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税改冲击波瞄准楼市要害 楼价走势有望下降二成？

　　[提要]在日前召开的广东省财政工作会议上，广东省财政厅负责人透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。新的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房子前要交的税，放到买房后按年缴交。对此，有业界人士断言：此举可使房屋成本降低一至二成。这意味着：物业税的开征将引发楼价的普遍下跌，而且日后可能出现很多购房者“买得起住不起”的情况。征税缘起，规范市场防范风险去年底十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：
在日前召开的广东省财政工作会议上，广东省财政厅负责人透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。新的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房子前要交的税，放到买房后按年缴交。对此，有业界人士断言：此举可使房屋成本降低一至二成。这意味着：物业税的开征将引发楼价的普遍下跌，而且日后可能出现很多购房者“买得起住不起”的情况。 征税缘起，规范市场防范风险 去年底十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部长和国家税务总局局长在公开场合阐述下一步税改基本思路时，也都多次提及“物业税”的内容。 据了解，国家如此迫切地实施开征“物业税”有着深层次的原因。 首先，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银行的风险。如何防范因房地产引发的金融风险问题早已引起了国家权威部门的关注。开征物业税，从而大幅度挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。 其次，开征物业税，能进一步规范并有效均衡甚至增加国家税收。新物业税开征，不仅能有效均衡各方税负，而且也能大大拓宽税收征收面，增加国家税收。 其三，会令房屋成本下降，并进一步降低目前国内居高不下的房价，降低购房“门槛”，增强老百姓改善住房的机会和能力。 其四，开征新的物业税还能有效打击房地产市场的“炒楼风”。在购房“门槛”大幅下降而使用成本大幅提高的情况下，炒楼的风险会因此而增大，故而会阻止相当部分的投机炒楼者。 此外，开征新物业税还能有效打击房地产商“圈地”风潮。税收新政实施，显然会抑制国内近年来甚嚣尘上的“圈地”、“炒地”风潮。 最后，开征物业税，还能有效调节社会贫富差距。通过对居住豪宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费，是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。 基于以上理由，国家开征物业税为势在必行之举，而且“迟办不如早办”。 新生问题，买得起可能住不起 开征物业税，购房成本下降了，但随之而来的问题是：使用成本增加了，“买得起住不起”情况将大幅增加。开征物业税后，大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，“买得起住不起”。买下房屋后，付不起后期的银行债务与物业税，从而导致更多的“断供”情况出现，进而增大银行个人房贷业务之坏帐率，引发新的金融风险。 而且，目前国内物业价值评估体系尚未完善，如何合理评估不断变化的房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。体系未建立、配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。 重要的是，土地的初始交易基本不作限制，即初始地价大幅降低，此举将会模糊郊区与市中心商贸旺区的土地价格，从而引发房地产商涌进市中心开发而抛弃在郊区的开发——因为市中心开发成本大幅下降至与郊区无异，谁不想跻身市中心区开发既热销又能卖出高价的楼盘呢？但显然，此举将不利于各地城市化发展进程尤其是“大城市”开发战略。 目前国内城市土地均采用批租形式，其好处是地方政府能在短时期内“收到”巨额资金增加城市基础设施投入以改善城市交通、美化城市面貌等等。开征新的物业税后，目前各地政府能够在短时期内“收取”的巨额资金将会分散到５０年甚至７０年来收取，众多城市建设面临资金困境的城市，如何加快城市建设与发展？ 成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者，但开征物业税后，投资房屋租赁显然成本会增加，风险也会提高，市场将会减少很多个人投资者。广州房地产市场一向以理智与成熟傲视国内同行，但缺乏了个人投资者的广州房地产市场，还能算是一个成熟的房地产市场吗？开征物业税，显然会动摇投资类物业的市场前景。 楼价走势，有望整体下降二成？ 倘若物业税开征，目前的开发成本将会大幅下降。有专家估计，此举可导致开发成本降低一至二成。这意味着，目前的房价最高有望相应下降二成！ 房价整体下降二成？这确实不是一个小问题。锦江房地产有限公司副总经理杨晓军表示，由于土地成本占房地产开发成本比重高达２０％－４０％，因此开征物业税，房价肯定会下降。