业委会的权力应该有多大？

业委会的产生，对维护广大业主的根本利益，及在沟通、协调，甚至化解业主与物管公司之间的关系和矛盾时，都起到了十分重要的作用。但业委会毕竟不是一个万能的机构，它有它的属性、局限性，甚至存在某些权力方面的真空。

业委会的性质

操持过众多相关案例的广东诚讯达律师事务所资深律师范慧军认为，业委会是物业管理区内全体业主实施自治管理的组织，其性质与企业和社团组织相比，有着本质的区别。可从两个层面分析：其一，从产生的程序上看，企业和社团组织的产生，需要经过工商与民政部门较为严格的审核；而业委会实行的是备案制，其产生则无需经地方政府主管部门批准。业委会成员由业主大会或业主代表会的成员选举产生，是业主大会的常设机构，并对业主大会负责。其二，从产生后的权利与责任上看，企业和社团组织要承担与权利相对等的风险、民事与法律责任，对其权利与权力本身有一定的约束力。而业委会是由业主选举产生，只代表业主行使权力，本身并非具有独立经济实体的法人，且没有以自己的名义所拥有的资产。从现有的法理上看，其行为本身不承担财产上的法律义务，而是由全体业主受益或承担相关责任。

业委会与业主之间的法律关系

业委会与业主之间到底存在着什么样的法律关系，各界说法不一。一些法律方面的专家有的认为，业委会本身是由业主成员构成，其宗旨是以服务为前提维护广大业主的根本利益，界定其法律关系没有必要性，也无实质性的意义；也有的认为，业委会虽然行使着维权的权力，但毕竟是由少数人掌管着的权力的核心主体，界定其法律关系，不仅在立法和实践中有着重要的借鉴意义，且对业委会的权力滥用起着监督和指导作用，也才能在真正意义上维护广大业主的根本利益。

范慧军律师分析认为，各方的说法都有着一定的道理，可便于我们在立法和实践中进行参考。但不能采取一刀切的做法，而是要具体问题具体对待，这样才能真正体现法律的公平公正性。业委会虽为非营利性机构，但在某种意义上说，其与全体业主之间又存在着类似非营业信托性质的民事法律关系。《中华人民共和国信托法》第二条明确规定：信托行为“是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理和处分的行为”。在信托关系中，全体业主是委托人同时也是受益人，业委会是受托人。信托财产是小区公共设施、维护基金等；信托事务为对物业管理的监督、对小区维修基金的处分等。

民事信托法律关系并非生来俱有的，必须由当事人或权利人依法设定。因此，业主的物权不能自动或必然派生这种民事信托关系，必须由全体业主主动地根据法律赋予业主的权力，遵照法律规定的程序依法设定。

范慧军律师进一步分析，《业主委员会章程》（以下简称《章程》）是业主委托业委会以业委会自己的名义行使权力的最重要的法律文件，一旦全体业主通过了《章程》，就标志着业主与业委会之间就小区物业管理的民事信托关系正式建立。业委会只能在《章程》授权的范围内，以自己的名义进行活动，不能超越权限行使权力。在目前的小区物业管理的实践中，可以常见到业委会以自己的名义选聘物业管理公司；以自己的名义为全体业主的利益参加诉讼，代管全体业主共有的维修基金和物业收入；以自己的名义对业主共同事务进行处理等。《章程》赋予了业委会的权力，也意味着对业委会的权力进行了限制，如果业委会不按章办事，对外行使权力超出了授权范围，并且不被全体业主认可，侵害了业主的利益，业主有权追究相关人的法律责任。对不称职的业委会成员，业主可依程序对其罢免。

业委会成员的构成对其行使权力的重要性

市场经济作用下，促使物管公司必须向专业化、规范化方向发展。而最代表广大业主根本利益的维权主体——业委会，在组织、发展与架构设立上却很不对等。要真正体现业委会的职责，其组织与架构成员，必须要具备一定的专业性与法律水平，否则，容易引发新的纠纷。如业委会因法律与专业知识方面的欠缺，而导致的过错责任承担主体问题。

针对这一点，范慧军律师谈了自己的看法。在小区物业管理的实践中，因业委会不按法律、法规、规章或《业主公约》、《章程》规定行使权力，引发物业管理纠纷的案例时有发生。当然造成物业管理纠纷的原因是多方面的、复杂的，但其中一个重要原因就是业委会成员中缺乏懂专业、懂法律的人才。

按目前的法律规定，小区业委会成员候选人只能是业主，有局限性，束缚了选择的范围，非本小区的物业管理专业人士和法律专业人士，无法参与业委会的运作。与物管公司的专业化、规范化相比，业委会又变成一个没有民事实力的弱势群体。从民事信托法律关系看，委托人可以是受益人，受托人不一定是受益人，委托人有权选择其信任并且有专业水准的受托人对委托的财产进行处分，对委托的事务进行管理。因此，有关立法机关，应考虑业主对小区物业管理水平的要求日益增长的实际情况，在物业管理的专门法规中设立允许聘请有专业知识的非业主成为业委会成员的条款，以便业委会能够充分利用法律赋予的权力，正确行使，提高小区物业管理水平，造福广大业主。

其实，现在很多的业委会只是一个摆设，并不能真正起到维权的作用。这一方面与其架构成员缺乏必要的法律知识有关，另一方面还有一个认识上的误区。很多人把业委会当作一个无偿的服务性的团体，但在实际生活中，由于业委会成员还要承担社会、家庭等众多角色，未必能起到一个很好的履行业委会本身权力的作用。因此，小区业主应该有一个业委会实际运作上的成本概念。否则，业委会维权本身，也要打上许多折扣。

另外，由于业委会不能尽心尽力地维权或者维错权，对第三人造成损失，产生如何承担赔偿责任的问题，这当然应由小区全体业主承担。但这方面怎么执行？有何标准和依据？小区业主之间是按份承担，还是连带承担？业委会产生是按一证一票制选举产生的，物业份额多的业主是否也应按此比例多承担相关法律责任？有关法律并没有具体规定，是否可参照《民法通则》或按公平原则进行处理？等等，都值得仔细深入地探讨和研究。

特别推荐

• 更多>>