首页> 资讯中心> 正文 搜索:

粗暴干涉私权 政府叫停物管“204条”惹争议

　　[提要]在全国引起很大反响、有物管“204条”之称的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》（相关报道详见11月13日本版《一份物管合同一次正本清源》），仅仅实践了半个多月，就被“叫停”了！11月17日，上述合同的缔约双方———景洲大厦业委会和金风帆物业公司分别收到了深圳市住宅局的“整改通知”。该通知认定，景洲大厦此次选聘物管公司，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，“扰乱了小区安定和物管市场秩序”，因此责令双方必须在15天之内进行整改，否则将受到行政处罚。但这份通知引起了缔约双方的不满，而由此产生的一场争议则更耐人寻味。违
在全国引起很大反响、有物管“204条”之称的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》（相关报道详见11月13日本版《一份物管合同一次正本清源》），仅仅实践了半个多月，就被“叫停”了！ 11月17日，上述合同的缔约双方———景洲大厦业委会和金风帆物业公司分别收到了深圳市住宅局的“整改通知”。该通知认定，景洲大厦此次选聘物管公司，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，“扰乱了小区安定和物管市场秩序”，因此责令双方必须在15天之内进行整改，否则将受到行政处罚。 但这份通知引起了缔约双方的不满，而由此产生的一场争议则更耐人寻味。 违规还是依法？ 在景洲大厦业委会10月20日将选聘金风帆物业公司的相关资料递交深圳市福田区建设局物业监管科备案后，市区两级主管部门专门为此成立了联合调查组，并在调查后认定：景洲大厦此次选聘物管，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》的相关规定。这成了上述“整改通知”出台的依据。 “按照深圳市有关规定，应当以招投标的方式选聘物管公司。‘应当’不是‘可以’，是‘必须’，是没得商量的！”深圳市住宅局物业监管处陈海铭副处长对记者说，景洲大厦此次选聘物管，没有通过招投标程序，而是直接召开业主大会投票表决。“这种做法是公开漠视和挑战我们现有的法规。” 但景洲大厦业委会主任邹家健却不同意陈海铭的看法。他说：“今年9月1日正式实施的全国《物业管理条例》第11条规定：业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职责。因此我们业主是在依法行使正当的权利，而不是自由行权，更不是以身试法。” 金风帆公司负责景洲大厦物管工作的朗国强主任也认为该公司没有违规。他说：“虽然深圳市的地方法规与国务院颁布的《物业管理条例》有矛盾的地方，但我们按照全国性的条例办事没有错。房产是业主的物权，选聘物管公司就像家里请保姆一样，主人想请谁就请谁，除了物权人，其他人对此没有发言权。”他还强调：“我们尊重行业主管部门，但我们与景洲大厦业委会的合同关系受《合同法》保护，只有经过2／3以上业主同意或者法院判定合同无效，我们才能撤出。我们必须对业主负责。” 既然当事各方都声称自己是依法办事，那为什么各自的观点又如此对立呢？ 广东仁人律师事务所的兰天律师认为，原因在于“深圳市规定的招投标这种强制性方式与《物业管理条例》的精神相背离”。他说：“《物业管理条例》并没有规定业主大会选聘物管公司要进行招投标，而是提倡通过公平、公开、公正的原则，按照市场竞争机制来选聘物管。因此，除了招投标外，业主还可以选择其他的招聘方式。这是业主的民事权利，政府部门无权干涉。按照这种指导思想，景洲大厦业主的做法并没有错。” 但深圳市住宅局有关人士并不认同这种观点。他认为，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《物业管理条例》在业主大会有权选聘物管企业这个方面原则是一致的，只是在具体选聘程序上进行了细化。“我们规定应当按照招投标方式选聘物管公司，是对《物业管理条例》的补充和完善，两者没有冲突。” 这个说法却令邹家健觉得“显然不合逻辑”。他指出，全国性的物管条例是今年才颁布的，而深圳市的物管条例早在1994年就制定了。“10年前的地方性法规怎么可能对10年后的国家行政法规进行细化？”而且，《物业管理条例》第12条明确规定：业主大会……选聘和解聘物业管理企业，……必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，“这不是很清楚地解释了业主大会在选聘物管时该如何操作吗？