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谨防住宅郊区化的误区

————访雅绅房地产公司执行董事卜学斌

　　[提要]业界专家称京城“住宅郊区化”始于１９９３年，作为一个发展中国家的首都，城市发展建设的加快使居住环境问题日益突出，从最早的一批“新贵”逃离城市到郊区住进别墅，到政府支持开发商利用郊区低土地成本为中低收入家庭提供大批经济适用类住宅，北京“住宅郊区化”已走过１０年历程。据北京市建委公布的一组数据显示，北京市的近郊区住宅面积在全市的比重由１９４９年的５．５％升至４３．８％，远郊区县由１６．６％升至４４．６％，“住宅郊区化”已是城市发展的必然趋势。自然的环境、低密度的房屋，“非典”之后，郊区住宅的这种“健康出身”几乎比十年来
业界专家称京城“住宅郊区化”始于１９９３年，作为一个发展中国家的首都，城市发展建设的加快使居住环境问题日益突出，从最早的一批“新贵”逃离城市到郊区住进别墅，到政府支持开发商利用郊区低土地成本为中低收入家庭提供大批经济适用类住宅，北京“住宅郊区化”已走过１０年历程。据北京市建委公布的一组数据显示，北京市的近郊区住宅面积在全市的比重由１９４９年的５．５％升至４３．８％，远郊区县由１６．６％升至４４．６％，“住宅郊区化”已是城市发展的必然趋势。 自然的环境、低密度的房屋，“非典”之后，郊区住宅的这种“健康出身”几乎比十年来任何时候都更为醒目。然而，郊区住宅是否真能一“健”遮百丑？就在人们大谈“郊区住宅”自然健康的同时，有人敏锐地指出现行郊区住宅的误区，提出了旗帜鲜明的“后都市主义”理念，并在其运作的项目－－蓝调沙龙中真正为打造郊区住宅的都市化配套做出了大量的努力。他就是雅绅房地产公司的执行董事卜学斌。 北京楼市周刊：您所指出的现行郊区住宅的误区及提出的“后都市主义”理念是基于您对郊区住宅的哪些缺憾的看法？ 卜学斌：在成熟的房地产市场中，郊区住宅是主体，美国、欧洲、日本等国家亦是如此，大部分人都住在郊区。相对而言，北京的郊区化还处于初期阶段。 我认为现行郊区住宅存在五大误区： 第一、交通。对于住在郊区的白领而言，时间是最大的成本，交通不便利是目前郊区项目的主要误区；第二、商业。缺少良好的商业环境也是现行郊区住宅的主要误区，郊区超市一般都只有１００平米左右，饭馆主要都是几十平米的小店，各种生活配套档次低，条件差，生活很不便利，也难以真正提高生活质量。很难想象，对住宅是否健康都十分关注的人不会对购物、餐饮、娱乐有着更高的健康要求，竟然会在一个没有完整的高档次商业配套的社区里享受生活；第三、教育。很多家庭把小孩的教育作为买房考虑的第一要素。但是，现在很多郊区住宅没有规划幼儿园、小学、中学，更加没有考虑适当的职业培训；第四、会所。很多人已经把会所看作是第二客厅，当客人来访，而在家接待又不太方便的时候，可以在会所接待，越来越多的购房者对会所提出了更高的要求，但是，现在很多郊区住宅没有像样的会所，没有专业的经营管理机构，有会所的往往也是处于空置状态；第五、绿化。很多郊区住宅虽然社区密度低，但是却没有集中的绿地，绿化不成片，分散的小块绿地很难真正进入业主的生活。 北京楼市周刊：郊区住宅都会存在这样的问题，也可以说是郊区住宅的共性所在，如何更合理地协调或解决它？ 卜学斌：北京现行的郊区住宅正走在误区之中，如果不及时调整，在购房者热情过后，将给郊区住宅留下永久的伤害。生活的主要内容不在于关注住宅的健康性因素，诸如空气、绿地、低密度、低层、板楼等，而在于购物、教育、娱乐、餐饮、业余生活等内容。在国外之所以有很多人愿意选择郊区住宅，是因为郊区的生活配套和城市已基本一致。