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2003广东地产市场掠影:热中的冷思考

　　[提要]七月，广东烈日炎炎。而广东的房地产这几年一直如七月烈日，炙手可热。记者到了广东，通过与政府部门和房地产商交谈如何控制房地产用地、纠正过热苗头，得到一个印象，那就是：大家在“热”中开始冷静思考。“广东人均4分多地，不能搞这么多别墅”南国得风气之先。1998年，广东在全国率先制定了土地招标拍卖办法；2002年出台土地使用权交易管理规定，首次明确了法院判决、裁定的拍卖土地也必须进入土地交易机构进行招拍挂；今年年初，广东省政府办公厅发出通知，制定12条措施，从计划、建设、金融、土地、规划、工商等诸多方面，提出了加强房地产市
七月，广东烈日炎炎。而广东的房地产这几年一直如七月烈日，炙手可热。记者到了广东，通过与政府部门和房地产商交谈如何控制房地产用地、纠正过热苗头，得到一个印象，那就是：大家在“热”中开始冷静思考。 “广东人均4分多地，不能搞这么多别墅” 南国得风气之先。1998年，广东在全国率先制定了土地招标拍卖办法；2002年出台土地使用权交易管理规定，首次明确了法院判决、裁定的拍卖土地也必须进入土地交易机构进行招拍挂；今年年初，广东省政府办公厅发出通知，制定12条措施，从计划、建设、金融、土地、规划、工商等诸多方面，提出了加强房地产市场管理的意见。 广东省一些大中城市存在投资过热现象，有的地方土地盲目开发，在建商品房规模偏大，导致房源积压、资金沉淀和过分占用土地。省政府副秘书长周炳南说，省委、省政府领导对这个问题非常重视，头脑也很冷静。 卢瑞华省长特别指出，在香港、澳门，100多万元只能买很小的房子，在我们这儿可以买一栋别墅。广东人均只有4分多地，不能搞这么多别墅，不能让港澳的人都过来买别墅，不是只要有钱就可以住别墅的。　　省国土资源厅厅长林浩坤曾任佛山市委书记，多年地方工作的经历使他深感土地问题的重要性。他说，改革开放20多年，我们取得了巨大成就，也付出了一定的代价。其中，代价最为惨重、最需要反思的就是土地问题。土地上出问题，牵涉到金融，牵涉到经济，牵涉到国计民生。　　林浩坤说，2001年和2002年，全省共出让经营性房地产用地5695公顷，占年均建设用地供应总量的25％。我们要高度警惕过热，严格控制房地产项目用地供应量，广州、深圳两大城市要从严控制房地产业的发展，珠江三角洲县级以上市及其它地区的地级以上市要采取措施，减少新开工项目，控制过热苗头。省厅正在考虑，要把房地产项目用地纳入计划管理，要求各市县制定年度经营性房地产用地计划，经省政府批准后下达执行。 对于这个酝酿中的计划，省厅有关方面负责同志说，房地产业和金融关系密切，在当前市场不成熟的情况下进行计划管理是必要的。计划制定的参考依据主要有这么几项，一是当地国民经济发展战略和结构，二是每年建设用地总量，房地产用地在其中的比例；三是房地产在建数、销售数、空置率；四是以前供出的未建土地。总之，把市场上与房地产用地有关的因素摆出来，在过去几年平均值的基础上进行增减。经过估算，全省房地产用地在整个建设用地总量中的比例大约为25％。 消化存量严控新增 广州市根据实际情况，把当前的主要任务确定为：调控市场上土地流转的总量，收缩了前几年的土地超量供应。市国土资源和房屋管理局局长简文豪说，目前，已经对1992年以来已办理审批手续但没有实质性投入的用地进行了全面清理，共分16批收回946宗闲置土地，面积达1834公顷。2001年，广州市经营性房地产用地227.8公顷，其中新增用地9.17公顷，存量土地218公顷；2002年，房地产用地247.94公顷，其中新增用地1..4公顷，存量土地236.8公顷。今年我们制定了今后5年的房地产供地计划，已经上报省里。总的思路是消化存量，完善手续，控制增量。 广州番禺区是近几年房地产开发的热点，据了解，广州有三分之一的房地产项目落户番禺。区国土局局长罗满南说，番禺房地产用地绝大部分是消化利用中央1997年11号文件公布以前已经批出去的存量土地和闲置土地，新增用地只有3宗。罗满南说，过去我们供地量偏大，一些较大的开发商手中储备了一定的土地。现在要加强计划管理，根据广州市国民经济和社会发展“十五”计划目标，今年番禺经营性房地产用地计划为1485亩。 “冻结”一词在东莞再一次提出。这个市为调控房地产用地，根据市场需求，2001年全年取消了经营性房地产用地供应计划，2002年供地计划也推迟了半年，以消化存量土地，调节供求关系。 南海市国土局副局长全宏说，这几年南海没有因为房地产开发调整土地利用规划，需要调整的原因是交通用地和工业用地。去年全市建设用地总量是3000亩，房地产用地300亩，为10％。南海主要建中档房，房价每平方米2000元～3000元，规划中不允许建别墅。 湛江市土地收购储备中心今年的收地计划是1.5万亩，目前已收购了3000亩，却一宗也没有卖。市国土局局长李华庆说，过去“开发区热”圈占大量土地，许多地是“开而不发”，这个教训要认真记取。现在，政府领导并不是急于“卖地”，“以地生财”，也没有给国土局下达实现效 益的任务指针。