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地价房价都不能人为压低

　　[提要]特约主持人：国土资源部土地利用司关文荣特约嘉宾：中国土地勘测规划地价所邹晓云中国农业大学朱道林中国人民大学商学院俞明轩中地不动产评估有限公司钱海滨特约主持人的话───近年来房地产价格持续增长，关于降低房价的呼声越来越大，甚至有人提出政府应通过降低地价乃至免收地价，或以“地价改地税”等方式降低房价，并测算出采取这些方式可使房价降低40％，还有人提出政府推行招标拍卖挂牌出让土地使用权是引起房价上扬的罪魁祸首等等。这些观点影响很大，他们的理论依据和可实施性如何，值得慎重思考。从物价稳定和满足居民购房需求的角度，当然房价应
特约主持人：国土资源部土地利用司关文荣 特约嘉宾：中国土地勘测规划地价所邹晓云 中国农业大学朱道林 中国人民大学商学院俞明轩 中地不动产评估有限公司钱海滨 特约主持人的话─── 近年来房地产价格持续增长，关于降低房价的呼声越来越大，甚至有人提出政府应通过降低地价乃至免收地价，或以“地价改地税”等方式降低房价，并测算出采取这些方式可使房价降低40％，还有人提出政府推行招标拍卖挂牌出让土地使用权是引起房价上扬的罪魁祸首等等。这些观点影响很大，他们的理论依据和可实施性如何，值得慎重思考。 从物价稳定和满足居民购房需求的角度，当然房价应该适当稳定，甚至稳中有降才能满足期待购房者的要求。但是，社会是由若干经济主体、社会主体组成的整体，是否房价降低就一定是好事呢？换言之，到底是房价上涨还是下降会对人民生活和经济发展带来好处呢？本期特别策划请来部分专家学者进行讨论，希望能给读者展示一些有价值的观点。　　价税费功能各不同 主持人：当前，住房问题已经成为社会的一个焦点，社会各界和各级政府都非常关注这一问题。住房问题能否解决好，直接关系到百姓的安居乐业，关系到社会的长治久安，关系到经济的持续发展。客观地说，我国的住房建设和住房管理取得了巨大成就，但同时也存在一些不容忽视的不尽如人意的地方，特别是低收入阶层的住房问题亟待更好地解决，要有新思路、新对策。 俞明轩：对于中低收入阶层的住房，价格是一个非常重要的问题。而住房价格主要由住房建造成本、市政配套费和土地取得成本及开发商利润等四大部分构成。因此，住房问题必然会和土地问题紧密地联系在一起。事实上，我国土地使用制度改革为住房问题解决打下了良好基础，是符合社会主义市场经济发展方向和客观规律的。问题的症结是住房建设制度改革和住房分配制度改革应该与土地使用制度改革相衔接、相协调。 主持人：从国外解决住房问题的实践经验来看，住房问题的解决是一个系统工程，需要运用多种政府宏观调控工具，不能就住房论住房。同时，住房问题本身也是有体系的，不可能简单地用一种模式去解决：对于高收入者和经济条件许可的家庭，可以通过市场方式解决；对于中等收入家庭主要是通过政策优惠和政府资助的方式解决；对于低收入者和贫困家庭，可以通过政府资助和廉租屋的形式解决。对于不同类型的住房问题在土地的处理方式上略有不同，但有一点是肯定的，绝对不能因为住房问题而否定土地的价值，否定土地的商品属性，否定通过市场方式配置土地资源的制度。因为那样做，就违背了市场经济的客观规律，是与市场经济发展方向背道而驰的。 俞明轩：通过免地价的形式来解决住房问题是否可行，非常值得探讨。从国外成功的经验来看，对于住房的资助是补“人”而不是补“砖头”，也就是说，将资助直接补助给需要补助的人，而不是补助到住房上，不是通过人为地降低房价的形式来解决住房问题。政府通过免税、减税、免息、减息、贴息或者直接补贴等形式资助解决住房问题。