但由于具体细节没有出台，因此无法估计会降多少。 不过，广州华港花园董事总经理马豪则表示，开征物业税不会对楼市有很大影响，更不可能导致房价下降２０％。马豪表示，物业税与土地出让金并不是一回事，不要将税费与拍卖土地的地价混为一谈。而且，由于各城市各地区间存在极大差异，因此各城市的实施细则也不会一刀切，市场完全没有必要因此引发无谓的震荡。 物业税开征标准有多高，这同样是业界极为关注的一个问题。据悉，曾有专家建议，采用房屋原值３０％作为“应纳税物业价值”税率不宜高于０．５％，如以一套５０万元的房屋为例，扣除３０％余下７０％即３５万元，最高０．５％的税率即０．１７５万元，即５０万元的房屋每月缴交１４０多元，应尚未超出普通家庭的承受能力。 马豪表示，作为国家调节贫富差距、引导城市与市场发展的物业税，其税率相信不会很高。据悉在香港，一套７００多平方尺（即７０多平方米）的房屋，每月所交物业税（香港称为“差饷税”）仅３００多港元。因此马豪估计，国内开征物业税税率将不会很高，楼价也不会大幅下降，楼市不会因此而大幅震荡，消费者应该放心。 广州城建集团兴业公司副总经理刘强也表示，任何政策的推出实施都有一个过渡期，他相信政府会考虑如何保障房地产市场的持续健康发展，不会盲目推出新政引爆楼市剧烈震荡。 各方反应，行业利好但需慎重 广州是中国房地产市场的“领跑者”，先于国内其它地区推出税收新政的可能性极大。马豪便认为，此前几十年国内个人很少拥有私人物业，而今城市商品房超过９０％为个人购买，广大市民大都拥有私人物业。作为与国际接轨，国家开征物业税将是大势所趋势在必行。他对开征物业税表示理解。 杨晓军也对开征物业税持欢迎态度。他表示，由于城市的土地价值会随城市发展而不断增长，因此开征物业税能保障政府的长期收益。而且，降低开发成本、降低购房成本，也有助于加快房屋周转率，活跃二级市场。更重要的是，此举能有效杜绝个别发展商的“圈地”行为，保证市场稳健发展。 不过，广州锦绣生态园市场总监陈海贤则持保留意见。陈认为，降低房地产开发门槛，有可能助长个别发展商的盲目扩张行为，而且有关税费今后多次缴交，不仅实施起来难度较大，徒增更多人力物力财力，也有可能因此催生新的违规行为。更重要的是，一次性缴交有关税费，可以有效保证城市高速发展对资金的迫切需要，而摊分到以后每年缴交，会导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而造成配套设施滞后情况的出现。 房地产专家韩世同也认为，开征物业税不一定是件好事。他认为，税费改革应当不断走向简单化，过于复杂会增加征税的人力物力成本。而且物业税税额不宜过高，不应强求一步到位。韩强调，开征物业税一定要慎重，要考虑对市场对行业的影响，推出前应当广泛征求各方意见，避免对消费者心理产生冲击。 链接 点击物业税四大悬念 悬念一：房价降一至两成？ 专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中已包含了几乎全部的税收。而物业税改革，可能要将开发商建房时上缴的一部分税，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节，消费者至少可降低１０％－２０％的购房成本。但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加，可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象。但对收入较高的年轻白领来说是一个好消息，因为它降低了置业门槛。 悬念二：打击房地产投资？ 银行利息的降低，股市的长期低迷，使得房地产成为近年来投资的一种重要手段。征收物业税后，初始房价降低了会不会助长或抑制“快进快出”的炒楼风呢？有关人士指出，物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但物业税也会带来好处，一方面楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。还有些人担心，在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其它投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。 悬念三：抑制土地供应？ 我国现行的土地出让制度为买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。 物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业持续健康发展的保证。 悬念四：将导致移民潮？ 深圳某房地产资深研究人士认为，物业税的开征将导致移民潮的产生。该人士认为，当一个地区的地税随着经济发展而比周边地区高的时候，也就意味着地区生活成本的提高。在与收入、环境的权衡之下，部分人将选择迁移到地税更低的城市居住，导致城际间移民潮的出现。就深圳而言，由于土地价值的不同，盐田和关外的物业税会相应低一些，这会使这些片区的生活成本相应较低。而随着关外城市化进程的加快，环境的差距日益缩小，市区的人就可能迁移到关外居住，从而为这些片区的房地产发展带来重大机遇。
责任编辑/sz002
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