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华清嘉园：业主与民工“混居”惹争议

　　[提要]事件：小事引发的大矛盾单先生这几天总觉得心有惴惴，原因是看了报纸说一个小男孩被绑架撕票。想想这两天小区里突然涌进的大批不明身份的人，好些人形迹可疑，更觉得如坐针毡。下班早早回家，接了孩子，才算安心一点。告诫孩子，没事别老出去玩，现在小区里人多，不安全。老张从江西来北京打工，拖家带口的，好不容易找着这么个住处，虽然是地下室，可小区真的很气派。孩子虽然正是贪玩的年纪，老张却不敢让孩子出去，万一弄坏了什么可赔不起。但是，两人担心的事情终于发生了，单先生的孩子和老张的孩子都跑出来了，并且还打了起来。家长赶过来劝开，幸而没出
事件：小事引发的大矛盾 单先生这几天总觉得心有惴惴，原因是看了报纸说一个小男孩被绑架撕票。想想这两天小区里突然涌进的大批不明身份的人，好些人形迹可疑，更觉得如坐针毡。下班早早回家，接了孩子，才算安心一点。告诫孩子，没事别老出去玩，现在小区里人多，不安全。 老张从江西来北京打工，拖家带口的，好不容易找着这么个住处，虽然是地下室，可小区真的很气派。孩子虽然正是贪玩的年纪，老张却不敢让孩子出去，万一弄坏了什么可赔不起。 但是，两人担心的事情终于发生了，单先生的孩子和老张的孩子都跑出来了，并且还打了起来。家长赶过来劝开，幸而没出什么大事。老张没什么想法，单先生却非常恼怒。因为看重小区地处中关村，对孩子将来的教育有好处，所以花了大价钱买了这还算高档的房子，没成想，入住没多长时间，小区就变成了这个什么阶层都有的混居模式。 这个发生在华清嘉园的一个小故事，却折射出小区内近期因１、１５、１６、１９、２０号楼地下二层人防工程做旅馆出租带来的业主和外来户的大矛盾。 这些外来人员的影响慢慢显出，业主普遍感到社区环境的变化。公共设施使用率高了，安全隐患增加了，更关键的是，业主不理解，为什么在交了高额的物业管理费后却和这些外来人员"共享"物业服务？为什么花了大价钱本想买个高尚社区却换来这样一个人员驳杂的居住环境？ 疑点：人防工程怎么就被做旅馆了？ 疑点一：业主为什么被蒙在鼓里 记者在华清采访的时候，一业主告诉记者，人防工程事实上在８月初就已经被出租了，但到８月底业主在发现不少铁床被搬进小区后才注意到小区的人防工程原来被北京地港物业管理有限公司出租做旅馆了。 于是，业主们疑惑了，自己对小区内的事务究竟享有什么话语权？为了要回清净，业主联合起来进行维权活动，将矛头直指物业公司，认为是物业为了牟利才将人防工程出租。 华清嘉园物业管理处的徐经理感到很冤枉，他表示，占用地下人防工程的北京地港物业等４家公司是直接从海淀人防办得到的许可，整个事情跟他们无关。作为小区的物业公司，他们正与４家公司协商，要加强管理。记者提醒他应该对居住在人防工程内的人员按照《北京市人民防空条例》收取物业管理费，他表示正在协商，并表示这部分物业管理费要１００％地用在小区管理设备维护上。 但海淀人防办的康先生则表示，使用许可证是由他们颁给，这是根据有关规定做出的行政行为。至于４家公司在人防工程内的行为给业主造成很坏的影响，他表示对此并不知情，如果确有此事，他们会考虑小区业主的意见。 疑点二：地港物业是否非法经营 记者在采访时看到，１９、２０号楼被用作旅馆的人防工程入口处有一张告示，内容大概是未交身份证复印件的房客请尽快补交。也就是说，有些房客未交身份证复印件就已经住了进去。而华清嘉园的一位业主证实了这一点，他说他曾假装以租客的身份要求租房，让这两栋楼人防工程的经营者地港物业出示相关合法出租证件时，工作人员却拒绝出示。而当他问自己没带身份证能否租房，工作人员说可先入住再交身份证复印件。 