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新房≠新土地 关注：房子与土地的老夫配少妻！

　　[提要]房子与土地的老夫配少妻在大多数人的习惯性思维中，房屋始终是与土地联系在一起的，新房的土地自然可以用上70年，住了20多年的老房子，自然只剩40年的土地使用权，就如同老夫配老妻一样。其实不然。房子就是房子，土地就是土地，土地使用权与房屋产权之间没有必然联系，老夫也能配少妻。最近发生的三起购房案例，每起都代表了一种特别的“土地－房屋”关系。新房不等于新土地案例1：黄先生，2003年5月购买滨江区一套130平方米的新建多层公寓，2004年交房，签合同时才发现，不到1岁的房子原来已经有了12岁的地。案例深入：黄先生的购房合
房子与土地的老夫配少妻 在大多数人的习惯性思维中，房屋始终是与土地联系在一起的，新房的土地自然可以用上70年，住了20多年的老房子，自然只剩40年的土地使用权，就如同老夫配老妻一样。 其实不然。房子就是房子，土地就是土地，土地使用权与房屋产权之间没有必然联系，老夫也能配少妻。最近发生的三起购房案例，每起都代表了一种特别的“土地－房屋”关系。 新房不等于新土地 案例1：黄先生，2003年5月购买滨江区一套130平方米的新建多层公寓，2004年交房，签合同时才发现，不到1岁的房子原来已经有了12岁的地。 案例深入：黄先生的购房合同中，关于土地使用年限一栏中这样写道，“自1992年6月30日起，至2062年6月30日结束”，由于交房要到2004年年末，实际上黄先生只拥有从2004年年末到2062年年中这57年又6个月的土地使用权，比正常新房少了六七年之多。 “由于以前看房选房时都没听说，签合同时才发现，心里顿时‘咯噔’了一下，不知买还是不买。”黄先生自述说，“当然，最终由于已经交了定金的缘故，还是签了合同。” 新房不等于“新”土地，这是黄先生的最大教训。 实际上，自1989年起，杭州土地就开始施行有价出让，1999年起又实行招投标出让。也就是说，现在买的新房还有可能连带买到1989年就出让的“旧”土地，而黄先生碰上的只是一块1992年出让的“半旧”土地。 而杭州城西的很多楼盘，建于1999－2002年之间，土地多于1995、1996年时出让；假设房子的寿命同样为70年（一般房屋的寿命为70年，框架结构的房子寿命可达80年，混合结构的房子寿命则只有60年，砖木结构的房子寿命只有50年），由于土地出让日期要早于建造日期，实际房子的可居住年限只有63－67年。 让我们来算一笔账：假设黄先生购买的楼盘在1992年时以每亩100万元的价格出让（实际上，1992年时滨江区的土地每亩至多只有20－30万元，而眼下又高达200－300万元，我们采用100万元／亩作为中间价格计算），由于黄先生买的是六层多层、一梯两户，130平方米建筑面积差不多可以摊到20平方米的土地面积，折合3万元的土地出让金（计算方式：100×20／666．6）； 3万元使用70年，眼下已经使用12年，损耗的土地使用金为5142元（计算方式：30000×12／70）。 从计算结果来看，纯按土地使用年限计算，损耗的价值并不大，只有5000多元；但由于黄先生购买的是房屋产权和土地使用权的一个综合体，因为土地使用权的限制，导致黄先生原本预期的70年居住时间降低为58年，其实际价值损耗应该大于5000元，因为其他人也有着同样的心理负担，今后这套房子的转手价格可能要比同地段其他新房要低。 如果单从自住的角度来看，居住58年与68年的区别并不大，因为建造了这么久的房子已经接近寿命尾声，说不定还作为古董在市场上奇货可居，就如同我们现在看待1930、1940年建造的房子一样。 新房不等于一般土地 案例2：陈先生，2000年购买杭州上塘高架附近一套单身公寓，目前已交房一年，即将取得产权证，但是房子的土地使用年限一直困扰着他，因为他买时并未意识到，房子的土地使用权只有50年。 案例深入：陈先生那套单身公寓的合同上注明着，“用地性质：综合；使用年限：50年”。 按照我国的有关规定，出让土地可分为以下几种： （1）住宅用地：70年（2）工业用地：50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 （4）商业、旅游、娱乐用地：40年 （5）综合或其他用地：50年 而单身公寓，作为房产市场上的一种特殊房产品，产生于一些写字楼在销售困境下的转型结果。由于开发商不能拿这块地做一般公寓，只能考虑单身公寓这种无烟道、污水管的房产品。 而杭州目前绝大多数单身公寓，除了星都嘉苑等少数另类，均是出自50年土地使用权的综合用地；一些人在购买时并未意识到少了20年土地使用权，为此埋下了不少房产纠纷的种子。