3.15前 透过购房合同变化再看成都楼市维权升级

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合同　你都整懂了哇？

编者按：自住房商品化以来，老百姓的生活品质得到了极大提升，但由于商品房是大宗消费产品，其涉及的综合学科较多，老百姓在整个消费行为过程中，花费的心思往往比一般消费品多很多，其间最容易遭遇的侵权与伤害更是五花八门、千奇百怪……又是一年“３·１５”，我们再次关注购房合同，力图通过购房合同范本的几次变化来寻找法律给购房者提供的每一个维权保障，见证我们不断增强、改善的健康的商品房购销市场及消费状态，为购房者再次提供周详的、正确的消费知识，从而促进明白消费、健康消费、理性消费。　　

早期合同暗藏“霸王”条款

近年来，消费者对商品房的投诉不断增多。投诉范围涉及虚假广告、一房多售、面积缩小、质量低劣、延期交房、产权纠纷等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。购房者因为缺乏相关的专业知识，致使不少应该由双方共同签署并遵守的合同条款变成了开发商一方说了算。表面上是协商签订的购房合同，实际上暗藏了不少“霸王”条款。

例如，在对开发商延期交房违约责任的确定条款中，有开发商设计的违约补偿标准为“房价款的万分之二／天”，违约金标准比商业银行的贷款利息还低，“房价款万分之二／天”的违约金对开发商的督促力不明显。又如对“产权登记”违约责任的约定，却唯独没有按拖延时间的长短来计算违约金，而是不论拖延多长时间，都只赔付总房款的百分之一（相当于五十天的延期违约金）……诸如此类的霸王条款在早期的商品房购销合同中不难寻到其踪迹。

《２０４条补充条款》普及尚有难度

北京一位律师历时５年设计出的２０４条购房补充条款，折射出的是众多购房规避各种购房陷阱意识的增强。该条款全名为《２０４条商品房买卖补充条款》，简称“２０４条”。与一般的购房合同相比，它增加了大量的保护购房者权益的条款。由于它过于详细，对开发商过于苛刻，时至今日，绝大多数开发商都不愿意接受“２０４条”。

但不得不说的是，“２０４条”能促进购房者提升维权意识和购房专业知识，督促开发商加强行业自律，也能促进政府主管机关不断充实和完善通用的销售格式合同文本，以及推进相关的立法进程。

新《商品房买卖合同》更趋科学、合理

从２００２年１２月起，我市新的《商品房买卖合同》开始使用。与原《成都市商品房买卖（预售）合同》相比，《商品房买卖合同示范文本》更有利于保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平的和违法的条款，有利于减少商品房买卖合同纠纷，调动消费者的购房热情，促进住房消费。

对比新旧合同 看清各自责任

比较新旧合同，关于产权登记责任主要有三方面的区别：

首先是责任内容不同。旧合同明确规定了甲方（卖方）的协助义务，即甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在约定日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续。而新合同则明确规定了甲方提供相关资料并进行备案的义务，即出卖人应当在商品房交付使用后约定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

其次是承担责任的原因不同。旧合同规定出卖方承担过失违约责任，即如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方应承担相应责任；而新合同规定：出卖方承担违约责任，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应承担相应责任。因此，如因出卖人的责任，不管是故意还是过失导致买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的都要承担违约责任。

第三是承担责任方式不同。旧合同规定甲方违约承担责任的方式是支付违约金，新合同规定甲方违约承担责任的方式是支付赔偿金或支付违约金。

新合同明确了规划变更应经规划部门批准，设计变更应经设计单位同意；新合同明确了出卖人通知买受人义务条件：即只有当规划变更、设计变更影响商品房质量或使用功能时，才有通知义务，否则，出卖人就可以不履行通知义务；新合同留下了足够的空间让双方当事人就影响商品房质量或使用功能的情形作出明确约定；新合同解决了一个争议问题：即当买受人在接到出卖人规划变更、设计变更的通知１５日内未作出书面的是否退房的答复，视同意接受变更；新合同中明确规定，如果买受人不退房，双方应另行签订补充协议。

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