2003年6月深圳中房指数月报

中房指数深圳月度报告

综述：楼市供需保持平稳，地产上演“儿童剧”

据中房指数系统办公室测算，2003年6月深圳住宅指数962点，较上月上升8个点；办公用房指数为1950点，较上月上升1个点；商服用房为3431点，较上月下降了9个点；城市综合指数为1293点，较上月上升5个点。

深圳市上半年全社会固定资产总投资达383.06亿元，同比增幅20％。其中房地产开发总投资181.3亿元，同比增长10.1％，其增速是近年来首度低于全市GDP增速。房地产开发投资占全市固定资产投资比重由去年底的56％降至47.32％，表明深圳市固定资产结构正逐渐趋于合理。从供给方面看，今年上半年全市商品房共有120个项目获得预售许可证。总批准预售面积为397.20万平米，与去年同期相比，获得预售许可证的项目下降了13个，总批准预售面积下降了30.76万平米，下降了7.2%。其中住宅项目批准预售面积为358.40万平方米，写字楼批准预售面积为32万平米，同去年上半年的7.66万平米相比，增长265％，商业用房批准预售面积为6.19万平米，新增供给与需求基本保持平衡。深圳市上半年商品房总销售面积达380余万平米，同比增长高达30％左右，房地产市场需求继续保持相当旺盛的增长态势，若市场需求继续保持这一势头，预计今年全年商品房销售面积将突破去年792万平米的总销售量。

六月，楼市有两大热点，一是“名人（明星）效应”，苹果园在开盘当日请著名演员范冰冰为其助阵，阳光带·海滨城则请凤凰卫视陈鲁豫主持登山讨论会；同时，在六月深圳楼市也上演了一部精彩的“儿童剧”：红树东方的售楼处举行了深圳实验学校锦绣小学筹建办公室挂牌仪式；波托菲诺小镇会所举办了“中央教科所南山附属学校”招生信息发布会；漾日湾畔开发商国基地产与南山区教育局、特区报联合举办了以“精心规划，打造名校”为主题的南山区教育局名校校长论坛；鼎太风华在二期开盘之际，为业主奉送上了一份大礼——南山实验学校进驻鼎太风华社区。地产与名校联姻，与国内著名教育机构牵手，宛如“雨后春笋”般，学校概念涌现在深圳楼市，成为六月楼市一道亮丽的风景线。同时，在这期间了，项目在宣传上也不再是仅仅局限于单纯的去抓“名校”概念，通过组织各种活动，房地产开发商们将自己开发的项目与名校展示了更好的互动一面：假日湾在6月1日举行了关于假日湾业主的子女进名校的合同签定，并推出了“世界是我们的”关爱儿童特别活动；在黄埔雅苑，钢琴大师孔祥东开设了他在深圳第一个音乐中心；同期，港丽豪园也举办了大型亲子游园活动，以孩子为主题。房地产市场出现了投资建校热，一时间，“名校”、“教育”概念骤然升温，成为楼市热门的话题，这也是地产市场发展到今天的必然结果。

6月宣传活动虽然呈现减少态势，但各盘促销也在进行：百仕达花园三期·君逸华府在最后销售阶段连续推出各种让利优惠措施，吸引大批置业者前来选购，先是团购八折优惠，其后推出“一家两制”，即业主买第二套免两成首期，并送装修，再加之百仕达的品牌和质量、信誉保证，致使售楼处连续几天热闹非凡；中旅·国际公馆举办主题活动——啤酒擂台赛，以弥补月初开盘遭遇暴雨尴尬；红树东方则以“哈根达斯雪糕节”让到访客户凉一下；购买冠城世家的客户，只要首期十万即可成为业主；中海地产在阳光棕榈园售楼处举办了“阳光棕榈园入户花园百变空间创意比赛”。

本月发布的第23期《市政府公报》上公布了市发展计划局日前编制形成的《深圳市产业导向目录（2003－2004年）》，58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括别墅、高档写字楼，高档宾馆和酒店（宝安、龙岗除外），同时规定了深南大道、滨海大道、北环路等主要交通干道边第一排和中心区禁止批准新建住宅项目。此目录的制定，在一定程度上保障了现有楼市的正常秩序，将为现有的别墅、高档写字楼、高档宾馆和酒店提供一定的利润空间保障，央行信贷政策调整也为楼市理性发展提供了政策上的保障。可以预计，深圳楼市在多方利好下将继续保持稳定增长。水榭花都二期总成交金额逾5.5亿，6月依旧保持每周成交15、16套的旺势；红树东方5月成交136套，回款2.1亿元，6月24日前，意向成交近70套；锦上花在6月份保持了每周20余套的销售速度。

商服物业呈现理性增长

6月24日，皇御商城在皇城广场召开了记者招待会。皇御商城商业面积达5万余平方米，由物业集团旗下直属企业皇城地产投资开发，地处皇岗口岸附近，南面一桥连深港，承接上海宾馆、华强北大商圈，地理位置犹如罗湖口岸的罗湖商业城，24小时全天候营业，致力打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型综合港式商业中心。今年上半年商服物业市场上在售的除了延续去年的的太古购物广场、钻石广场、龙兴家居广场等项目外，又新增了保利城、奥特城汽贸中心、新龙岗商业中心、缤纷世界美妆城、南头商业广场、新新商业长廊、皇御商场等项目。今年上半年商业用房批准预售面积为61922.09平方米，总新增销售面积达40万平方米，相比去年同期的28.82万平方米，增长38％，供应呈现明显增长的态势，表明开发商看好商服物业开发。今年上半年商服市场销售面积为20万平方米，同比去年上半年的14.07万平方米，增长38％。供需均呈现增长的态势，表明商业用房呈现了一个比较理性增长的态势。

写字楼供需不均衡

今年上半年深圳写字楼市场批准预售面积为326019.96平方米，同去年上半年的7.66万平方米相比，增长265％。上半年写字楼仅成交约9万平方米，两者存在较大的供需缺口，再加上下半年市场预计有约为30万平方米新增供应量，写字楼后期压力比较大。写字楼的供应仍然集中在福田的中心区和车公庙两个区域，其中今年中心区估计以现楼或准现楼形态入市的写字楼总建筑面积将达80—100万平方米，上半年入市的项目有时代金融中心、福建兴业银行大厦、深圳国际交易广场、深圳国际商会中心等，但是伴随着中心西区的办公氛围渐浓，中心西区成了企业购置办公物业重要考虑区域，也给中心区的写字楼市场带来不小压力，财富广场的热销都充分说明了中心西区在深圳写字楼市场所占位置的重要性。

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