在德国，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。在德国，为鼓励私人建房，政府通过减免税予以鼓励。例如，申请建房的贷款可从应纳税的收入中扣除；免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。在英国，财政预算中的住房保障资金，可用于发放低收入居民的房租补贴。 房产税和土地税是政府调控市场、调节财富和社会资源分配的重要手段，其与住房价格和土地价格的功能是不相同的，也是不能相互替代的。通过增加土地税、取消土地取得成本来解决住房问题的设想是不现实的。 从国外成功的经验看，政府正是通过减免土地税来解决中低收入者住房问题，而恰恰不是通过增加土地税费来解决这一问题。例如，在美国，20世纪30年代，居住在公有廉租屋的租户支付30％的家庭收入作为租金，其余部分由住房和城市发展署的资金来补足。到20世纪60年代，政府通过法令，对于为特定住房建设开发商提供贷款的借款人给予一定的利息补贴，这样对于开发商来说，抵押贷款利率可降低1％～5％的幅度。1986年，美国实施低收入者保障住房项目税收优惠政策，鼓励投资者在低收入者保障住房领域的投资，优惠的税收包括贷款利息税、财产税等。1991年，低收入者保障住房优惠项目的税收支出达60亿美元。 当前，要系统、全面、长远地解决住房问题，就必须进一步巩固土地使用制度改革所取得的成果，并在新形势下深化和发展，同时应该着力解决住房供应体系和供应机制问题，设计好住房供应政策。 房价大跌弊大于利 邹晓云：按照部分学者的观点，通过减少土地取得成本，我国房屋价格有40％的下调空间。这里暂且不论其可能性，单就如果房价真的下降40％会带来什么样的影响，谈谈个人的看法。 实际上，这部分学者所说的降低房屋价格，指的是降低新增房屋价格。从结构上看，新增房屋是房地产市场的一部分。要调低新增房屋价格，不可能仅仅是新增房屋价格简单的下降，必然会将存量房屋价格拉下来，并带动房地产整体价格水平下降。无论是新增房屋价格还是存量房屋的价格，都是与社会整体房地产价值水平联系在一起的，所以，新增房屋价格的下降，不仅会改变整个房地产市场的价格结构和水平，会带来房地产市场整体价格下降，并会导致全社会房地产整体价值降低。 在这里我们可以分两种情况粗略估算一下房价下降40％对房地产价值的影响程度。第一种情况是，从动态分析，在新增房屋进入市场时其价格降低40％，进入市场之后由市场自行调节。在这种情况下，如果供应的新增房屋数量能够满足市场需求时，会刺激一部分新的需求产生，也会从其它方面转移一部分需求到新增房屋上面来，新增房屋价格会有所回升。在一定的规模之下，新增房屋价格的回升会在30％左右，我们以15％计算，则新增房屋价格实际下降的幅度要小于进入市场时所设定的降价幅度40％，应该为25％左右；此时，受新增房屋价格降低的影响，存量房屋价格也会下降，但是，存量房屋价格下降的比例会低于新增房屋进入市场时设定的降价幅度，而应该接近新增房屋实际下降的比例25％。这是一种相对降低价格的情况。房地产整体市场价格及价值下降幅度将会在25％左右。 另一种情况是，从静态分析，新增房屋价格绝对降低40％，即新增房屋进入市场后排除其它因素，最后能够实现下降40％幅度。一般而言，由于新增房屋在房屋性价比上要比存量房屋有优势，在房屋价格结构一定的情况下，存量房屋在降价弹性上要比新增房屋大。从我国存量房屋市场和新增房屋市场价格变化关系和规律看，一般情况下，如果新增房屋市场规模达到一定程度，市场结构调整时，存量房屋市场价格的变化幅度要高于新增市场的10％左右。所以说，如果新增房屋价格在市场中能够保持下降40％，存量房屋价格下降的幅度一般要大于40％，达到50％，甚至会更高。