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“官企”联造京城“第五商圈”

编者按：虽然国务院办公厅连着下发了两道整顿土地市场秩序的命令：《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。但由于京城ＣＢＤ商圈、燕莎商圈、奥运商圈以及金融街、中关村等经济圈的建立，大大提升原来区域的商务环境和房地产价格。多年来，北京南城经济发展相对落后，如交通不够便利、商业不够繁华、经济不够发达、环境不够优美、市政配套不够完善以及没有形成大的热点区域等状况，都对北京南城经济的整体发展产生直接影响。日前，丰台区政府、南城房地产开发企业联手造势，根据北京市加快南城开发建设以及建设现代化新城区的方针，围绕北京中轴路南端木樨园地区，三环路商业带和南苑路特色商业街交叉的区域，共同打造北京“第五商圈”，这意味着京城商务区域化竞争将进一步细分，日趋白热化。 邓小刚 （丰台区委常委、常务副区长） 丰台区在去年的全北京市功能定位提出丰台区“１５５”发展思路，就是要把丰台区建设成北京西南重要的现代物流中心。重点打造五个功能，第一，丽泽商业区。第二，中关村丰台园区。第三，南中轴路特色三位区。第四，把丰台区建成北京市今后的绿色生态居住区。第五，把丰台区建成北京市的特色文化旅游区。丰台区今后的产业主要是高科技产业、现代服务业、房地产业、现代物流业和以人为本的旅游业。北京市为了开发南中轴路，正在重新规划南中轴路，这个区域的发展有着非常大的潜力。大红门地区在２０年前甚至是十年前，谁也不会想到大红门会有今天，这就说明在发展的过程中，功能定位和促进发展是交替进行的，实践中一旦出现一个新的业态，我们就要引导它，着手把它进一步提升。区委区政府决定，９月末举办第一届丰台区大红门地区服装节。我相信这个地区的发展会更加美好。 陈重才 （南苑乡党委书记） 丰台区南苑乡有１５个行政村，其中大红门地区已经初步形成服装批发市场为主体的交易服装体系，但总体环境还不尽人意，存在各种违章建筑及脏乱差现象，目前迫切需要大规模的硬件与软件的投入，这是北京率先实现现代化的一个需要，也是把北京建成国际化大都市的需要。根据北京市发展南城经济和丰台区１５５工程的发展战略，目前南苑乡正在进行农村城市化进程的改造。按照丰台区统一的规划，计划用两三年的时间将大红门打造１０平方公里集散的服装商贸地区。大红门建设中的主要项目有木樨园购物广场、服装大厦等五个项目。这五个项目的建设将彻底扫除小市场和阴暗潮湿的现象。 程新华 （北京珠江房地产开发有限公司 总经理）： 作为房地产开发商，应该在整个城市改造和发展过程中起到自己的作用：第一，有效改善城市环境。变工业区为商业区和居住区。变旧城区为新城区。加快城市化进程。第二，改善人民生活品质。第三，提升区域价值。包括人文价值、商业价值和可持续发展的价值。第四，增加土地价值。实现土地潜在价值，增加国家的土地收益。第五，土地开发向城市经营转变。由单纯的“盈利”到实现区域经济的发展本位与自我发展的结合；在开发方式上，由内生型开发到内生开发与外源开发相结合；在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。第六，构筑区域经济产业发展链。区域经济健康的发展最根本要素在于：具备可以支撑当地发展的产业，并形成发展链条。商业对周边区域的辐射力，新购买力－带动新商业－加剧了商业竞争－促进商业升级－形成聚集效应，使购买人群进一步集中－商业进一步繁荣，另外，区域经济的建立还有利于土地开发向城市经营转变，以及构筑区域经济产业发展链。 叶剑平 （人民大学土地资源管理系主任、教授） 　　投资房地产至少应该具备这样几个要素：１．未来有增值潜力，包括目前不看好，但有潜值。南城从历史来说很乱，从发展角度来说很落后，但它是一块金子，至少对土地来说更是这样。２．易于出租或变现。正常情况下，基础设施或交通的改变会使土地价格上涨。同时由于ＣＢＤ辐射作用（推力）周边吸引作用（拉力），原来中心价格和外围价格相差非常大，由于市场的这种推力和拉力，使得中心价格和外围价格相差不大了。另外，南城具有她的优势，像基础设施完备、交通便捷、地价低、城市发展腹地等等。 杨保军 （中国城市规划设计研究院总规划师） 北京总体规划修编的思路是：１、区域协调观。全球经济一体化会带来国家与国家之间的竞争，也会带来地区和地区之间的竞争，北京京津唐地区应该携起手来一块参与国际竞争。通过走向区域的发展思路，对我们是有好处的。２．可持续发展观——生态安全格局。从１９７５年到２００２年，建设用地增加很多。因此，农业用地和生态用地在减少。３．基于发展、控制与引导并重。“第五商圈”的意义在于，它符合城际、区际连动发展方向，实现多方共赢。有利于优化城市结构，促进地区协调发展。特别是有利于改善南城的投资环境和质量。这个概念的推出符合北京市未来的发展。我建议不要忽略了南段，南边设想在凉水河以南作为文化中心来建设。区政府的开发设想应与全市规划充分协调，重视战略性资源的保护与控制。要将商贸中心与文化中心联手打造，以形成更大效应。 吴峨 （清华大学经济管理学院教授） 经过２０年的发展，大红门商业圈已经形成长江以北最大的服装集散地，完成了资本的原始积累阶段，现在面临着再一次升级的机会和挑战。“第五商圈”是为了促进该地区服装产业进一步发展的需要。同时，“北京大红门物流园区”的建设符合首都建成现代化国际大都市的总体规划要求，也符合丰台区经济发展规划建设和首都西南物流中心区布局。为了发展大红门地区经济，建立首都南大门的新形象。它将分为现代物流中心区、专业配送中心区、服装专业加工区三个分区；各区建成后互相配合呼应，形成若干有生命力的市场，提供可观的经济效益。物流园区位于市场条件成熟和商业氛围浓郁的大红门，有充裕的开发空间，市政配套设施较成熟，选址条件优越，有利于项目启动，项目建设可带动南城的开发和建设。
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