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住宅产业高扬市场化旗帜

　　[提要]住宅产业化新的一页正在翻开。包括江苏省和沈阳市、成都市等13个省、市开始试点住宅性能认定市场化运作改革。在建设部住宅产业化促进中心的主持下，变革悄然启动。全国13地区开展试点7月份，预期用3年时间完成的住宅性能认定市场化运作改革的试点进入实施阶段。记者从建设部住宅产业化促进中心了解到，通过试点探索住宅性能认定的市场化运作机制，并通过试点总结经验，对《商品住宅性能认定管理办法（试行）》进行修改，完善《商品住宅性能评定方法和指标体系（试行）》，为编制行业技术标准《住宅性能认定标准》提供依据。同时还将结合试点工作引入保险
住宅产业化新的一页正在翻开。包括江苏省和沈阳市、成都市等13个省、市开始试点住宅性能认定市场化运作改革。在建设部住宅产业化促进中心的主持下，变革悄然启动。 全国13地区开展试点 7月份，预期用3年时间完成的住宅性能认定市场化运作改革的试点进入实施阶段。记者从建设部住宅产业化促进中心了解到，通过试点探索住宅性能认定的市场化运作机制，并通过试点总结经验，对《商品住宅性能认定管理办法（试行）》进行修改，完善《商品住宅性能评定方法和指标体系（试行）》，为编制行业技术标准《住宅性能认定标准》提供依据。同时还将结合试点工作引入保险概念，推进我国住宅质量保证保险机制的建立。 建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说，当初编制住宅性能认定体系的管理办法时，沿袭了计划经济体制下的管理方式，突出行政职能的作用，产业化促进中心成为相关事务的具体执行人，这种方式显然已经不适应当前住宅建设和市场发展的形势。 据悉，这次变革借鉴了日本在施行住宅性能表示制度上的一些具体做法。虽然日本的住宅性能表示制度是以法律形式加以保障，但政府并不直接承担住宅性能评价的相关事务，而是由相关大臣（原来是建设大臣，现在是国土交通大臣）授权日本各地84个中介机构，由后者具体施行住宅性能认定。 童悦仲说，建设部启动这项改革的基本思路是，在试点省、市建立中介性质的住宅性能评定机构，由地方相关行政主管部门授权这些中介机构，并按照市场经济规则使这些机构实现良性循环。允许后者通过评定商品住宅性能获得收益，并对评价结果承担民事责任。这可以使政府主管部门从具体事务中退出来，加强对市场的监管。据了解，试点省、市还要承担进行性能认定和住宅质量保证保险宣传的义务，并负责组织住宅性能评委培训。到2005年，试点城市（或省、自治区）“A级住宅”占城镇新建住宅建筑面积的比例应不低于20％。 质量弦越拧越紧 以1998年建设部住宅产业化促进中心挂牌为起点，更以1999年国办发〔1999〕72号文（即《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》）为行动总纲领，几年来中国住宅产业现代化进程渐行渐远。 产业化的行进方向一直非常明朗。示范引路，结合不同地区经济发展情况，进行产业现代化多项技术或者单项成套技术示范，以住宅小区为载体的国家康居住宅示范工程成为落实产业化的点；商品住宅性能认定从最初就广泛吸纳新建商品住宅项目加入，在示范引路的同时，依靠扩大实施住宅性能认定的面，促进住宅技术进步，把提高住宅功能质量落到实处。 童悦仲指出，住宅建设纳入产业化轨道的6年来，住宅产品的质量得到了极大的提高。虽然近年住宅综合质量的消费投诉不减反增，反映了住宅消费的迅速成熟，消费者的维权意识也随着房改的不断深入而得到加强；但要满足老百姓日益提高的改善居住质量的需求，还是需要进一步提升中国住宅建设的综合质量。 产业化6年里，不少单项成套技术都曾领一时风气之先，如小区智能化、装修一次到位甚至于室内无梁无柱的大开间建筑体系，都曾在住宅生产和消费中成为亮点。转机发生在2001年底，随着楼市竞争进一步加剧，追求卖点趋于极端，概念层出不穷，绿色生态住宅、健康住宅等各种开发理念迅速庸俗化，对理性消费产生极为不利的影响。建设部有关领导主张，整合社会上涌现出来的各种理念中的合理成分，通过住宅性能制度统一推广。 在推进住宅产业化的五大体系中，住宅性能认定体系成为实质上的阶段突破点。在采访中，童悦仲也提出，市场竞争越发激烈，开发商都在找卖点，理性开发还是一种理想状态，会出现一些炒作的现象。他说，国家康居示范工程和住宅性能评价都是系统的、综合的住宅质量保证系统，但在宣传推广上的号召力在当前较短时期内不如单项技术。 于是，激活市场机制自身的力量，通过住宅性能认定运作机制的市场化也就成为行业主管部门的现实课题。 产业化基础正在不断加固 住宅性能认定是建设部住宅产业化促进中心当前的重点工作之一，但并不能涵盖住宅产业化。产业化的目的是根本改变住宅建设中的粗放型生产方式，将住宅生产纳入社会化大生产体系。另一方面，产业化不可能脱离总体经济发展水平。现在需要充分发挥劳动力成本较低的优势，在这个意义上，住宅产业化是一个渐进的过程。 总结产业化6年来的发展，童悦仲说，第一，在完善住宅技术保障体系方面，开展了住宅产业基础技术和关键技术的研究，制定和修订了一些相关的技术标准、技术规范、技术导则，如《城市居住区规划设计规范》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《住宅模数协调标准》、《老年人建筑设计规范》、《室内装修污染物控制标准》、《居住小区智能化系统建设要点与设计导则》等。《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》等一批新的标准也即将完成。第二，加强了住宅建筑体系和部品体系的开发、研究和推广工作。第三，开展住宅领域的国际技术交流与合作。第四，国家康居住宅示范工程的验收和申报工作正在开展。第五，住宅性能认定制度正在进一步推广，市场化试点进入实施阶段以后，还要加强跟进管理。 住宅性能认定实现市场化运作并不等于产业化进程的完成，而是解决了加速推进住宅产业现代化的方式创新问题，当下最紧迫的是尽快完善相关配套政策增强产业化进程动力。童悦仲认为，住宅产业现代化的基础正在不断加固，然而，依然面临一些需要解决的问题，目前相关配套政策并不完善。
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