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北京房价“高高在上” 地产界“冷”对房价下降

北京市国土房管局日前发布的统计数据表明，第二季度北京预售商品房总数为21958套，销售面积为264万平方米，销售总金额为150.3亿元人民币，均价为每平方米5692元人民币。与第一季度相比，销售面积增加63万平方米，销售金额增加23.3亿元人民币，均价下降620元/平方米。降幅近10％，即使是对于房价"高高在上"的北京楼市，应该说这也决不是一个可以小觑的数字。要是放在数月之前媒体热炒京城房价平均降价249元/平方米之时，降价620元/平方米决不啻为掷下一枚重磅炸弹。但是，让人颇觉意外的是，京城地产界对此却波澜不惊，言谈之间显示出一种超乎寻常的"冷静"。 李春平：北京房价下降空间不大 "总体来看，这种价格指数下降对消费者来说意义并不大，因为消费者购房是针对某个具体的区域、某个具体的楼盘。此外，对于开发商而言，这种降价指数可供实际操作的参考意义也十分有限。事实上，很多人对这个总体平均指标也不很重视。"北京蓝石营销顾问有限公司董事长、总经理李春平说。 李春平认为，如果仅凭这个综合指数就断然结论未来北京房价必降，显失理性。首先，从市场经济的角度看，房价涨跌取决于供求关系。目前北京商品房供应大于需求，但基本格局还保持平衡。其次，从成本角度看，开发商的土地成本会越来越高，在特殊情况下，甚至会飚升；建筑安装成本相对稳定，由于科技进步，甚至还会下降，二者抵平。再者，市场竞争日趋激烈，开发商追求的目标利润也呈下降趋势。他举例说，1995年北京某个别墅曾经卖到每平方米3000美元，现在这个区位的相对价格是1000美元每平方米，可是有人却还想卖掉房子。为什么呢？ "现在那里的土地价格并没有降，建筑成本甚至是下降的，当初价格高就是因为发展商当时追求的目标利润高。"李春平说，"开发商的目标利润是房屋价格的重要构成因素。" 李春平认为，北京房地产市场更多的不是根据成本来定价，而是根据消费者心理可以接受的程度来定价。综合以上因素，北京房价不可能上涨，但下降的空间也不大，总体上会呈现出一种"平稳波动"的态势。 倪源：价格下降有6个方面的原因 东方恒基地产顾问机构董事长倪源分析说，近期北京房价下降并不奇怪，主要有几个方面的原因： 第一，经济适用房供应量增大，增加了其它商品房的销售压力。根据北京市房地产信息网第2003-2号季报显示，经济适用住宅在第二季度预售总数为9258套，销售面积为119.5万平方米，销售总金额为33亿元人民币，均价为每平方米2755元人民币。与第一季度相比，销售面积增加76.3万平方米，增幅高达177%，销售金额增加21.2亿元人民币，增幅为180%。 第二，北京的购房高峰已经过去。倪源认为，北京的房价波动周期大体为5年，自1997年起，北京经历了5年的购房上升期，2002年达到峰顶，从今年起又开始下跌。 第三，北京的商品房供应过量，销售面积太大。北京的GDP增长在12％左右，需求增长低于供应增长，因此房价下降是必然趋势。 第四，因为劳动力供应过剩，企业包括一些外企在内的纷纷减薪，包括一些高管人员在内的人们薪金减少，客观上减弱了购买力。倪源举例说，今年大学本科毕业生的期望月薪是2300元，去年是2500元。 第五，银行按揭贷款的要求越来越高。为降低金融风险，央行出台的121号文件加强了个人住房贷款的管理。个人购买第二套以上(含第二套)住房，提高了首付款比例；个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，这些规定在客观上抑制了部分购买行为。 第六，整个房地产的产业结构调整没有跟上需求变化。倪源认为，包括一些很昂贵的产品在内，北京的楼房产品在价位、质量上还满足不了购房者的需求，供需不对位也是购买不旺、价格下降的原因之一。 刘旭涛：个别项目可能逆市而上 北京房价向来是一个敏感话题，至于涨跌趋势，也从来就是仁者见仁，智者见智，有的观点之间甚至十分抵触。不少开发商，甚至包括一些经济学家十分看好北京的房价，一些人认为，借奥运商机，北京房价还有上涨空间；但是也有持悲观论者，如北京环宇信达行房地产咨询公司总裁邓智仁。邓智仁最近发表文章指出，北京的房地产市场严重供过于求，已经进入高风险时期。但是，对消费者或者投资者而言，这些争论显得似乎都不重要，重要的是具体到某个位置、某个楼盘的价位究竟几何。从一些在售楼盘来看，明打降价牌的几乎没有，但是，通过其它手段变相降价或者明升暗降的也不乏其例，虽然幅度不大。其次，包括在热点区域的一些项目在内，高档公寓和写字楼的价格明显走低，但是，也不乏个别"抢眼"项目逆市而上。以建外赛特商圈附近、通惠河畔的精装修纯居住社区"万豪君天下"为例，虽然价格不菲，但自6月开盘以来，不降反升，在短短一个半月间，提价两次，而且再次提价在即，成为"双解除"后京城高端楼市一道独特的风景线。 "虽然在宏观指数上房价下降了，高端市场一直不景气，但是一些的确有投资价值、集多种优势于一身的特殊地段的个别项目，逆市而上是可能的。"德润房地产公司市场部总监刘旭涛说。 刘旭涛认为，目前非典刚过，根据市场和人们的心理，有提价可能的楼盘无非三种：水景项目、绿化好的项目和确有投资价值的项目。但是，一旦"非典"一词彻底从人们的视野中消失，人们的购房心态就会发生变化，情况就会发生改变。 刘旭涛说："非典之后人们的心态一定会改变，一方面是客观原因使然，另一方面源于媒体报道等的影响。以后不提非典了，人们就会切实感觉到，实际上郊区很多所谓的健康项目是很不方便的，交通不便，配套欠佳，生活、享受均不方便，只不过就是空气指数好一些罢了。到明年，随着新产品结构合理化的调整，城区的高端产品这块价格会有一个回升。"他也承认，楼盘降价虽然是市场消费结构和产品结构调整的一种理性回归，但是具体到某个楼盘，也与操盘者对市场结构的认识、对市场变化的反应能力密切有关。 产品再好，没有好的人去管理，一样也做不起来，刘旭涛说。
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