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质量有瑕疵可拒收楼 提异议注意时效

　　[提要]晶报于去年4月份连续两期报道了关于一宗由于收楼出现问题而导致开发商延期交楼的案件，当时由于双方律师争执不下，案件审理未果。日前，当事人已经于二审中获得了赔偿，该案件暴露了在收楼过程中，开发商以及购房者双方应该注意的问题———发出入伙通知并不表明交楼完毕质量如有瑕疵购房者可拒绝收楼应在法定的时限内提出收楼异议质量有瑕疵可拒收楼案件回放拒绝收楼惹官司投诉人范小姐订购了某高尚住宅区的房子，发展商按照合同约定的时间取得了房屋竣工验收许可证，并依约发出了入伙通知。但是，在办理入伙手续时，范小姐却发现所购房屋存在着一系列的问题
晶报于去年4月份连续两期报道了关于一宗由于收楼出现问题而导致开发商延期交楼的案件，当时由于双方律师争执不下，案件审理未果。日前，当事人已经于二审中获得了赔偿，该案件暴露了在收楼过程中，开发商以及购房者双方应该注意的问题——— 发出入伙通知并不表明交楼完毕质量如有瑕疵购房者可拒绝收楼应在法定的时限内提出收楼异议 质量有瑕疵可拒收楼 案件回放 拒绝收楼惹官司 投诉人范小姐订购了某高尚住宅区的房子，发展商按照合同约定的时间取得了房屋竣工验收许可证，并依约发出了入伙通知。但是，在办理入伙手续时，范小姐却发现所购房屋存在着一系列的问题。首先，除房屋的窗户存在一定的质量缺陷外（有一个裂孔），洗手间的污水管道设计不合理，导致常规的浴室无法安装使用；其次，测量后发现房间内的层高不足2.6米；再次，合同中约定的小区花园、儿童乐园、游泳池、会所等附属设施尚未建成，更谈不上投入使用；与此同时，发展商还要求她交纳合同中没有约定的收报箱、对讲门铃系统两个项目的费用。由于这些原因，双方多次协商未果，时间超过了正式入伙的时间，范小姐 要求得到延期交楼的赔偿。 案件审理 终审购房者获赔近6万 此案件审理时，开发商与购房者各持各的观点。购房者方律师认为，由于目前的房地产市场普遍使用深圳市国土局提供的规范合同，业主与开发商可以另行签订补充协议，对原合同进行变更或者进一步明确合同约定的不明之处。否则，只要有证据证明房屋质量存在瑕疵，且业主在验收后15天内已经明确提出了质量异议，则发展商应该承担交付不能的责任，业主有权要求发展商依法予以赔偿。 而开发商方律师认为，首先，由政府有关部门制定的《深圳市房地产买卖合同》不属于《合同法》所称的格式条款（或格式合同），而是具有合同示范文本的性质，因此不应适用法律关于格式条款的解释方法。其次，对“异议”应有合理限制，并非房屋出现的任何质量瑕疵都构成拒绝收楼的异议。“异议”的成立，应依据《民法》目的性限缩的解释方法，并参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而限定为：（1）房屋主体结构质量不合格；或（2）严重影响正常居住使用；或（3）面积误差达到解除合同的程度；或（4）严重的“货不对板”等的合理异议的情况。否则，如以细小的质量瑕疵而提出拒绝收楼的异议可以成立，则为追求每日房款总价万分之五的房地产出卖人迟延交楼违约金，必然引生恶意拒绝收楼者。第三，对于不属于前述限定的“异议”范围的其它确实存在的房屋质量瑕疵，作为房地产出卖人应当负担修复的义务或相应的违约责任。如是，则与实践中的习惯做法也是一致的。 案件一审，开发商胜诉。购房方不服上诉，二审终审判决购房者胜诉，获赔偿近6万元。 有效行使房屋验收权 购买商品房，除在签订商品房买卖合同时，对于合同严格审查之外，为切实保护自己作为交易一方的合法权益，全面实现合同目的，有效地行使接受房屋时的验收权，同样关键。根据蛇口律师事务所魏影的分析，在本案中，业主也就是购买者虽然不能在合同签订之初，在合同中穷尽对于标的物的要求，但是合同签订后在履行的过程中，根据发展商的售搂广告、售楼书及发展商应履行的合同随附义务，及时主张自己的权益，经过两审法院的审理，最终维护了自身的合法权益，得到了应有的补偿。 