而2002年以后，部分开发商还拿综合用地、商业用地，做成老年公寓等其他房产品。 从现状来看，杭州已交付的单身公寓多位于市中心，因此买家多向小公司出租作商住之用，如三华园、国都发展大厦、云河大厦等，相应的出租价格并不低，因此少了20年土地使用权的实际影响并不显著。 但是全国一些地方出现了土地使用权年限越短导致房价越低的趋势。海南曾在1991年前后批出部分可使用40年的商业用地，此后又转为普通住宅，到目前的可使用年限不足30年。这部分房产的市场价就比其他住宅要低。 就长远来看，同样为单身公寓，土地使用年限50年还是70年还是有区别的。 旧房不等于旧土地 案例3：王小姐最近看中了杭州松木场的一套两室一厅二手房，但是房子建造于1978年，至今已有25年，考虑到房子接下去只能住45年，她犹豫再三没有购买。 案例深入：至记者采访时，王小姐还是认为自己的决定是英明的，因为“不但楼龄要折，连房子的土地使用年限也要折”，所以买这套旧的房改房是最不划算的。 而记者告诉王小姐，虽然这套二手房的外观、建筑寿命已经损耗不少，但这丝毫不影响它的土地使用权。“我相信，这套房改房的土地使用年限，比杭州绝大多数新房还要长！” 房改房中楼宇的使用年限和土地所有权的年限，两者互不关联。房改房中的房屋使用年限一般以70年计，建了25年，余下只有45年。 而土地使用权则是该楼宇占有土地的使用时间。房改房或公房在没有上市时，由于未缴纳土地出让金，根本就不存在土地使用权的问题；杭州房改房多于1998年以后上市，上市时才缴纳土地出让金，从当时起在产权证上登记出让年限。假设王小姐想买的那套房改房于2000年上市，那产权证上就写着：土地出让的截止年限为2070年。 虽然房子建造于1978年，但是却可以居住到2070年。换句话讲，这套房子虽然已经有25岁，但土地寿命却只有2岁。不过到2070年时，房子也许早就因拆迁或质量问题已不存在了。 所以，不少人担心的房改房土地使用年限，其实并不成之为问题。购买二手房改房时，只需考虑小区环境、建造年代、建筑质量等一般因素即可。 综合分析 “1岁房子12岁的地，25岁房子2岁的地”，地与房子的寿命千万不能等同。 这在法律界人士的眼里，房子与地就是地上权和地权的关系，有了地上权不等于有了地权，有了地权也不一定有地上权。 不过两者之间也没有悬殊的差异。按照目前较为统一的说法，当土地使用权到期时，房屋产权所有人可第一顺序续缴土地出让金，继续使用该土地。 虽然房子的价值由房屋产权与土地使用权共同构成，但除了极少数市中心土地，土地使用权的价值在房子总价的构成中并没有超过50％，折算到每年的价值更低；因此，购买了一套“地老房新”的房子或是单身公寓、老年公寓，大可不必担心。 只是由于绝大多数人对土地使用年限的敏感，“地老房新”的房子在转让时才会出现低于市场价的情形，值得投资性买家的高度重视。 引一句《红楼梦》的名言作为本文的结束语，“眼见他起高楼，眼见他楼倒了”，山水常在，人如流水，土地是永恒的，而房屋只是暂时的。 ■新闻附件 在买新房、二手房及办理“国有土地使用权证”时，需要注意以下关键环节： 一、土地权属来源土地权属来源为划拨土地使用权的，按照划拨土地使用权进行土地确权登记，并在土地证书上有相应注记。土地权属来源为出让土地使用权的，按照出让土地使用权进行土地确权登记，并在土地证书上作相应注记。 应先办理土地初始登记，然后办理土地变更登记。 二、分摊面积确权土地确权范围一般应以单幢住宅房屋占用范围内的土地为宗地单位，按宗地共有土地使用权分摊面积确权给购房者。单幢住宅属不同产权单位且界线明确的，可分别办理土地确权。 房屋占有范围内的土地确权分摊原则为：房屋占有范围内的土地面积指主体楼户建筑占地面积，贮藏间及公用设施独立于主体楼房的，不计入房屋占地面积；各单元套房以房屋的建筑面积为准（已发房屋所有权证以确权建筑面积为准），按建筑面积比例分摊共有土地使用权面积，底层为贮藏间的计入建筑面积；商住混合楼以建筑面积按比例分摊其房屋占用范围内的共有土地使用权面积。 房改房房屋占用范围外的公共用地一律不作分摊，其土地使用权由原产权单位持有。个人已购房改房，按规定上市交易过户后进行土地变更登记，其原来享有的主体房屋占地范围外的公共用地为共有土地使用权，购房者与该幢地上建筑的其他户主享有同等权益。 三、土地使用年限根据相关土地法律规定，出让的住宅用地最高使用年限为70年；已购房改房上市交易过户后办理土地变更登记，其土地使用年限注记按70年减去原住宅土地已使用年限后的剩余年限注记。
责任编辑/sz002
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