相反，市领导要求，尽量消化存量土地，把储备的土地整理好，看管好，用在正地方。据了解，湛江市以前三年平均供地量为基数，决定今年房地产供应量减少20％，地价上浮20％。 虽然这些努力是可喜的，但不管怎样，广东还有大量闲置土地也是不争的事实。上个世纪90年代初圈占的土地，至今没有完全利用。有的地方说还需要三五年时间，有的地方则要更长。现在，大量闲置土地纷纷转让，其后果一是建设用地供应总量难以严格控制，二是影响了招拍挂。既然有许多地在协议转让，招拍挂怎么搞得起来呢？某市土地交易中招拍挂5宗，转让的达35宗，其中不少房地产开发项目是协议方式转让的。这可能就是直接影响广东土地收益的原因吧。 因此，用“任重道远”来概括广东目前的情况，大概是贴切的。 “中低档做不够卖，高档别墅没得做” 据广州市统计局的最新调查，从今年下半年至明年年底，有10.4％的家庭有购房意向，其中八成打算购买每平方米 4500元以下的中低檔房；另外有一成半家庭打算购买每平方米6000元左右的房子；打算购买高档房屋的约占5％。随着广州市区的南扩东进，到番禺买房成为许多广州市民的选择。 有这样两组数字，一是3︰3︰4，指的是过去番禺的房地产市场份额为三成当地人，三成广州人，四成香港人；现在为3︰7，即本地人和广州人三七开。 祈福新村是番禺房地产的大项目，副总经理周建宇说，他们从1991年起搞房地产开发，分5期开发了6000多亩地，其中医院、学校、公园、污水处理厂都是自己建的，号称“中国第一村”。“大有大的好处。”周建宇说。 据了解，祈福新村共建了3万套住宅，主要是50～200平方米的商品房，均价为装修后每平方米3000元，“盖不够卖”。单门独户的别墅占总数的5％左右，面积为150～500平方米，再加50～100平方米的花园，均价每平方米7000元。周建宇说，作为一个小区，为了满足不同消费人群的需要，要配套一定数量的别墅，但不能多，“多了没得做”。　　雅居乐公司总经理梁正坚说，他们在番禺的客户80％为广州人，每天早晚的班车都挤得满满的，半个小时就到市区。最近推出的60平方米一套的小户型，很受年轻人欢迎。别墅的数量不多，总共82栋，每栋占3分地。他说，别墅在总户数中占的比例为0.3％，小区平均下来容积率不低。 番禺已经到了人人有房住的阶段。政府帮助弱势群体，先租房，有钱再买。现在，番禺九成市民都是从市场上拿房子，新房子基本是供不应求。番禺2000年至2002年累计商品房销售面积846万平方米，空置率在8％～10％左右，主要是由于早期房屋的户型、位置等原因造成的，“有的户型像宿舍一样”。 广州市局副局长谢晓丹说，现在房地产市场越来越成熟，广州连续5年房价稳中有升，没有积压房地产，也没有空置的高档别墅。对于高档别墅，政府、开发商、中介、消费者都有自己的看法，盲目跟风是不行的。目前，对别墅还没有统一的标准，广州市的办法是，用经济杠杆加以限制，容积率低于1的视为别墅用地，在出让的底价上按3倍计算。 规矩越来越严了 房地产市场，已经成为社会各界关注的热点。湛江市纪委的负责同志说，建筑市场、土地市场是纪检监察部门关注的重点，近几年，在建筑市场还是发现了一些问题，经营性土地实行招拍挂后，还没有发现大的问题。 省厅副厅长黄德发说，自1998年8月1日至部11号令实施前，全省共招标拍卖土地885宗，面积1017公顷，政府收取地价款143亿元。今年1～5月，全省招拍挂848宗，成交价款27.8亿元。在治理整顿自查自纠中，全省共发现应当招拍挂而没有执行的有6宗，面积12亩。黄德发说，土地市场规矩越来越严，纪检监察部门盯得很紧，没有人敢违规了。　　湛江建实房地产开发公司老总是市里第一宗拍卖土地的得主。两年以后说起来，他的得意之情仍然溢于言表。他说，虽然拍卖竞价使地价比估算的高了一倍，但是地段好，程序规范，运作快，还是有得赚。　　他说，现在楼已经建好并卖出去了，在湛江，高档房不好卖，中低档的好卖，他们的房价是每平方米1800元。 湛江市友谊房地产公司老总说，招拍挂有这样几个好处，一是体现了社会公平，大家都举牌子，价高者得，拿不到地也不抱怨；二是堵了皮包公司的财路，过去破产企业土地处置，个别领导说了算，下岗职工有意见，影响了社会安定，现在都公开了；三是提高了效率，同样是10万平方米的项目，过去三四年都不能完工，现在各种手续齐备，一年就完成了；四是减少了风险，过去买法院拍卖的地，有的不符合规划，有的要改建道路，有的容积率规划局不同意，麻烦多，风险大。 几位房地产老总说，土地招拍挂是方向，但是希望政府做好基础工作，一是规划要细，二是配套措施要到位，三是做好协调。番禺的老总反映，广州的车在番禺随便跑，番禺的车进广州有限制，这就影响了客户的利益。另外，在有的地方，还是国土局和法院两家卖地。 希望就是要求，就是差距。可见，规范房地产市场还有很长的路。 夜晚的珠江，江水无声的向前奔流，永不停息。江两岸，灯火闪烁，人潮涌动，车马喧腾，给人以红红火火、充满生机的感觉。而要做到忙而不乱，无论在哪个领域，都需要秩序和规范。
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