那么，地港物业是否取得了相关合法证件呢？意外的是，记者在咨询海淀区公安局时，得到的答复是地下二层不得开旅馆！那么，业主是否可以举报这种违法行为呢？回答是肯定的。 观点：众说纷纭 虽然这件事有可能因公安部门取缔违法经营而告结束，但折射出的人防工程利益主体不明晰的问题却不容绕过。人防工程的使用究竟谁说了算？类似小区内不属于业主所有的土地设施的使用谁有发言权？记者就此采访了两位专家。 舒可心：究竟谁是小区主人？ "这是违法的"舒可心第一句话就如是说。 根据《人民防空法》，对人防工程，谁投资，谁受益。那么在这起事件中，谁是真正的投资者呢？人防工程的产权又归谁呢？谁拥有在人防工程使用上的话语权呢？产权跟着土地使用权走，那能不能说这个人防工程产权归开发商呢？ 我认为这是一个误区。我们要明确一个前提，即业主的全体才是小区真正的投资者，这个业主既包括买房在小区居住的一个个小业主，也包括尾房没有出售掉的开发商，他们在一起构成了大业主的概念。开发商从卖出第一套房子开始就不再是小区的主人！根据这个前提，只有业主才有在人防工程使用上的决定权。 开发商（物业）取得了合法手续，进行人防工程的开发使用，这没问题。但人防办凭什么颁给《人防工程使用证》？你又不是人防工程的产权人！如果人防办要颁给这个证，也可以，那是在人防工程真正的产权人--也就是业主--的要求之下，并且是用开发的收益扣除必要费用如物业管理费之后应该归业主所有。 我们还应该进一步明确，小区内所有不允许公摊的公共面积的处分权都归业主大会。业主整体是小区的主人，是产权人，也是投资人，这一点至关重要，也是我们在解决类似问题时的出发点。 　　秦兵：一切靠业委会解决 　　这类事情最终还是要成立业委会。业委会无疑对小区内的事务具有发言权，一旦物业做出了违反业主利益的事情，业委会可以炒掉它。这在９月１日正式实行的《物业管理条例》上是能找到依据的。根据相关法律，人防工程的产权是属于人防办，但这显然是个立法瑕疵。人防工程作为一项小区开发时的投资，其产权应该跟着小区大产权走。人防办应该拥有的监督使用的权力，在紧急情况下当然可以征用，但不应该拥有产权。那么，对人防工程的使用应该得到业委会的同意，收益也应该归全体业主所有。使用证》? 事件：小事引发的大矛盾 单先生这几天总觉得心有惴惴，原因是看了报纸说一个小男孩被绑架撕票。想想这两天小区里突然涌进的大批不明身份的人，好些人形迹可疑，更觉得如坐针毡。下班早早回家，接了孩子，才算安心一点。告诫孩子，没事别老出去玩，现在小区里人多，不安全。 老张从江西来北京打工，拖家带口的，好不容易找着这么个住处，虽然是地下室，可小区真的很气派。孩子虽然正是贪玩的年纪，老张却不敢让孩子出去，万一弄坏了什么可赔不起。 但是，两人担心的事情终于发生了，单先生的孩子和老张的孩子都跑出来了，并且还打了起来。家长赶过来劝开，幸而没出什么大事。老张没什么想法，单先生却非常恼怒。因为看重小区地处中关村，对孩子将来的教育有好处，所以花了大价钱买了这还算高档的房子，没成想，入住没多长时间，小区就变成了这个什么阶层都有的混居模式。 这个发生在华清嘉园的一个小故事，却折射出小区内近期因１、１５、１６、１９、２０号楼地下二层人防工程做旅馆出租带来的业主和外来户的大矛盾。 这些外来人员的影响慢慢显出，业主普遍感到社区环境的变化。公共设施使用率高了，安全隐患增加了，更关键的是，业主不理解，为什么在交了高额的物业管理费后却和这些外来人员"共享"物业服务？为什么花了大价钱本想买个高尚社区却换来这样一个人员驳杂的居住环境？ 疑点：人防工程怎么就被做旅馆了？ 疑点一：业主为什么被蒙在鼓里 记者在华清采访的时候，一业主告诉记者，人防工程事实上在８月初就已经被出租了，但到８月底业主在发现不少铁床被搬进小区后才注意到小区的人防工程原来被北京地港物业管理有限公司出租做旅馆了。 