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地产人士对话产业链

　　[提要]房地产产业链是一个关系国民经济的大话题。中国的房地产业从上世纪90年代中期逐步走向市场化，经过10年的发展，房地产业已经形成了一条多个行业紧密依存的产业链。近日，由《中国地产》杂志社举办的“中国房地产产业链论坛”在北京召开，来自规划、开发、设计、代理、科研等各个关联行业的专业人士，对这个话题进行了深入探讨。产业链首先应实现整合人民大学房地产专家张跃松房地产产业链这个话题很新，我国房地产业从20世纪90年代中期才开始，只经过了十来年的发展。我认为，这个产业链目前根本目标是实现整合。产业链是从政府的角度来提出的一个概念
房地产产业链是一个关系国民经济的大话题。中国的房地产业从上世纪90年代中期逐步走向市场化，经过10年的发展，房地产业已经形成了一条多个行业紧密依存的产业链。近日，由《中国地产》杂志社举办的“中国房地产产业链论坛”在北京召开，来自规划、开发、设计、代理、科研等各个关联行业的专业人士，对这个话题进行了深入探讨。 产业链首先应实现整合 人民大学房地产专家 张跃松 房地产产业链这个话题很新，我国房地产业从20世纪90年代中期才开始，只经过了十来年的发展。我认为，这个产业链目前根本目标是实现整合。 产业链是从政府的角度来提出的一个概念，它的提出有利于整个房地产行业的提升。一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，要经过这个链条的各个环节，这其中包括：土地使用权的获得、相应咨询、规划设计和资金筹措，对于房地产开发商和施工单位还有企业管理等等。在整个链条中涉及了众多的参与者。目前来看，在这个链条的运行过程中，有很多的资源没有得到共享，很多的参与者进行了重复的工作，这使得这个产业链无法得到进一步的提高。 这个产业链提出后，首先应对这个链条上的各个资源进行整合，这样将保证整个链条的运行效率大大的提高。实现整合主要从房地产行业所涉及到的四个方面入手：即金融服务业、建筑业、社会服务业和行政行业，而它们之间的联系又很多样，分为内在联系性的关联、经济差异性的关联、地区差异性的关联，因此，协调处理好这些相关行业的各种复杂联系，是房地产产业链实现整合的关键所在。 集团作战是不成熟市场的产物 今典集团董事长 张宝全 由于我们目前的市场还不成熟，房地产业没有办法分工的很细，面对这样的现状，最为简单的办法就是所谓的集团作战。在今典集团里包括建筑公司、材料公司，装饰公司等等，我认为，在一个不成熟的市场中，这种集团作战方式非常有好处，主要是可以避免在项目开发的各环节中对责任互相推诿、互相“扯皮”的现象。 目前，开发商在市场交易中还没有很好的保障，但是作为集团作战，就可以针对发现的问题采取简单会议的方法解决，快速而且高效。各个施工、装饰公司作为集团的下属公司，责任明确，减少了很多麻烦和不必要的成本，这也是今典的产品在性价比方面拥有优势的原因。 集团作战这种模式在现阶段是符合市场要求的，但是随着市场化进程的不断深入，市场竞争的加剧，这种模式将逐渐被取代。如今，中间服务型的公司和代理公司的作用正在日趋重要，过去企业搭建一整套体系的做法不但会不利于成本控制，而且专业化的程度也很低，所以，今典集团已经开始做一些调整，希望这些下属的企业独立的进入市场。至于什么时候使用什么模式，应该根据市场来制定，专业化的细分是必然趋势，但是不能进行盲目的分工，市场会告诉你什么时候干什么，什么时候会出现什么。 构建多企业动态联盟体系 城开集团副总经理 王宏伟 房地产行业需要各个方面的支持，仅仅强调环节的管理、技术水平的提高是不够的，因此要研究如何实现建材生产、施工和单位与开发商之间的高效合作，以实现企业之间信息流的高效传播。这样做不但可以提高市场的竞争力，对于企业流通成本和交易成本的控制也会起到一定的作用。我认为，应该通过吸收国内外的新经验、新方法和新技术，将供应链技术以及信息技术整合，从而建立多企业动态联盟管理系统，最终实现房地产产业链之间的高效对接。