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８０万套央产房能否充当楼市“发动机”

　　[提要]这些天，程鹏心里非常高兴。因为期盼已久的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将于１０月１日正式实施，近８０万套的央产公房届时将上市交易。这对于身为北京美伊房地产经纪有限公司总经理的他来说无异于久旱逢甘露。千呼万唤始出来程鹏告诉记者，北京的房地产市场一直都存在着结构不合理的问题。一级市场红红火火，二级市场虽然开放多年，但至今仍是“小打小闹”。２００２年，北京市二手房成交量仅为１万多套，而上海当年的交易量则为１６万套。北京自１９９９年允许已购公房上市，至２００２年已购公房上市的成交套数为１．４万套，但事实上北京
　这些天，程鹏心里非常高兴。因为期盼已久的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将于１０月１日正式实施，近８０万套的央产公房届时将上市交易。这对于身为北京美伊房地产经纪有限公司总经理的他来说无异于久旱逢甘露。 千呼万唤始出来 　　程鹏告诉记者，北京的房地产市场一直都存在着结构不合理的问题。一级市场红红火火，二级市场虽然开放多年，但至今仍是“小打小闹”。２００２年，北京市二手房成交量仅为１万多套，而上海当年的交易量则为１６万套。北京自１９９９年允许已购公房上市，至２００２年已购公房上市的成交套数为１．４万套，但事实上北京可上市的已购公房共有１６０万套，扣除不能上市的央产、军产、校产，上市交易量还不足总量的１．５％。 　　另有统计表明，２００３年北京的二手房第一季度交易量约为２８００套，比去年同期增长５０％；第二季度交易量约为４５００套，可上海同期就突破了２０万套。 　　“让人忧虑的还不止这些，”程鹏说，“事实上，从各中介公司掌握的资料看，目前大部分二手房市场的供需比例仍徘徊在１８，甚至更高。例如目前朝阳和海淀这两个主要交易区域的上市房源明显与需求相差很多。” 　　其实，影响二手房市发展的还有一大瓶颈就是交易市场中的二手商品房因“转按揭问题”而难以成交。但申请按揭贷款是目前消费者购买新房的主要手段，在二级流通市场中有近７０％－８０％的二手商品房需要经过转按揭方式进行交易。 　　好在政府一直在努力放宽公房上市的条件，尽管这种政策制定的步伐是千呼万唤始出来。２００３年３月１日《北京市已购公有住房上市出售实施办法》颁布；２００３年５月８日《关于执行＜北京市已购公有住房上市出售实施办法＞有关问题的补充通知》第五条规定允许“在京中央和国家机关以及中央在京企业事业单位的职工原产权单位在机构改革中已脱离原隶属关系并能出具证明的已购公有住房可以上市出售”的颁布；直到２００３年１０月１日《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的正式实施。“这为关于公房上市条例政策的制定划上了完美的句号。”程鹏说。 房源解冻带来大市场 　　据了解，北京市已购公房总量近１６０万套，其中，央产和北京市的已购公房各占一半。２０００年上半年，“北京市已购公房上市出售管理办法”出台，８０万套北京市产权的已购公房至今已有３０万套上市交易，而另８０余万套中央单位产权的已购公房此前不能上市出售。《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的出台意味着北京市场上可交易二手房的数量将有可能增长一倍。 　　《经济参考报》的报道称，按照国管局的统计，除去部级以上干部住房和部分因涉及保密而不能上市的住房，央产房将会有３０万至４０万套住房可以进入二级市场。业内人士估计说，假如这些住房全部进入二级市场，二手房市场的平均价格将降低２０％，北京每年二手房的交易量将达到１８万套左右。 　　程鹏对记者说，此前，在房产证上以“国”字开头的这批房子是绝对禁止上市交易的，现在这一政策的出台使得处于“有市无房”尴尬状态的二级市场恰如久旱逢甘露。“央产房”完全绕开了二手商品房“转按揭”的瓶颈，其优势自不待言。此外，央产房的上市使得原本苦于不能脱手的房主纷纷转手，卖掉居住多年的旧房，转而购置心仪已久的新房，无形中带动了一级市场新房的交易。而由于其“央产”的特殊性，环境、物业管理都较现已上市的公房有着更为明显的优势，让二级市场的购房者有了更多的选择。同时随着“央产”房的上市，也会吸引部分投资者的关注，这必将给京城三级市场注入新的活力。 央产房是把“双刃剑”？ 　　扩大二手房交易市场的供房量，似乎是目前解决不温不火的二手房市场的最佳办法。对此央产房政策的松动与国务院近期发出促进房地产市场持续健康发展的通知，无异于雪中送炭。让从业企业及众多消费者看到了政府对开放二级市场的决心与信心。 “作为北京唯一通过ＩＳＯ９００１服务行业国际质量认证的房地产中介企业，我们对于通过央产房上市促进二级市场的开放充满信心。”程鹏对记者说，“公司此前就已针对这一政策制定了相应措施，这将是一场硬仗，工欲善其事，必先利其器，我们的信心也正来源于此。” 　　窥一斑而知全豹，从美伊身上我们认识到，“央产房”政策的出台，就像是一把双刃剑，只适用于懂得驾驶它的人，必须小心利用这一契机，还是那句老话——“适者生存”。中介企业不能为小利而丧失大众对自身企业的诚信，最终遭致市场的抛弃。 随着央产房的放开，各项政策也将相继出台并逐步完善。从二级市场的房源供应量、上市量、交易税费等一系列原来有可能成为“障碍”的政策规定，目前均在取消并趋于合理化，这大大缓解二手房市场供求紧张的局面。“然而要想让北京的二级市场真正活跃起来，还有很长的路要走。”程鹏说。
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