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张元端：《物业管理条例》的基础和核心是明确物权

　　[提要]查“物业”一词，可简单解释为“产业”，如房地产之类。该名词在我国古代已有。宋朝李纲的奏章中有“宰执及观察使待制以上官，在京有物业者，仍令各进家财以助国用，事平，旋行给还”之议；元朝石子章《竹坞听琴·楔子》中有“这一纸文书将我那家私里外田产物业，你都与我记者”之文；中国近代史资料丛刊《辛亥革命·洪全福起义档案》中亦有“教堂教民物业”的称谓。可见确系“国粹”，而不是引进的“外来语”。房地产管理这个行当，也早己有之。但“物业管理”之通行，以至成为房地产业中的一个专业性很强的行业，则是上个世纪八十年代以来的事。现在，“物业
查“物业”一词，可简单解释为“产业”，如房地产之类。该名词在我国古代已有。宋朝李纲的奏章中有“宰执及观察使待制以上官，在京有物业者，仍令各进家财以助国用，事平，旋行给还”之议；元朝石子章《竹坞听琴·楔子》中有“这一纸文书将我那家私里外田产物业，你都与我记者”之文；中国近代史资料丛刊《辛亥革命·洪全福起义档案》中亦有“教堂教民物业”的称谓。可见确系“国粹”，而不是引进的“外来语”。 房地产管理这个行当，也早己有之。但“物业管理”之通行，以至成为房地产业中的一个专业性很强的行业，则是上个世纪八十年代以来的事。 现在，“物业管理”已发展成为一个很大的行业，物业管理企业大致有三个来源：一是由过去的房管所（站）转制；二是由开发企业的一个职能部门发展而成；三是社会上专门成立的物业管理公司。 那么，市场经济体制下的物业管理与计划经济体制下的传统房地产管理有哪些区别呢？据有关专家分析：一是管理者实体的性质不同。传统的房管模式，管理者实体是政府机构——各地区房管部门及其下属的事业单位——房管所（站）。管理者是固定不变的。 物业管理的管理者实体则是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。对管理者实行聘用制，是可以变化的。 二是所管房屋产权结构不同。传统房管管的绝大多数是公房，产权关系单一。 物业管理所管房屋的产权是多元化的。 三是管理手段不同。传统房管采用行政手段为主，实行行政性、福利性、封闭式的管理。 物业管理则是用经济手段进行市场化、社会化的有偿服务。 四是业主（或使用人）的地位不同。传统房管由于使用人不是产权人。而房管机构则是产权人用来管理使用人的行政机构，一切由管理者说了算。使用人处于被动接受管理的地位。 物业管理是一种契约行为。业主（或使用人）与物业管理企业是合同关系。业主（或使用人）处于主导地位。五是服务内容有区别。传统房管主要是“收租、养房‘两大任务，管理内容单纯。 物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人。 通过以上分析，可以看出：物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的行政部门，而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来，就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务——“物业管理服务”。 物业管理企业与业主委员会的关系，是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。业主是物业管理区域内物业管理的责任主体。物业管理企业的管理职能，是通过执行委托管理合同来体现的。 因此，《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了，物业管理中的各种关系就可以理顺。 所谓物权，是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说，业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。 因此，从《物权法》的法理来看，作为所有者的业主（业主委员会）应是“管理人”。 业主对自已专有的部分，享有“专有管理权”，即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分，享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利，同时也必须承担相应的义务。例如，要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用，改变其外形或结构应经其它所有人同意，以及分担管理、维护、修缮费用等等。 如果业主不是自已管理，而是委托他人管理，那么，作为受雇服务的物业公司应是“管理服务人”。 明确了物权这个基础和核心以后，合同各方的责权利才能顺理成章。
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