那么，房地产整体市场价格下降幅度将会在40％～50％之间，即要高于40％。 主持人：房地产价格降低的实质性后果是，社会房地产价值量总体降低。在没有泡沫的情况下，房价降低的幅度就是房地产价值降低的幅度。因此，相对于上面两种情况，第二种情况是很少发生的。但是，即使是房地产价格降低25％，对我国的社会房地产整体价值量也是一个非常大的冲击。 邹晓云：房地产的这种价值降低将分布在不同类型、不同方面的房地产资产上，而且价值降低的比例也会不一样。既有生活领域，也有生产领域；既涉及到城市居民私有的不动产，也涉及到企业和国家的公有不动产；既涉及到实体不动产，也涉及到与不动产有关的证券、债务和投资等等。 房地产整体价值的大幅度降低，会使社会资产严重缩水。众所周知，房地产是社会财富的主要载体。由于经济环境的不断稳定和房地产产权制度的不断完善，在我国，房地产的稳定、安全特性日益被社会认可。首先是国家投巨资改造基础设施，大量资金沉淀在土地上，仅2000年，全国城市固定资产投资总额在2.1万亿元；企业土地资产的比例也在不断增加，我国大型企业总资产中土地资产所占比例接近10％，上海、海南等地接近15％，广东甚至超过了20％；经过数年的房改和房地产市场的运行，大量的房地产已经转变为民众的自有财产，据估计，一般城市家庭的主要资产都集中在住房上。所以，无论是国家，还是企业和公众，由于不动产在其财富中所占比例较大，房价大幅下跌所带来的资产缩水问题是相当严重的。 主持人：房地产整体价格快速下跌，不仅会造成社会资产整体性缩水，还会严重影响社会经济的正常环境，使社会经济信心指数大大降低，甚至会出现社会的动荡。一是企业的资产结构会发生改变，由于不动产资产量的下降，企业负债的比例会相对增加，企业的利润比例和结构也会发生改变，严重的会影响企业的决策方向和企业的竞争力，甚至出现企业破产的现象。特别是那些以房地产开发经营为主要经营方向的企业，所受的打击可能会更大。二是，由于不动产价值的降低，社会整体收入水平会降低，居民消费信心也会受到严重影响，城市居民会减少开支，以应付将来的不测，导致社会购买力下降。 邹晓云：以北京市为例，2001年，整个固定资产投资在GDP比例中约占50％，而固定资产投资中，房地产投资所占比例为53％。考虑到房地产业投资20％的增值，房地产实际占固定资产投资的64％。如果新建房地产价格下降40％，根据动态估算，会引起整个房地产价格下降25％。以此推算，整个社会资产所下降的比例为8％。这是一个很高的比例。　　房地产总价值的大幅下降的另一个后果，会使银行系统不良资产比例大增，金融环境会遭到相应的破坏。银行贷款大多以不动产进行抵押，由于抵押的不动产价值普遍降低，抵押价值也大大缩水，成为不良资产，也造成了银行资产的缩水。对于那些以不动产为主要经营对象的企业，主要依靠银行贷款，不动产价值降低后，其营利的能力大幅下降，不仅本钱很难收回，更不用说利息。对于银行来说，这将是一笔难以处理的资产。 在我国，房地产经济是整个国民经济的支柱之一。从近几年的情况看，对经济增长的拉动作用十分明显，据估计，仅仅是住宅建设，如果增加10个百分点的话，有可能带动国内生产总值增长1个百分点。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其它23个相关产业增加1.479亿元的投资。另外，在房地产价值大幅下跌的情况下，投资信心的下降是显然的。不动产价值的不稳定会严重影响投资者信心。 不是招拍挂抬高了地价 钱海滨：在市场经济条件下，价格不仅是一种商品供求状况的最直接反映，更是调控市场供求的最有力杠杆，当一种商品的供应大于需求时，价格就会走低；相反，如果需求大于供应时，价格就会上涨，作为商品的土地和房屋也不例外。 