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南北商业地产对121文件的反应

　　[提要]我们早就在砸钱了采访对象：姚文，东莞第一国际董事总经理。第一国际是一个位于东莞新城市中心区的复合地产项目，规模达70万平方米，一期为30万平方米的商业。我们这个项目在金融政策出来以前资金都已经到位了，如果说以前的房地产开发还有很大的赌博成分的话，现在的房地产开发其实都是资金、资源、管理的整合，靠规模和实力取胜。南方的市场比北方要成熟一些，土地政策、金融政策走得也比较早一些，因此这件事并没有给企业带来太大的影响。商业地产也是如此，像以前那种靠几乎是无偿取得土地，再靠土地取得贷款进行开发销售的行为在南方几乎没有了。从资
我们早就在砸钱了 采访对象：姚文，东莞第一国际董事总经理。第一国际是一个位于东莞新城市中心区的复合地产项目，规模达70万平方米，一期为30万平方米的商业。 我们这个项目在金融政策出来以前资金都已经到位了，如果说以前的房地产开发还有很大的赌博成分的话，现在的房地产开发其实都是资金、资源、管理的整合，靠规模和实力取胜。南方的市场比北方要成熟一些，土地政策、金融政策走得也比较早一些，因此这件事并没有给企业带来太大的影响。商业地产也是如此，像以前那种靠几乎是无偿取得土地，再靠土地取得贷款进行开发销售的行为在南方几乎没有了。 从资金来源这一块看，商业地产对资金的信赖更强，因为它和住宅开发最大的不同就是租比售多，它是属于不动产部分的，后期经营是很大的一块，销售只是其中一小部分，开发商没有办法迅速回笼资金，只有真金白银的往里砸。所以从这个层面来说，我们选择商业地产进行开发时比住宅还要慎重，如果资金没把握，谁也不敢去冒这个险。 当然在开发时，商业地产需要有一部分的银行贷款，但银行对商业地产贷款的发放也是有针对性的，对于实力较强、地块较好、前景可观的项目还很支持，特别是东莞市政府对发展商业地产比较支持。银行控制的其实是那部分比较盲目的项目。 大型商业地产面对的是实力强大的零售商或主力店，这些商家进驻了，地产项目的资金问题基本算是盘活了。个别要出售的单位一是份量小，二是属于投资，虽然投资者都希望通过贷款获得更多的流动资金，但如果政策卡得严了，他们不是没有钱，这和买房解决居住是两码事。另外，东莞的个人商业意识很强，是不是机会很能抓得住。 南方对这件事反映不像北方强烈，还有最重要的一点：基本上都是现房销售了，商业地产也是到了结构封顶才开始销售的，所以那条针对商业地产贷款的措施对我们是滞后的。 融资渠道不畅时，一刀切会导致极端 采访对象：吴江，上古房地产经纪公司总经理，在成功代理后现代城之后，目前又代理了位于北京朝阳区的昆泰国际中心。这是一个继北京财富中心之后，又一集写字楼、酒店、高档公寓、商业物业为一体的大型综合建筑体。这一区域的丰联广场、泛利大厦、蓝岛等都在昆泰发展商的名下。 昆泰国际中心所处的黄金位置就决定了它的客户肯定都是投资型的，肯定都是买了两套以上住房的，所以这一政策对昆泰的影响是显而易见的。我们不能因为昆泰有足够的实力就回避谈这一话题。 国家金融政策也越来越促使发展商向规模型的大发展商靠拢，并且对于打通上市、基金、证券化等融资渠道更加急切。可目前的现状是，我们的这些渠道都不是畅通的，而金融政策又卡住了房地产的脖子。上帝关上了一扇门，却没有打开一扇窗，房地产它总是需要一个出口的，否则很难靠这个行业来带动经济的发展。 对于昆泰的商业来说，不会受太大的影响，一是目前这一区域的商业比较热，如果在一些比较冷僻的地方，商业地产可能会出现问题。二是投资者也有实力。针对商业要封顶了才给贷款的政策，目前的说法也很不确定，比如昆泰的商业是地上的两层，其它都是酒店写字楼类，银行的人就说，只要你这两层封顶了，就可以给贷款了。 一刀切的结果往往是把房地产和银行的利益全部牺牲掉了，好的坏的都给打死了，为了市场上的生存，就会产生这种现象，上有政策，下有对策。
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