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京经济适用房跨入“长期牛市”

　　[提要]1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目亮相京城。截至2002年底，北京正式列入经济适用住房的建设项目累计39个，建设总规模2048万平方米，其中32个对社会公开销售，7个内部定向销售，已经竣工交用的有今日家园、玉海园、望京A4区等9个项目。笔者从有关部门了解到，今年北京新开盘的经济适用房项目将突破12个，新开工面积约为300万平方米，成为继1999年之后，又一个经济适用房集中放量的年份。北京市建委有关专家指出，北京的经济适用住房在未来3-5年内，开发总量将呈稳定攀升之态
1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目亮相京城。截至2002年底，北京正式列入经济适用住房的建设项目累计39个，建设总规模2048万平方米，其中32个对社会公开销售，7个内部定向销售，已经竣工交用的有今日家园、玉海园、望京A4区等9个项目。 　　 笔者从有关部门了解到，今年北京新开盘的经济适用房项目将突破 12个，新开工面积 约为300万平方米，成为继1999年之后，又一个经济适用房集中放量的年份。 　　 北京市建委有关专家指出，北京的经济适用住房在未来3-5年内，开发总量将呈稳定攀升之态，出现一路走“长期牛市”的旺销之势，原因如下：前一阶段，北京市还有164片、303万平方米危旧房和严重损坏房，约需拆除房屋934万平方米，涉及居民约34.7万户。为在2005年之前，基本完成城八区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务，北京市政府曾下发的《关于做好危旧房改造工作意见的通知》，要求每年保证不少于5亿元的住房公积金个人委托贷款，用于危改拆迁居民购买住宅。另外，对开发企业而言，开发经济适用住房项目，有政府“戴帽资金”的支持，降低了开发风险，促进了项目成功运作。 　　 北京房地产依然保持着强劲的发展势头，但却存在着隐忧：住宅市场供给与需求存在着严重的结构性错位，即前一阶段开发项目供给量主要集中于中高档住宅，而对于市场需求量巨大的中低档住宅，市场供给量严重不足。这种情况不可能在一两年内得到根本性改观。因此，目前经济适用住房明显的“卖方市场”局面，很难在短时间内动摇，开发、 销售的两旺局面仍会继续。 　　 北京市经济适用住房市场一直处于供求严重失衡的状态，在一定程度上出现了“爆棚”局面。但伴随北京市经济适用住房总体开发量的不断加大、危改拆迁量的逐渐减少，尤其2005年之后，危改、拆迁基本停止，经济适用住房市场竞争无疑会大大加剧。这种竞争不仅存在于经济适用住房项目与其周边商品房之间，而且存在于地域相近的经济适用住房项目之间。届时，经济适用房会有一个动态的变化过程，开发量也会有可能出现减少的情况。 　　 尽管如此，专家们仍然认为，经济适用住房因为解决的是中低收入的城镇居民住房问题，虽然在我国推行的时间还不长，但参照国外的成功经验，作为我国住房分类供应体系的主要组成部分，它的存在和发展将是长期、客观的，不是三五年的短期、主观现象。区别也仅是量的变化和质量的提高罢了。 　　 以美国为例，20世纪20年代末由于席卷美国的经济危机，美国政府开始介入住宅产业，形成住宅供求以市场机制为主、政府参与为辅的住宅产业发展制度。对高收入者供应商品房；对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开发建设“社会住宅”的企业给予贷款担保和贴息支持，并调控“社会住宅”的建设标准和售价；对低收入者提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过户收入25％以上部分由政府补贴。70多年过去了，美国对中等收入居民供应的“社会住宅”并未取消，原因在于政府通过直接控制实现对整个房地产市场的宏观调控，避免市场的大幅震荡，促进市场稳定发展；同时，“社会住宅”作为一项深入人心的德政，不仅有利于中等收入家庭住房的改善，而且作为市场住房分类供应体系 的重要组成部分，有利于整个社会住房梯度消费结构的形成和发展，促进了美国房地产市场的长期繁荣。 　　 专家们特别提到，在我国居民奔小康的历程中，中等收入人群所占比重会越来越大。作为解决中低收入居民居住问题的经济适用住房市场的长期存在，必然会赋予“经济适用住房”这一概念具有动态特质，它的建设标准、规划设计、户型面积、建材使用等，都是动态的，仅在某一阶段相对稳定。因此，经济适用住房的建设标准应该是现代的，无论 是环境、绿地还是施工材料、节能技术以及装修材料等都应该是现代的、不断创新的。
责任编辑/深圳002
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