北京现在迎来了住宅郊区化的最佳契机，人们对郊区住宅的热情空前高涨。无论如何，与自然的亲近、宽松的空间、较低的人口密度，这些都是城市住宅所无法提供的。因此，如何使郊区住宅“扬长避短”，是否可采用“新市镇开发”的独特模式解决郊区住宅的问题是我提出的“郊区都市化”的论点。我坚信，这种将郊区生活都市化的道路将是郊区住宅的出路。 北京楼市周刊：什么是“新市镇开发”？什么是“后都市主义”？它能弥补“郊区住宅”的哪些不足？ 卜学斌：目前，北京郊区在售项目共有３００余个，占全部在售项目的３２％左右，主要集中在通州、大兴、昌平等区，２００２年之后地铁１３号线、八通线、５号线的建设和开通打通了京城北部、东部、南部的交通大动脉，使得昌平、通州、亦庄等地首当其冲地成为郊区住宅的“热土”。但在这些解决了交通问题的郊区，人们置业后才会强烈地发现低密度、绿色、生态，现有郊区住宅的这些有限成分却很难调配出城市的味道。 城市化是２１世纪世界发展的三大趋势之一，１９９０年初，基于对郊区化蔓延的深刻反思，美国逐渐兴起了一个新的城市设计运动———新城市主义，提倡建筑类型多样化，使用功能多样化，居住生活多样化。“新城市主义”的典型小城镇预示着一种未来城市发展的模式：人们的家园坐落在自然景区内，社区将居住、购物、工作、就学、医疗组合形成多功能综合区，不仅方便了居民的工作和生活，同时也创造了丰富的街道景观；社区有多个中心和不同种类的建筑，为人们提供丰富的交往空间；建筑和交通建构在一个步行系统中，人们能在数分钟内步行享受生活的便利温馨…… “新城市主义”以其给人们展示的新城市生活感受将对京城周边的城镇住宅开发具有直接而现实的借鉴意义。目前，我国正处在城市化中期的加速发展阶段，与欧美国家１小时车程的郊区住宅比，北京距市中心１小时内车程的住宅恰恰是国外“新城市主义”着力发展的城市新区。我认为，目前京城近郊的城镇住宅应是城市机体的一部分。以通州为例，若以天安门为中心，一线地铁为轴线，则通州与石景山区位相同，受一线地铁带动，石景山早已成为“老城区”，与市区住宅一样开始面临“城市病”的困扰，而八通线的建设开通使通州一跃为“新城市主义”的首个理想开发区域，但遗憾的是，通州区的住宅项目的房价虽然已从３年前的每平方米２０００元左右翻了一番，但楼盘在城市味上依然贫血，连会所这样的城市住宅“标配”都很少有，更别提像样的休闲、娱乐、购物场所了。即使被公认开发最成功的亦庄，目前在城市氛围上也远远不够，像样的餐馆、健身中心几乎要排长队。所以我们提倡，住宅郊区化可先解决“郊区都市化”问题！ 北京楼市周刊：如果落实到你操作的具体项目中，会有些什么样的举措呢？ 卜学斌：蓝调沙龙的商业配套将做成分散式的购物街方式，平均面积４００平米，以引进有规模、有档次的品牌店为主，现在正与麦当劳、上岛咖啡、京客隆以及各种服装品牌店洽谈，其中不少已经达成了初步的合作意向。蓝调沙龙从幼儿园到小学、到中学乃至在职培训，都有着先进的教育配套。蓝调沙龙建有运动和康体休闲两大主题会所，包括期刊阅览室、游泳池、酒吧、健身中心等各种设施，并且采用俱乐部的方式经营，每月只向业主收取不到１００元的成本费用，业主便可享受会所的一切超值服务等等。我们在蓝调沙龙的项目中明确树立“都市主义”的理念，将商业街区、名牌店，将加盟连锁酒吧、合作名校等引入社区，力图为社区乃至整个区域恶补商业、教育、医疗等缺失的城市机能，在郊区住宅中打造都市化生活配套，使人们虽住在郊区却像住在都市中一样。
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