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业委会自聘管家被判违规 依据哪种法规成争论焦点

　　[提要]业委会自聘管家被判违规深圳市住宅局向景洲大厦发出整改通知书，依国家法规还是特区法规成争论焦点核心提示１０月１８日，深圳景洲大厦按照今年９月１日生效的全国《物业管理条例》及配套的《业主大会规则》有关规定，召开业主大会，由业主完全自主投票表决选聘新的物业管理公司，并同新聘的物业管理公司签订了“我国第一份产权明晰的物业管理服务合同”（专家语）。１１月１７日深圳市住宅局向景洲大厦业委会及该大厦新聘的物业管理公司发出整改通知书，宣布景洲大厦业委会在此前未采用招标方式而由业主投票选择物业公司的委托行为无效，理由是其违背深圳市相
业委会自聘管家被判违规 深圳市住宅局向景洲大厦发出整改通知书，依国家法规还是特区法规成争论焦点 核心提示 １０月１８日，深圳景洲大厦按照今年９月１日生效的全国《物业管理条例》及配套的《业主大会规则》有关规定，召开业主大会，由业主完全自主投票表决选聘新的物业管理公司，并同新聘的物业管理公司签订了“我国第一份产权明晰的物业管理服务合同”（专家语）。１１月１７日深圳市住宅局向景洲大厦业委会及该大厦新聘的物业管理公司发出整改通知书，宣布景洲大厦业委会在此前未采用招标方式而由业主投票选择物业公司的委托行为无效，理由是其违背深圳市相关法规和规章。通知要求景洲大厦业委会按规定的招投标程序重新选聘物业管理企业。 针锋相对 “我们自己花钱请‘管家’为什么要假手他人？业主出钱聘‘管家’是两个民事主体之间的市场行为，选聘表决权应归物权业主所有。行政主管部门和其派来的‘专家’可对业主进行专业知识方面的指导，提出建议，而不是越权包办，喧宾夺主，操控表决权。” ——景洲大厦业委会主任邹家健 “市场经济是法制经济，并不是‘无政府主义’经济，政府的宏观调控是市场经济健康发展的必要条件。物业管理是个新兴的行业，市场化程度还很低，市场自律机制还很薄弱，更需要政府部门有效的监管。”　　　——深圳市住宅局 深圳相关法规 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第１９条：业主委员会……采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理；第２２条：业主大会和业主委员会应接受市区住宅主管部门的指导和监督；《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第１１条：委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业。 国家相关法规 我国《物业管理条例》第１１条：业主大会……选聘、解聘物业管理企业；第１２条：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 １１月１７日上午，景洲大厦业委会主任邹家健接到了深圳市住宅局工作人员打来的电话，通知其下午前往该局“开会”。但当他赶到时，等待他的却是一份整改通知书。通知宣布景洲大厦业委会在此前未采用招标方式而由业主投票选择物业公司的委托行为无效，并要求景洲大厦业委会按规定的招投标程序重新选聘物业管理企业。 同在当天下午，刚刚进驻景洲大厦不久的深圳市金风帆物业管理发展有限公司（以下简称金风帆）也拿到了一份内容相似的整改通知书。与邹家健拿到的那份不同的是，深圳市住宅局在通知中还告知其违规取得景洲大厦管理权的问题将受到通报批评。 此事一出，业界一片哗然。选聘物业公司这一民事行为一定要招标么？业主花自己的钱给自己找“管家”需要假手旁人么？当特区法规与国家法规起冲突时是特区法大还是国家法大？政府对市场监管到多大程度为宜？景洲大厦维权遭遇法律尴尬引发的一系列讨论在深圳迅速蔓延开来。 事件回放： 自定物管合同１８天夭折 位于深圳中心区的景洲大厦是两栋３１层高的商品房住宅小区，由于其在维权经历中多次第一个“吃螃蟹”，因此不但在深圳，就是在全国的房地产业、物业管理行业也赫赫有名。２００１年３月１５日，大厦业主委员会因小区电梯货不对板、物管乱收费等问题，开办了我国第一个房产业主维权网——“景洲３１５”；２００１年９月１２日，大厦业主在全国首开先河，集体投票炒掉了开发商的物业管理公司，成为“老子开发儿子管”物管模式的终结者…… 今年１０月１８日，景洲大厦召开业主大会，就小区选聘物业管理公司进行业主投票表决。与其它小区的做法不同的是，景洲大厦此次选聘物业管理公司没有行政主管部门的官员参与，也没有行政主管部门派来的专家参与评标投票。