于是，业主们疑惑了，自己对小区内的事务究竟享有什么话语权？为了要回清净，业主联合起来进行维权活动，将矛头直指物业公司，认为是物业为了牟利才将人防工程出租。 华清嘉园物业管理处的徐经理感到很冤枉，他表示，占用地下人防工程的北京地港物业等４家公司是直接从海淀人防办得到的许可，整个事情跟他们无关。作为小区的物业公司，他们正与４家公司协商，要加强管理。记者提醒他应该对居住在人防工程内的人员按照《北京市人民防空条例》收取物业管理费，他表示正在协商，并表示这部分物业管理费要１００％地用在小区管理设备维护上。 但海淀人防办的康先生则表示，使用许可证是由他们颁给，这是根据有关规定做出的行政行为。至于４家公司在人防工程内的行为给业主造成很坏的影响，他表示对此并不知情，如果确有此事，他们会考虑小区业主的意见。 疑点二：地港物业是否非法经营 记者在采访时看到，１９、２０号楼被用作旅馆的人防工程入口处有一张告示，内容大概是未交身份证复印件的房客请尽快补交。也就是说，有些房客未交身份证复印件就已经住了进去。而华清嘉园的一位业主证实了这一点，他说他曾假装以租客的身份要求租房，让这两栋楼人防工程的经营者地港物业出示相关合法出租证件时，工作人员却拒绝出示。而当他问自己没带身份证能否租房，工作人员说可先入住再交身份证复印件。 那么，地港物业是否取得了相关合法证件呢？意外的是，记者在咨询海淀区公安局时，得到的答复是地下二层不得开旅馆！那么，业主是否可以举报这种违法行为呢？回答是肯定的。 观点：众说纷纭 虽然这件事有可能因公安部门取缔违法经营而告结束，但折射出的人防工程利益主体不明晰的问题却不容绕过。人防工程的使用究竟谁说了算？类似小区内不属于业主所有的土地设施的使用谁有发言权？记者就此采访了两位专家。 舒可心：究竟谁是小区主人？ "这是违法的"舒可心第一句话就如是说。 根据《人民防空法》，对人防工程，谁投资，谁受益。那么在这起事件中，谁是真正的投资者呢？人防工程的产权又归谁呢？谁拥有在人防工程使用上的话语权呢？产权跟着土地使用权走，那能不能说这个人防工程产权归开发商呢？ 我认为这是一个误区。我们要明确一个前提，即业主的全体才是小区真正的投资者，这个业主既包括买房在小区居住的一个个小业主，也包括尾房没有出售掉的开发商，他们在一起构成了大业主的概念。开发商从卖出第一套房子开始就不再是小区的主人！根据这个前提，只有业主才有在人防工程使用上的决定权。 开发商（物业）取得了合法手续，进行人防工程的开发使用，这没问题。但人防办凭什么颁给《人防工程使用证》？你又不是人防工程的产权人！如果人防办要颁给这个证，也可以，那是在人防工程真正的产权人--也就是业主--的要求之下，并且是用开发的收益扣除必要费用如物业管理费之后应该归业主所有。 我们还应该进一步明确，小区内所有不允许公摊的公共面积的处分权都归业主大会。业主整体是小区的主人，是产权人，也是投资人，这一点至关重要，也是我们在解决类似问题时的出发点。 　　秦兵：一切靠业委会解决 　　这类事情最终还是要成立业委会。业委会无疑对小区内的事务具有发言权，一旦物业做出了违反业主利益的事情，业委会可以炒掉它。这在９月１日正式实行的《物业管理条例》上是能找到依据的。根据相关法律，人防工程的产权是属于人防办，但这显然是个立法瑕疵。人防工程作为一项小区开发时的投资，其产权应该跟着小区大产权走。人防办应该拥有的监督使用的权力，在紧急情况下当然可以征用，但不应该拥有产权。那么，对人防工程的使用应该得到业委会的同意，收益也应该归全体业主所有。
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