2003年9月份深圳市典型住宅指数系统报告

中房指数系统、搜房研究院授权发布

2003年9月深圳典型住宅指数系统报告

联合发布单位：中房指数系统、搜房研究院、深圳特区报   （http://sz.SouFun.com）

本月，横岗片区的深圳典型住宅价格指数为980.86，较上个月上升近29个点，片区楼盘的成交均价为3514.7元/平方米，比上月上升102.7元/平方米。

   作为本片区的样本项目——城市中心花园，本月的成交均价为3671元/平方米，较上月比，成交价上升189元/平方米左右，共成交30余套，成交户型以四房为主，部分三房、两房，针对四房大户型推出两种优惠方式：买一成送一成，中秋特惠，首期只需交纳15％即可，从而使本月四房的销售出现大幅度的增长。

   郊区化必须结合几个因素的配合，其中首要的就是交通条件，尤其是近中期的规划，对横岗片区无疑是一大利好。比如在2010年的近中期规划中，地铁的建设路段中，罗湖到布吉的地铁将一直通到龙岗中心城，预计2010年通车，在关外路段将设计成高架铁路。另外，预计2004年开通的龙岗第二通道将近一步拉近横岗片区与特区的距离，此路段将直抵清水河，现清水河已经在着手设计。

   本月，前海片区的深圳典型住宅价格指数为998.42点，出现较大幅度上扬，片区楼盘的成交均价为5229.2元/平方米，较上月上升了91元/平方米。

   作为片区的样本项目——港湾丽都，本月项目成交均价为5156元/平方米，较上月上升了130元/平方米，共成交60余套，保持较旺的销售势头的同时，较上月成交有所上扬，秋交会期间，凡亲临现场均可获赠精美礼品一份，免费品尝激情饮品，落定可有额外惊喜大奖，9月21日现场举行民歌演唱会，深圳广播电台飞扬971民歌味道特别节目《港湾丽都－新民歌风情音乐会》主持人杨阳、台湾歌手黄安及深圳多位本地音乐人亲临现场，加深了与业主之间的互动。

   前海片区近年在房地产开发中，由于开发规模大、开发起点高，已经成为深圳西部大型白领住区之一。从该片区的建筑类型来看，前海片区的楼盘建筑类型主要是以小高层为主，高达80%，而多层和高层则分别只占10%，高层主要出现在港湾丽都和阳光棕榈园一期，多层则出现在阳光棕榈园二期等，其它楼盘则主要是小高层，这说明该片区对小高层的市场吸纳能力比较强。

 
   本月，福田中心区的深圳典型住宅价格指数为1067.4点，依然保持较高的上升幅度；片区楼盘成交均价为9105.9元/平方米，较上月上升了54.9元/平方米。

   作为本片区的样本项目——星河·国际，本月成交均价为9537元/平方米，较上月上升250元/平方米，本月成交成交近40套，销售速度较为平稳，本月成交户型以168平方米及239平方米户型为主，9月6日－10日，星河·国际推出“浓情中秋节”系列活动，盆菜合家欢、中秋灯谜会、风情啤酒节等，凡亲临现场客户均可获赠精美月饼一盒，9月30日前成交客户，均有机会享受优惠8000元，一系列活动的举行，在丰富现场氛围的同时，也成为星河·国际销售的推动力。

   中心区是深圳的城市中心，是高档住宅产品发展最好、最集中的区域。从在中心区置业的消费群体来看，类型主要可以分为自住型和财富型两种，以二次以上的置业人士为主，占中比例的85%以上，他们选择的户型多在120~150平方米之间，主要为3房2厅和4房2厅。目前，中心区的住宅供应的户型结构主要是3房2厅到5房2厅，面积在80~200平方米以上，主力户型是3房2厅和4房2厅，占总比例的80%左右。由此可见，中心区户型的供应与需求基本相当，说明片区物业的定位准确，市场需求旺盛。

   本月，红树林片区的深圳典型住宅指数为952.62点，依然保持近几个月较为平稳的走势；片区楼盘的成交均价为7651.5元/平方米，较上月下降了64.5元/平方米。

   本片区的典型住宅样本楼盘——万科·金域蓝湾，本月共成交60套左右，以二期成交为主，一期成交均价为8200元/平方米，共成交10套左右，二期成交均价为8200元/平方米，共成交50余套。本月成交户型以两房到四房为主，二期海月阁9月5日开始接受预约登记，9月20日公开发售，等级客户可预约参观200万豪装影音复式单位，亲临感受顶级B&W带来的视听震撼，同时登记客户可参观现场八五折起拍竞买会，从而使项目在金秋九月依然保持较高的销售势头。

   本片区的另一样本楼盘——泰然·碧海红树园，本月成交均价为7490元/平方米，基本与上月持平，共成交50余套，随着上月底的入伙，碧海红树园持续上月的促销措施，从而使现楼的优势更加突出，促进了本月的销售。