负责这次选聘工作发票、收票、统计的，是小区业主委员会从深圳大学邀请来参加社会实践的硕士研究生。监督选聘和监票的是所在辖区的居委会主任、律师，以及部分学者、媒体记者。在当天的业主表决大会上，深圳市金风帆物业管理发展有限公司获得２７２７票，在３家物管公司中票数名列第一，并超过法定过半票数和三分之二票数，成了景洲大厦的新管家（本报曾进行报道）。 １０月３０日，景洲大厦端出了一份自行拟定的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。这份合同虽然只有１２条５０余款，但在明晰产权和权利与义务对等方面都作出了详细规定，与此前各小区与物业公司统一签订、也是深圳市住宅局推荐的物业管理服务格式合同有较大不同。 这份合同一签订，业界立即将其与此前北京隆安律师事务所律师秦兵编制的《２０４条商品房买卖补充合同》等同看待，誉其为“中国物管合同２０４条”。为起草这份合同提供法律咨询的广东海埠律师事务所张洪铭律师评价其为“我国第一份产权明晰的物业管理服务合同”。 但令人没有想到的是，在刚刚诞生１８天后，这份对我国物业管理行业起到示范作用的合同迎来的却是夭折的命运。 何处违规： 按特区相关法规应招投标 就在邹家健和金风帆拿到整改通知书的当天中午，一篇《市住宅局物业监管处负责人就如何加强物业管理招投标管理工作等问题答记者问》（以下简称《答记者问》）的文稿发到了深圳多家媒体跑线记者邮箱中。文稿的内容很多，但其中一句最为引人关注——“目前个别业主委员会在选聘物业管理企业问题上，故意绕开政府主管部门，不执行有关法律、法规、规章的规定，这是在漠视、挑战法律法规的权威，也是不符合广大业主的根本利益的，我们将依法予以严肃查处。”随后，该文被深圳两家本地报纸陆续全文刊登。 景洲大厦业委会究竟何处违规？深圳市住宅局在《关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知》中说：“在此次选聘物业管理企业的问题上，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第１９条、第２２条和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第１１条规定。你会应在收到本通知起１５日内改正，应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业。” 业主理由： 国家法规未规定必须招投标 “我们自己花钱请‘管家’为什么要假手他人？”最让邹家健反感的便是要有主管部门组织的评标专家参与评标这件事。在今年９月１日开始实施的国家《物业管理条例》中，邹家健找到了绕开政府“插手”的依据。“业主出钱聘‘管家’是两个民事主体之间的市场行为，选聘表决权应归物权业主所有。行政主管部门和其派来的‘专家’可对业主进行专业知识方面的指导，提出建议，而不是越权包办，喧宾夺主，操控表决权。新颁布实施的《物业管理条例》中明确规定，只要小区内三分之二以上的业主投票通过，业主大会就可以选聘和解聘物业管理企业，没有明确要求必须有政府职能部门的参与，也没有明确要求必须招投标。所以我们在此次选聘中尝试了完全自主的方式，绕开了政府职能部门，按照市场经济的规律选聘自己的‘管家’。” 在邹家健眼里，与国家的新条例相比，不但由深圳市人大常委会于１９９４年通过实施并于１９９９年修订的《深圳条例》以及部分配套规章老旧过时，深圳市住宅局还有“沦为物业管理企业利益代言人”、“行政干预之手伸得过长”之嫌。 市住宅局回应： 条例修改前要维护法律权威 深圳市住宅局《答记者问》中的一段话可以视作对这种指责的一种回应：“有一种论调认为，政府对物业管理招投标的管理是‘干预’，是‘瞎插手’，我们认为这是一种非常错误的论调。市场经济是法制经济，并不是‘无政府主义’经济，政府的宏观调控是市场经济健康发展的必要条件。物业管理是个新兴的行业，市场化程度还很低，市场自律机制还很薄弱，更需要政府部门有效的监管。通过招投标制度的建立和有效的监管，才能够规范招投标活动，才能有效保护社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。”在记者采访的过程中，深圳市住宅局有关负责人也向记者表示并不是想要置景洲大厦、金风帆于死地，只是因为行业监管是其基本职责。 深圳市住宅局的态度是：１５天一到，如果景洲大厦业委会及金风帆不进行整改，便将对其进行行政处罚。“就算是深圳现行的物业管理法规与《国家条例》有矛盾，但在现行的条例未修改前，我们是不是仍要尊重法律的权威？