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商品房合同纠纷审理法律适用不再模棱两可

　　[提要]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布开发商制作虚假广告、设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人；商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题……在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。但在这些合同纠纷案件的审理过程中，却由于相关法律规定比较原则化，操作性较差，不能有效保护消费者权益。日前，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对这些问题进
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布开发商制作虚假广告、设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人； 商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题…… 在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。但在这些合同纠纷案件的审理过程中，却由于相关法律规定比较原则化，操作性较差，不能有效保护消费者权益。 日前，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对这些问题进行了明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。《解释》将自2003年6月1日起施行。集资房、房改房、经济适用房不适用该《解释》。 其主要内容包括： 1.广告可以成为商品房买卖合同内容。 《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 2.买房子“缩水”3%(含3%)将难以解除合同。 面积3%的误差是商品房合同中一个重要的尺度，而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。《解释》规定，房子“缩水”3%将难以解除购房合同。 3.受到房产商恶意违约欺诈可以“买一赔一”。 商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。 《解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： A.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； B.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； C.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 4.到期不给办理房产证，购房人可申请赔偿。 按合同有关规定，购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。 5.“交钥匙”就算房屋的交付使用。 房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。《解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 6.商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除。 如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 7.代理商也要参加纠纷诉讼。 《解释》第二十二条规定，如果发生购房人因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。 8.商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款。 在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。 《解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
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