   红树林片区是近期才初见规模的居住区，配套设施的建设暂时未能与住宅建设同步进行，但基本的生活配套设施能够满足使用要求，随着预留配套设施的进一步建成完善，基本能够保障本地区的生活质量，但个别需要较大占地的配套设施应该进一步落实用地，并严格控制空地，安排公共绿地和体育设施用地，使本片区的配套更加完善。

   本月，宝安片区楼盘的深圳典型住宅价格指数为1076.92点，出现小幅波动，片区楼盘成交均价为3554.6元/平方米，较上月上升11元/平方米。

   作为本片区的样本楼盘——蟠龙居，本月成交均价为3192.3元/平方米，较上月下降了5.7元/平方米，共成交30余套；蟠龙居本月进入尾盘销售阶段，针对后期的尾盘销售出现的难点，采取新的销售策略，致力于改善片区形象，主推园林景观，观赏样板间有礼，区域广告推广，优良性价比户型的提炼等促销措施使蟠龙居各户型的销售依然保持较为平稳的走势。

   近年，宝安城市发展的速度很快，城市的升级特征明显。这与地产开发相关配套的完善程度不断提高，住宅物业的综合品质不断提高有很大关系。特别是宝安新中心区的高起点规划和高标准建设，是其地理环境和人文环境更加凸显。今年上半年该区域的一块土地拍卖中也可以发现，越来越多的发展商已经开始审视深圳房地产发展前景，开始关注宝安，并且为了抢占商机，各自热烈地进行着“圈地运动”，为宝安新中心区开发高档物业树立起典范，这必将掀起新一轮深圳房地产市场消费的热潮。

   本月，后海片区楼盘的深圳典型住宅价格指数为1151.96点，较上月下降近17个点，片区成交均价为6308元/平方米，较上月下降了近93元/平方米。

   本片区的样本楼盘——蔚蓝海岸，成交均价为6526元/平方米，较上月下降了133元/平方米，本月共成交90余套，成交户型以130－160平方米的较大户型为主，其中客户来源仍以南山为主，本月推广主题为“关心品质，表里如一”，本月举行番茄行动，体现蔚蓝海岸品质，配合秋交会抽出衔接5000、10000、15000元的促销活动，目前三期蛊惑，现楼销售，社区环境基本成型，因而成交活跃，同时加上秋交会的宣传，令较多持币观望客户在楼比三家之后落户蔚蓝海岸。

   后海片区已经形成了高档社区的形象和浓厚的居家氛围，房价也在一路上扬，部分项目已经超过了6000元/平方米，主要是因为这里有海景资源和集中了一批高素质的楼盘，形成了一个小型的CLD。由于后海片区住宅开发量比较大，带来了“人气”，也使得这一地区的商服物业迅速发展，名店的进驻可以用“日新月异”来形容，成为白领阶层置业重要考虑区域之一。

   本月，华侨城片区的深圳典型住宅价格指数为1508点，出现较大幅度的攀升，较上月上升了近322个点；本月片区的成交均价为11236.7元/平方米，较上月上升了2400元/平方米。

   作为本片区的样本项目——波托菲诺·纯水岸，本月成交均价为15165元/平方米，较上月上升了6227元/平方米，目前纯水岸townhouse已经售磬，第二届意大利文化周于9月19日开幕，VIP卡现正接受认购，9月19－22日举行意大利车展，9月25－27日举行意大利服装节，9月20－25日意大利电影周在华侨城华夏艺术中心拉开帷幕，同时9月19－10月19将在华侨城易家侬家具广场举行意大利家私展，为金色九月增添了更多的亮点，同时也极大促进了项目的销售。

   作为本片区的另一典型样本项目——锦绣花园·翡翠郡，成交均价为9654元/平方米，较上月上升633元/平方米，共成交10套左右，秋交会及意大利文化周活动很大程度促进了项目的销售。

   1985年华侨城开发片区成立之初的发展目标是建设工业区，直到1987年“锦绣中华”建成后，旅游业所蕴藏的巨大优势得到突现，华侨城的发展目标和方向才发生了变化。目前，华侨城片区已经成为中国主题公园最集中、整体效益最好的著名旅游城和近7万人居住的深圳市高档住宅代表。在未来10年内，在华侨城南片区的深圳湾地带，还将陆续建设一批重点娱乐项目，可以预见，华侨城未来的旅游业将再上一个台阶，形成一个中国沿海的超大旅游城，发展前景广阔。

   本月，环香蜜湖片区的深圳典型住宅价格指数为819.13点，保持近几个月的平稳走势；片区楼盘的成交均价为9830元/平方米，较上月上升40元/平方米。

   本片区的样本楼盘——水榭花都，成交均价为10500元/平方米，共成交30余套，销售率达到90％以上，成交户型以160平方米四房为主，中秋节举行了嘉年华活动，9月19日，水榭花都获得深圳文明施工典范楼盘称号，由深圳建筑业协会、深圳市建设工程质量监督总站组织的深圳建筑业工程质量文明施工现场观摩交流会在水榭花都现场举行，水榭花都定位高档住宅，精细打造项目的每一细节，从而使项目一度创下良好的销售佳绩。