这要通过以下三种途径来推进。 第一个方面是住宅产品供配系统。这个系统包括中心市场、区域中心连锁店等方式，城市开发集团有一个特许连锁经营的建材公司，其职能是收集住宅产品最新的品质的要求，从开发商的角度建立一个住宅产品数据库。 第二个方面是招投标的监管。在多企业动态联盟的基础上严格进行招投标对国有企业非常重要，通过建设工程勘察、设计材料的投入、实施监督管理等，增强依法规范投标的工程建设项目，保护国家公共招投标的合法利益。同时，这也有利于信息流、物流和价值流更加顺畅和规范，以最终实现企业供应商的高效的对接。 第三方面是建立符合国际惯例的网上公司。建立这样一个商业网站，这样不仅可以发挥网络的快速的优势而节约时间，又能通过集中采购来降低开发成本。 建立可循环的房地产金融系统 金茂润业投资顾问有限公司董事 朱凌波 目前，中国的房地产行业的资金链是一种单向的流动，没有形成一种循环的模式，房地产行业资金70％左右都是源自银行，如果出现企业经营不善，产品积压的现象，产品就变成不良资产，这时资金链就出现了一个断头。我认为，这种断头是金融系统的体系缺失，资金链应该像人体的血液一样是一个循环的系统。央行121文件为房地产行业定制出了一个方向，其根本目的是控制风险，但是，如果资金只有进入通道而没有退出通道的话，银行的资金流动就不可能形成一个良性的循环。 在国外，房地产行业在银行融资的比例已经低于40％，金融控股公司已成为资金链中的重要环节。目前，在我国出现的房地产基金、信托是一种比较好的融资方式，它是解决房地产产品还没有销售时，用未来收益发行的一种凭证，是一种带有准资产性质的抵押贷款证券化形式。基金与信托的出现解决了一部分房地产企业融资的难题，但是，我国房地产业缺乏多元的投资渠道的局面并没有得到根本的改变，无论是房地产基金还是信托，都没有大的开放品种，缺乏金融工具的创新。 技术是房地产核心竞争力 五合国际设计师 刘力 一个产业链涉及到方方面面各个行业，我认为，对于中国房地产业这个链条，缺少的就是建筑设计。在北京这么多楼盘之中只有极少数在设计方面较突出，就说明了中国地产界在技术含量上投入的非常少，这不仅仅是开发商轻视，而是包括媒体在内整个社会对房地产技术含量的轻视。这样的现状造成整个城市密度无限的加大，个个争做地标，都想把一个局部的力量无限的扩大化，其实，所有的人都是受害者，离人们理想的家居还相差很远。 作为汽车、通信行业，没有技术这个核心竞争力根本无法在市场中生存。我认为，房地产业也是一样，技术才是核心竞争力。现在，开发商轻视专家学者或者真正从事技术行业的设计师的作用，虽然有一些开发商花重金去请国际设计界的一些大腕，但是是从一种商业炒作的目的出发，利用其知名度的价值，而不是技术自身。 建筑设计是一个专业性很强的行业，但是现在有很多的开发商担当独自担当了开发、设计和策划等等一系列工作，我认为，如果中国的房地产的产品需要上一个台阶的话，只有在充分重视了技术含量的前提下才有可能实现。 房地产代理与开发商之间的互补效应 中原经济公司运营总监 蔡宇翔 从目前的形势来看，我国房地产代理公司急需与房地产开发公司建立一种高效的合作，以显示两者之间资源互补的优势。 首先，房地产这个产业链是环环相扣的，作为代理公司有一个什么样的优势或者是有什么样的能力可以促进开发商，是这个代理公司的核心竞争力。客户网络、专业化运作、较低的成本是代理公司与开发商之间建立合作的优势。 其次，作为代理公司，能够把一些先进城市的经验和理念带来给落后的城市，这种经验方面的优势是许多落后城市开发商所急需的，这也正是代理公司在房地产产业链中作用的体现。 最后，开发商要选择一个新城市，代理公司则可能成为开发商的一个先锋队，这就意味着代理行业可能会比开发商走先一步，更及时地掌握着城市的各种信息，这种代理商与开发商之间的合作，集中体现了代理公司与开发商的互补效应。
责任编辑/sf010
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