在房地产开发经营管理过程中，由于土地的特殊地位和作用，地价和房价问题一直是房地产市场的两个重要指针。但在地价和房价运行过程中，它们都有自身的运行规律。由于土地供应的有限性，需求往往是影响地价和房价的关键因素，但无论是地价还是房价，在市场经济条件下，都是经济发展和市场需求的结果，两者并没有直接因果关系。地价高了，房价不一定高；地价低了，房价也未必就低。在地价与房价的变动关系中，对房地产商品需求的增长导致了房价上涨，并带动了对土地的需求，从而导致土地价格的上涨，而房价的上涨则主要得益于城市经济的发展和人民生活水平的不断提高。 主持人：土地招标、拍卖和挂牌出让有利于土地价格回归真实价值水平。我国对城市经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让尽管时间不长，但对规范土地出让、引导和调控土地供应发挥了积极作用，进而稳定了楼市，防止房地产市场出现动荡。同时要指出的是，土地出让金所占的比例，是全国范围内平均房价构成的6％。 钱海滨：从推行招标、拍卖，挂牌出让的实践来看，土地价格总体上有一定幅度的上涨，高于协议出让土地价格，个别城市上涨幅度较大。但不同区域上涨情况不同，对于市场比较发育、交易活跃，协议出让规范的地区，协议出让底价与招标、拍卖价格相差不大，只是出让方式的改变，并没有对地价水平产生实质性影响。相反，对于市场不太发育、交易不活跃的地区，协议出让价格则与招标、拍卖价格相差较大，这是因为，对于市场欠发育地区，协议出让价格多是依据成本而不是依据市场真实水平来确定的，在通过招标、拍卖、挂牌实现时，必然与市场实际情况存在差异，有时这种差异会很大。所以，通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地，只是将土地市场价格回归于真实价值水平，并不是由于招标、拍卖、挂牌方式抬升了地价。 国内外实践表明，招标、拍卖、挂牌是一种有效的资源市场配置方式，土地资源也不例外，对土地实行招标、拍卖、挂牌只是土地出让、优化配置土地的方式和手段，不是抬升地价的原因，土地招标、拍卖和挂牌交易不存在推动地价乃至房价上涨的内在机制。 主持人：自推行城镇土地有偿使用制度改革以来，地价问题一直是土地市场建设的重要内容之一。随着我国社会主义市场经济体系的逐步建立与完善，地价问题对土地有偿使用制度的深化、土地资产管理、土地市场调控等方面的作用日趋明显。此外，地价作为反映土地市场供求的重要指针，还对引导和规范房地产市场、调控房地产价格等具有重要作用。因此，需要进一步加强地价分析，系统研究地价问题，更新和调整不适应市场要求的理论与方法，借鉴国外有益的市场经济理论，不断丰富和充实地价理论体系，完善一整套地价评估、分析和研究的方法体系。同时，应将地价问题与实践紧密结合，不仅要研究地价与土地市场的关系，还要研究地价与房地产市场以及土地市场和房地产市场与城市社会经济发展之间的关系问题，将地价放到丰富的社会实践中加以考察，以充分发挥地价及土地资产管理对房地产市场及整个市场体系的引导和调控作用。 要引导不要干预 朱道林：从国内外经验来看，只有房价稳步增长才能促进经济增长和社会稳定，房价下降反而会影响经济增长，甚至引起社会财富降低。据统计资料显示，美国、欧洲、日本在2001年均出现了不同程度的经济增长，而引起当时经济增长的主要动力之一就是房地产价格增长。