长期影响，但可以肯定的是，南北通风的多层板楼，低密度、低容积率的健康住宅应被看好。当然，如果社区内能配置上好的山水环境，势必增强楼盘的吸引力。山水文园二期的认购就并未受到“非典”影响，推出当天就认购了40多套。 通州的项目“旗舰凯旋”负责人吴宏群认为，地产市场不同于旅游，虽然现在的销售速度慢了，但市场并没有萎缩，市场仍然存在，只不过购买力释放的时间延长了。如果说“非典”对消费者的购买倾向有什么影响的话，只能说大家更注意环境、通风这些要素。 亦庄开发区的板楼项目“新康家园”销售总监辛欣认为，最近虽然来访来电数量都有所下降，但这主要是因为人们的关注点不在买楼上，而对于那些仍然关注住宅、准备买房子的客户而言，低密度的板楼还是得到了认同，新康家园的三期BOBOhouse仍然保持了不错的销售势头。 “非典”改了购房人的口味 早就有所谓“健康住宅”一说，但以往对于购房人来说它不过是一些楼盘讲述的又一个概念而已；只有在看来遥不可及的危险近在咫尺的时候，人们才真正意识到它的重要性。 金地集团总经理陈长春说，“非典”对楼市销售的影响肯定只是暂时的，不会根本地改变楼市现状。但一些正面的警示值得开发商们关注，这也给楼市的消费者提供了新的价值取向，低密度、低容积率、高绿化率的郊区化住宅、健康住宅、生态住宅会受到购房人更多的青睐。就这次的“非典”而言，具体的影响有多大、持续多长时间还是取决于政府对“非典”的控制情况。 陈长春同时指出，即使是低密度的Townhouse产品，也必须有好的设计与品质，否则也很难满足客户的要求。 百旺家苑销售总监焦汝刚也认为，“非典”带来的仅仅是一段时间的销售不畅，但是会更长远地影响购房人今后的购房标准。“非典”之后人们的居住理念发生了一些变化，更注重住宅本身的“健康”，关心环境与住宅的关系。对于板楼、低密度的住宅会考虑得更多一些，作为开发商也会更加注重住宅的“健康”理念。 浉城百丽销售总监王鹏介绍，原来很多对是买郊区低密度住宅还是买市区内配套较为齐全的塔楼犹豫不决的客户，现在都决定买前者；不少原来有投资打算的客户现在也放弃了投资计划而选择郊区的低密度住宅。 万科集团周昆认为，除了住宅本身之外，购房者对小区的物业管理、垃圾清运、公共部位的卫生都提出了更多、更严格的要求，今后物业管理公司的管理能力将受到更多业主的关注。 低密度不是“特效药” “非典”的突发，短期内对北京楼市的影响是毋庸置疑的，即使是低密度的高品质居住区同样也不可能完全不受影响。中原地产项目总监殷则环认为，由于受“非典”的影响，大家尽量减少了出行，所以各个项目的广告推广力度也降低了。从“五一”期间的市场来看，总的销售速度降低了许多，无论是板楼、塔楼、house还是其他的物业销售都受到了一定程度的影响。“郦城”市场总监王峥也说，“非典”对销售的打击是不言而喻的，这种影响估计要持续半年左右时间；这主要取决于政府对FD的有效控制时间，越快控制住疫情，北京的楼市才会越快恢复。 同时，由于各区域区位环境、人文特点各不相同以及疫情发生以后受污染的情况不同，因此，也并非所有的低密度楼盘都碰上了好运气。 另外，即使大的区位环境不错，但各楼盘自身的情况也不尽相同，受外部条件限制，项目的前期手续办理工作、建筑施工、装修施工等都可能会受到不同程度的影响。 亦庄开发区新Townhouse项目“境界”的策划部经理苑学斌表示：“我们现在还没有开盘，本来计划‘五一’前后开始对外派筹的，但由于‘非典’的影响，决定往后推迟，利用这段时间将售楼处、宣传品等做得更细致一些，以保证开始发售之后各方面的工作都没有瑕疵。” 中原物业殷则环也表示，这段时间很多项目的工作重点主要放在了前期准备或者售后的服务上。 当然，“非典”时期，更多的项目还是把“非常措施”做足，以打消购房者看房、买房的疑虑。由于来售楼处的人减少，一些项目开通了网上售楼的举措。百旺家苑除了做好售楼处的消毒，销售人员戴口罩之外，还利用售楼处大片绿地建立了室外销售场，在绿地上树起一把把大遮阳伞，与客户进行户外洽谈，同时控制售楼处室内的人流量。 “郦城”除了给售楼处定时消毒、保证通风外，还给前来洽谈的客户发口罩、药品，并且给予在FD期间签约的客户多2个点折扣的优惠。 据本报记者了解，基本上每个项目在售楼处都有比较严格的消毒措施，来访的车辆也都不放过，浉城百丽、观筑庭园甚至连车轱辘也没落下。 楼盘自身的建筑优势，加上后天的各项得利措施是低密度热销的根本。相信随着疫情逐步得到控制，购房人的意识将更加理性，以居住舒适性为特点的低密度住宅将向更加科学、更加健康的方向发展。
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