你能漠视它？挑战它？作为政府，维护法律的权威是它的职责，这件事不可能半途而废！”该局维护政府及法律权威的态度十分坚决。 学者观点： 国家法规与深圳法规不冲突 景洲大厦事件发生后，深圳物业管理界、法学界的多位学者纷纷撰文发表自己的观点，就记者目前搜集到的分析文章看，学界并不认为深圳物业管理的现行法规与《国家条例》有根本的矛盾，但对深圳市住宅局的做法是否合理却存在较大分歧。如张洪铭律师认为，按照《深圳条例》的表述，规定业主委员会聘请物管企业必须进行招投标，限制的是业主委员会的行为，业主大会的行为并不当然受此条款约束；《国家条例》规定业主大会可以表决决定物管企业的选聘，业主大会照此执行，从法律条文字面上解释与《深圳条例》并不冲突。所以景洲大厦适用《国家条例》的做法显然不能被认定成违背《深圳条例》的行为。 深圳市物业协会常务副秘书长刘政则认为，在《国家条例》的配套规章未制订出台前，地方已有的完整的配套规章就仍适用。“如果业委会或企业因为有了国家的条例就不管深圳的有关规定，很有可能造成冲突和短期内的混乱。因此，政府一方面要维护深圳目前法律法规的严肃性，一方面应该加紧修订地方条例及配套规章，以求与国家条例的全面衔接和适应。” 法律专家释疑： 特区优先适用特区法规 至此，一个法学话题浮出水面——如果深圳经济特区的法规与国家法规有冲突，应优先适用哪个法规？ 《中华人民共和国立法法》第８１条第２款规定：经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。“这里的‘变通’不能理解成‘谁先谁后’的问题，关键是不违反国家法律和行政法规的基本原则。《国家条例》属于行政法规，《深圳条例》属于经济特区法规，目前二者之间的关系就是在特区内特区法规要比国务院行政法规优先适用。”深圳市政府法律顾问室秘书处处长曹叠云就深圳目前的法律适用问题向记者进行了详细解释：“在不违反国家条例基本原则的前提下，深圳经济特区内的物业管理活动包括招投标应该优先适用深圳经济特区法规。我个人认为，《国家条例》中关于选聘的条文是作为具体制度而不是在总则中作出规定的，很难判断《深圳条例》违反了《国家条例》的基本原则。《深圳条例》即使和它有冲突，也不是原则上的冲突。” 应记者要求，曹叠云还对深圳市住宅局发出的两份整改通知书发表了看法：“这两份整改通知书应该没什么问题，完全是依据深圳的条例、规章作出的。”因此，他建议邹家健及景洲大厦业委会目前应该考虑补办手续的问题，而不是一味地与政府主管部门对抗下去。 记者日前在深圳市住宅局见到了一份尚未公布实施的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的指导意见》，该意见首先在法律适用原则上就规定“特区内四区仍执行特区条例及其实施细则，特区条例未作规定的执行《国家条例》的有关规定。”在关于物业管理招投标的内容方面，意见中则规定“业主大会、业主委员会聘请物业管理企业应当采取招投标的方式。” 这份意见如果实施，深圳目前在物业管理法规方面的“一市两制”局面仍将持续下去，也等于再一次判了景洲大厦事件的死刑。 业委会主任表态： 绝不补办手续等他们处罚 １１月２５日下午，当记者再次赶到邹家健的办公室时，他正在上网，住宅局发出的整改通知书和一本《物业管理条例释义》就摆在他的办公桌上。与刚刚接到整改通知书时相比，邹当天的心情十分平静：“我们本来想申请行政复议的，但现在想视事态的发展在法律的框架下采取相应的行动，等他们的处罚决定下来再说。但绝不会补办手续！我想，将来不排除行政复议、行政诉讼甚至申请全国人大裁定的可能性。因为地方立法也好，特区立法也好，都应该和国家的法律法规保持统一协调，绝不能成为地方和行业保护的托辞，更不能成为行政力量干预民事事务的一种借口。” 近日，邹家健向深圳市人大常委会、深圳市政府以个人名义提交了８条建议，条条建议措词激烈，直指他眼中的深圳物管行业弊端。第一条便是：“建议在深圳全面实施执行国家《物业管理条例》”；此外还有“对深圳市住宅局最近制定的《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业管理企业资质管理办法》及《业主公约》、《物业管理合同》等示范文本进行公开听证，听取老百姓的声音”等建议。 时至今日，距离１５天整改期限的截止时间已经不远。景洲大厦业委会、金风帆将受到何种处罚？景洲大厦事件将走向何方？深圳会在未来对物业管理招投标的法规作出修改么？
责任编辑/sz002
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