相反的例子是，我国香港地区近年来由于种种原因，房地产价格出现大幅度下跌，造成所有购买房地产的家庭都遭受到损失，约15万个家庭资产甚至成为负资产，这种状况直接影响到人们购房置业的信心，在“买涨不买落”的心态驱使下，几乎没有人愿意在这种时候买房，进而影响到房地产业和相关产业，影响到股票市场和劳动力就业等，甚至影响到社会局势的动荡。有资料显示，我国城市居民拥有自有房屋的家庭已经高达80％，如果降低房价，则会引起绝大多数居民的个人家庭财产损失，这恐怕不是政府愿意看到的。 主持人：从住房自有率水平来看，美国为65％，英国为63％，欧盟国家为56％，德国只有38％，而我国城市居民已达到80％，这既证明我国的住房价格得到大多数居民的认可，也说明住房政策基本满足了大多数居民的要求。 朱道林：当然，这么说并不表示房价越涨越好，更不能说目前房地产价格水平、价格构成等没有问题。问题很多，但不是简单的降房价、降地价的问题，政府应从加强宏观调控、合理引导市场机制等方面入手进行调控，促进房价增长与居民收入增长、社会经济增长比率相当，这种增长纔是可持续的。 目前在提出降低房价的观点中，有的提出了具体的降低房价的措施，归纳起来主要有这样三种：一是政府不要土地收益或降低土地收益，即所谓减免地价，就可以降低房价；二是政府不要实行招标、拍卖、挂牌出让土地，继续实行协议出让就可以降低房价；三是认为政府应将一次性收取的“地价”改为按年收取的“地税”就可以降低房价。暂且不管是否政府想降房价房价就降，单从这三种思路本身来看，是否真能实现房价的降低呢？我认为均不可能，而且与中央政府推行市场经济建设的大趋势背道而驰。 降地价、免地价难以实现降低房价的愿望。谁都知道房价不仅仅是由成本决定的，尤其是最终被市场所接受的房价绝不会由成本决定；招拍挂只能说充分显化了地价，但不一定引起了地价和房价上升；“价改税”说法既违背经济理论，更不可能降低房价，还可能会导致房价明降暗升，不能利用这种方式蒙骗老百姓，否则后患无穷。 主持人：对于土地市场来说，作为一种重要的要素市场，是任何社会市场体系的重要组成部分。由于房地产开发建设过程通常较长，且涉及行业多，又是一定地区国民经济发展的基础。因此，如何保证房地产市场的正常发展，是一定地区社会经济发展的关键。那么，政府在房地产市场中到底应起什么样的作用？ 朱道林：首先，应该规范行政行为，降低房地产开发过程中的环节成本，减少收费项目，取消不合理的收费，提高办事效率。 其次，充分实现政府宏观控制房地产市场供求关系的职能。控制房地产开发量，引导房价，应依据当地社会经济发展水平对房地产市场供求关系及发展趋势进行科学的预测，根据居民收入状况、改善居民居住条件等方面要求，制订合理的房地产开发计划，并据此审批房地产开发项目，避免盲目审批所造成的影响。近年来政府逐步建立了制定并向社会公布土地供应计划的措施，对宏观控制土地供给起到了重要的作用。 第三，实行规划管理。这是任何国家政府对城市土地利用和城市建设进行宏观控制和管理的基本形式。通过规划确定城市土地利用布局，确定城市不同区域的功能，不同类型用地的控制数量和区域，任何房地产开发项目均必须符合城市规划的要求。因此，政府可通过制定合理的城市规划，控制房地产开发的数量和区域，从而达到管理市场的目的。 第四，实行市场监督管理。包括监管房地产开发和交易行为，保护产权人合法利益，维护正常市场秩序等。 我国推行市场经济体制改革已经20余年了，尽管坎坎坷坷，但是成效显著。市场经济发展到今天，无论是学者还是官员，乃至新闻媒体，都必须慎重对待改革与发展中的问题，走回头路是绝对不可能的了，如果现在仍然用计划经济体制下的思路和手段来解决市场经济发展中的问题，是肯定行不通的。
责任编辑/SZ002
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