质量有瑕疵收楼提异议 本案购房者之所以最终赢得法院的支持，维护自身利益，首先在于根据合同约定行使权利。本案中，开发商虽然按照合同约定的时间取得了竣工验收证书，并依约向购房者发出了入伙通知书，但是，其合同义务并未履行完毕。除法律规定的相应的保证期应履行的义务外，开发商还应保证其对于合同标的物履行的交付义务必须是完全的、无瑕的。因而，还必须经过购房者的验收，并履行房屋钥匙的交接手续，这样才能完全履行房屋交付的义务。而由于该案中确实存在质量瑕疵，购房者不仅在15天内提出异议，且在房屋验收单上一一列举该房屋存在的问题，并拒绝在验收交接单上签字、拒收房屋钥匙，所有这一切，均是依合同而行使自己的权利，其直接的作用是为将来的索赔请求保留足够的证据。 要寻求专业律师帮助 其次，在维护权益的过程中，得到专业律师的帮助。因为，一个合同的有效履行，除了合同签订的合法、严密之外，在履行过程中亦牵涉到较多的法律问题，尤其是对房地产买卖合同而言，更是存在诸多的法律上的漏洞或空白。因而，寻求专业人士的专门服务就成了维权时较为便捷及有效的途径。 提异议须注意时效 第三，购房者还应当注意的是，应在有效的时间范围内维护权益。具体到本案，购房者根据前述合同约定提出的质量异议的期限为15天，因而对于非经专业鉴定及法定的时间检验的质量问题，应从约定的时间起15天内验收，若有质量问题即应提出书面异议。在就质量异议向发展商索赔时，还应注意不要超过诉讼时效，并应注意证据的保全。本案中范小姐十分注重证据的保全，保留了相关的单据、双方交涉的字据，以及开发商与其磋商的录音，这些都有效地保护了当事人的利益。 律师服务台出售商品房——— 发展商不能保留花园 外立面屋顶所有权 读者问： 发展商在签订房地产买卖合同时，保留对房屋外立面、屋顶及小区内花园等附属设施的所有权，这符合法律规定吗？王先生 律师解答： 作为房地产买卖行为，在签订房地产买卖合同时，第一要考虑的就是合同内容的合法性。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的定：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、过廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移，房地产首次转让合同对停车场广告权益没有特别约定的，停车场广告权益随房地产同时转移，有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。从上述规定不难看出，根据深圳房地产转让条例的规定，房屋的外立面、屋顶及小区内花园等附属设施，依法应随房地产所有权的转让而发生转移。这是法定的转移，不属于可以经约定而得以保留的权益。而住宅小区所属的停车场及广告权益则可以经订立合同当事人双方的约定而归属约定的人所有。 应该指出的是，对于顶层房屋的购买者而言，除了注意对于天台的使用权的约定，还应注意购房时的价格因素，对于户外广告权的约定给予特别的关注。因为，有些小业主之所以认购顶层住宅，主要看重的是对于天台的使用及对于景色的观赏，而正是基于此，发展商在定价时亦会综合考虑上述因素而使顶层住宅定价略高。因而若约定由开发商保留广告权益，则有可能在将来的天台及外立面进行广告经营时而使顶层业主受到影响，甚至会直接降低该房屋的实际价值。 综上所述，开发商在出售商品房时要求保留对外立面、天台及小区内花园等的所有权不仅违反了法律的禁止性规定，且没有任何合理的理由，因而其要求是无效的，即使强行约定，亦是无效的。
责任编辑/sz004
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