怎么能说《物业管理条例》只是一个框架，没有操作细则呢？” 为何一定要招投标？ 按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，业委会应“采取公开招标方式聘请物业管理公司”，而在公开招标过程中，具有决定权的是由几名业委会成员和专家组成的招投标小组。 邹家健对此规定很不以为然。他说：“几个人组成的招投标小组容易产生暗箱操作和腐败现象。有些业委会成员实际上是地产商的傀儡，完全可能和地产商结成同盟，共同操控小区物管的选聘工作。”因此他认为，业主大会投票才更能代表民意。 邹家健还告诉记者，《招标投标法》第3条规定了必须进行招投标的工程建设项目：一是大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；二是全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；三是使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。“景洲大厦是业主的私有物业，不在国家规定的招投标范围内。因此，深圳市住宅局强制要求招投标，是对房产业主的不尊重。” 而兰天律师也认为，对物业管理进行招投标是一种非常落伍的方式，它带有政府强制性干预民事活动的色彩和典型的计划经济时代特征，不符合现时业主的要求。 尽管如此，深圳市住宅局依然认为，目前在物业管理行业进行招投标是必须的，专家的作用是不可替代的。陈海铭副处长就对记者强调：“物业管理并不是像很多老百姓看到的仅仅是清洁卫生、绿化之类，它涉及到很多专业知识，比如房屋结构安全、房屋装修，还有非常核心的机电设备等，不是一般业主能够作出判断的。所以在招投标的时候要有一定比例的专家，提供专业性的意见。” “专家可以给我们提供咨询，但是不能代替业主决定物业管理权。”邹家健反驳说，“我们更换物管公司后，物业管理费每平方米由2.6元降为2.3元，低于深圳市高层住宅区的标准，但服务质量并没有下降。举个例子，更换物管之后，我们换来了全市最好的专业化保洁公司，小区内的清洁做得非常好，业主都很满意。这说明，没有专家我们一样能请到好管家。” 哪个法更“大”？ 《深圳景洲大厦物业管理服务合同》的缔约双方和深圳市住宅局都声称自己是依法办事，但前者依据的是国务院颁布的《物业管理条例》，而后者更强调深圳市相关的地方法规。两者形成对立的根本原因，就在于地方性法规和全国性条例有冲突。 对此颇有研究的兰天律师告诉记者，1994年制定的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的某些条款，已经跟不上形势的发展了。例如，该条例第42条规定“房屋的天面和外墙应当每10年至少修缮、粉刷1次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每3年至少粉刷一次”等，“这些都应该是民事合同里约定的内容，行政部门不应该插手”。 具体到景洲大厦选聘物管的事件，兰律师认为道理是相同的：行政主管部门只应起监管作用，而不应是参与者。但深圳市的条例在规定了业主和物管公司的权利义务的同时，还规定了住宅局的权利，等于赋予了行政机关一定的民事权利，由其取代一部分本应属于业委会的权利。“这是不妥当的”。 因此，兰律师指出，《物业管理条例》施行后，按照新法优于旧法，上位法优于下位法的原则，深圳市地方法规中与该条例抵触的条款，应进行修改。 而据深圳市法制局一位官员介绍，判断《深圳经济特区住宅区物业管理条例》是否与《物业管理条例》相抵触的权威机构是深圳市人大。他说，无论是深圳市的相关行政主管部门、还是市人大代表或普通公民，如果认为深圳市的地方法规和全国性法规有不一致的地方，都可以向市人大的有关部门提出修改建议，然后由市人大进行审查、修改。但他又透露，虽然深圳市法制局和相关行政主管部门都有对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》提出修改意见的想法，但尚未提上日程；而市人大目前也没有修改该条例的安排。 推而广之，在一个全国性的法规正式颁布后，对于各地相应的地方法规是否与之相抵触的问题，当地人大有没有专门机构负责审查呢？广东省人大法规室刘牧主任告诉记者，目前还没有这样的审查机制。“这在一定程度上还要看当地主管部门的积极性，看它能否自觉对地方性法规提出审查。”
责任编辑/001
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:0755-83496395][给搜房提意见][网站地图]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------