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物业管理：变人治为法治

　　[提要]《物业管理条例》将于9月1日起施行。《条例》对规范物业管理活动，促进物业管理健康发展具有重要意义。7月14日，全国物业管理工作会在北京召开，这次会议的主题就是全面贯彻落实《条例》。会议在肯定成绩的同时正视问题，提出了今后依法规范物业管理的方向。新的经济增长点物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。经过多年探索，我国物业管理取得了重要进展。1981年深圳市东湖丽苑小区率先实行了物业管理，此后在各地陆续推广。1994年建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理，22年来，物业管理服务的领域从
《物业管理条例》将于9月1日起施行。《条例》对规范物业管理活动，促进物业管理健康发展具有重要意义。7月14日，全国物业管理工作会在北京召开，这次会议的主题就是全面贯彻落实《条例》。会议在肯定成绩的同时正视问题，提出了今后依法规范物业管理的方向。 新的经济增长点 物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。经过多年探索，我国物业管理取得了重要进展。1981年深圳市东湖丽苑小区率先实行了物业管理，此后在各地陆续推广。1994年建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理，22年来，物业管理服务的领域从住宅区逐步扩展到工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业，为城市公房管理体制改革，以及机关、企事业单位后勤服务社会化创造了条件。目前，全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上。截至2002年底，物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23％，目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等。今后相当长一段时期，物业管理将保持快速发展，每年将吸纳40-50万人就业。 以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78．5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23％、1.45％和2．23％，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。 发展中的主要矛盾 在我国物业管理业发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。主要表现在以下几个方面： 相关主体的法律关系不明确。物业管理涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属；物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。根源就在于相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰， 物业管理企业服务意识不强。部分物业管理企业过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主权益现象时有发生。一些物业管理企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。 业主委员会缺少制约。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现，有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益。 前期物业管理矛盾突出。有的开发企业侵占配套建筑和设施；有的开发企业为促进物业销售，对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清，损害了业主权益。 规范发展的根本出路 上述问题充分反映了依法规范物业管理的紧迫性。《条例》为规范物业管理活动提供了基本的法律依据。全面贯彻落实《条例》，是解决当前存在的问题，规范发展物业管理的根本出路。近期，应着重抓好《条例》的宣传工作。《条例》宣传主要应达到四个目的；一是让广大业主了解《条例》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权力，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系。二是使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主。三是促进行政部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不任意干预民事关系；又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人各方的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《条例》，促进物业管理，维护社区良好秩序。 《条例》发布之后，建设部根据《条例》确定的制度，已经印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》。目前正会同或配合有关部门制定《住房专项维修资金管理办法》，修订《物业管理服务收费管理办法》，并抓紧《物业服务合同》、《业主公约》示范文本、《物业管理企业资质管理办法》等的修订工作，研究建立物业管理专业人员职业资格制度。各省、自治区、直辖市要根据《条例》的规定，结合实际情况，抓紧清理和修订现有的物业管理法规与规范性文件，加快制定配套的法规。
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