   进入2003年，随着一批豪宅项目在该片区相继推出，环香蜜湖片区正逐步朝着一个区域性的豪宅居住的典范迈进，并因此聚集了一定的人气，但与其它新兴片区一样，该片区的商业服务、文化娱乐等大众化的设施仍然比较欠缺，区内交通还有待于进一步完善。随着更多的项目相继建成入伙，大生活氛围逐步形成，相关的配套问题也会得到解决和完善，环香蜜湖成为一个真正的区域性豪宅积聚地已为时不远。

   本月，东门片区的深圳典型住宅价格指数为1020.31点，出现小辅波动；片区楼盘成交均价为8254.3元/平方米，较上月相比下降35.7元/平方米。

   本片区的样本楼盘——中信星光名庭，本月成交均价为8449元/.平方米，出现小辅下滑，本月成交50余套，成交户型面积集中在140－240平方米，秋交会期间成交20余套，其中240平方米大户型目前仅剩10余套，为方便业主，特许在10月28日可申请提前入户装修；国庆期间将举行“星光欢乐总动员”，同时实行“零费用入伙，免收三个月的管理费，D02单位送价值600元/.平方米的全屋装修（限量三套）”，从而使星光名庭在金秋九月取得不俗的销售业绩。

   本片区另一样本楼盘－缤纷时代，位于罗湖区东门中路，总建筑面积46600平方米，西为东门中路及儿童公园，南为100米繁华东门商业街，主力户型30－41平方米一房一厅及55－70平方米两房两厅，由国内著名建筑设计机构－华森建筑精心打造，小户型拥有双阳台，尚未公开发售，荣获“2003年度最佳阳光中小户型楼盘”称号，目前处于内部认购阶段，认筹客户单房首期只需2000元，一房首期3000元，两房首期4000元，三房首期5000元，如首期选择付两成，则可享受额外三个点的优惠。

   东门作为深圳早期的商业区之一，历史比较悠久，是人们自发聚集而形成的商业中心。未来的东门商业开发，必须从整体考虑，考虑包括品牌形象、商业管理、物流、人流、交通组织等在内的各方面因素。应该说，东门未来的发展趋势应该是以主题商场和大型的综合百货为主流，以小店铺为补充的商业业态。目前，东门二期工程已经完成，产生许多以主题商城、专业商场、综合百货为主的新的业态结构，这对提升东门商业形象、盘活东门人气有积极的意义。

   本月，南山商业文化中心片区的深圳典型住宅价格指数为1116.52点，保持近几个月的平稳走势，本片区楼盘成交均价为5996.4元/平方米，与上月相比下降10.6元/平方米。

   本片区的典型样本楼盘——漾日湾畔，本月成交均价为6312元/平方米，较上月下降88元/平方米，本月成交近70套，成交户型面积集中为90－120平方米之间，社区内小学将于明年秋季正式招生，目前销售率接近50％，为迎接教师节，举行了促销活动，9月10日－19日凭教师证或所在学校证明可享受一定的优惠，两房首期送2万元，三房送3万元，同时南山区中英文试验学校即将进驻为邻，将国基地产尊师重教演绎至高点，从而促进了项目的销售。

   南山商业文化中心是展示南山城区形象的“名片”，将建成规划科学、功能完善、商业文化特色突出、环境优雅的具有国际水准的城市中心区。目前，南山商业文化中心无论是建设开发势头，还是市民的认知度均已经渐入佳境，成为愿意在南山置业的消费者的率先考虑的区域之一，且随着2005年西部通道的开通，物业的升值也将成为必然，届时，无论投资还是居住，南山商业文化中心区均为首选。

   本月，沙河高尔夫片区深圳典型住宅价格指数为1094.56点，较上月下降21个点，片区楼盘成交均价为7717元/平方米，较上月下降150余元/平方米。

   本片区样本楼盘——世纪村，二期成交均价为7700元/平方米，三期成交成交均价为9000元./平方米，其中二期成交20余套，三期成交十余套，针对二期举行了促销活动，有力的促进了尾盘的销售；三期于9月13日开盘，开盘当日成交客户可享受98折优惠，同时样板房、VIP俱乐部开放，当晚，世纪村现场举行“王府之夜”开盘晚会，著名歌手、主持人戴军及超级名模王海珍联袂主持，将现场气氛调至至高；同时随着国际双语幼儿园及大型超市的引进，世纪村步入新的销售期。

   从当前沙河高尔夫片区来看，商业配套还有待于进一步完善，但是，从远景来看，由于这里具有独特的人文环境，科技园发展迅猛；优越的教育优势，深圳大学和虚拟大学坐落于此；发达的公交系统，紧靠深南大道和滨海大道，伴随着市民对该区域认知度的提高，住宅市场具有很大的吸引力，商业配套也会得到逐步得到解决，所以，沙河高尔夫片区并不缺乏商业配套。

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