“9万3”拍卖访谈实录--万科等发展商观点荟萃

　　一、某发展商观点：

　　关于土地
　　“这是一块好地啊，能做一片高尚住宅区。容积率低。”

　　关于地价
　　据说拍卖地价要到8亿多？觉得有点儿悬，这要均价9000左右，如果按照现有的水榭花都作为参照的话，成本投入实在太大。

　　关于本公司
　　今年的一项主要的任务是要找地，也是在全国范围内寻找地块，储备留着明、后年的发展使用。

　　综合看法
　　这块地比那两个项目（水榭花都、熙园）档次低，环境有点差。但是深圳的开发商都疯狂了。这让我想起一部电影：修女也疯狂。
　　
　　
　　二、熙园

　　观点一：地段挺好，价格敏感不谈。

　　观点二：根据法定图则，这是香蜜湖最后一块住宅用地，也是临水边的地，有很大的优势。

　　观点三：CBD附近的最后一块旺地。

　　香蜜湖优势：香蜜湖没有农民房、工厂等历史建造物，也没有高密度的开发量。

　　香蜜湖遗憾：车商盘踞的“宝地”，汽车大世界什么时候搬走？
　　政府部门对公众空间、公共设施投资力度不够，也没有系统化的规划，造成土地成本的浪费。

　　三、某发展商针对该地块的意向如下：

　　购买态度：

　　无购买该地块的意向，原因如下：
　　（1）该地块有两条沿街面，考虑到噪音和私密性的因素，认为其不是特别适合于建设豪宅。
　　（2）地块容积率为1.4，建设项目应包括Townhouse和小高层，沿街小高层的建设会降低其价格。

　　对价格的预测：

　　1．预期该地块产品价格将达到10000元/m2左右，其楼面地价预期为5000-6000元/m2。
　　2．因无购买意向，暂无疑虑。

　　态度：

　　仍会继续关注该地块。

　　四、深圳**房地产开发公司

　　拒绝接受访谈，对此地块不予做任何评论，从来没有向外界表态说过要拿这块地，但是同时不希望出售方炒作将地价抬高！
　　对任何的地块都有兴趣，过去参加了很多的土地拍卖活动。
　　高度关注这块地的动向！

　　五、富通

　 请问您对香蜜湖“9万3”的看法？

　 首先说本人个人意见，富通公司的看法，那是一块好地，我就是住在香蜜湖地区，对这个地区的自然景观，居住环境有所感触。香蜜湖是一个高尚住宅聚集区，已经形成一个比较完善的富人居住环境，“9万3”将是这一地区的收官之作。

　 请问贵公司是否有兴趣购买该土地？

　 富通房地产主要立足于宝安，辐射周遍城镇，以建设质量好，价格适中的中档楼盘为己任，为深圳及周遍地区的白领服务。“9万3”显然是一个毫宅用地，我们对高端客户还没有经验，因此暂时不会考虑参与拍卖。

　 请您预测一下拍卖价格，会拍到多少钱？

　 房地产开发一般要保持10%的利润，而在香蜜湖片区相同物业比较，均价在12000元左右，建筑成本至少要5000元/平方米，因此楼面地价应该在6000元左右，但是相信会运作的发展商会出更高的价钱。

　　福通地产拍卖拿地历史

　　2002年11月8日下午，经过20多分钟近30轮的激烈角逐，富通地产以1.88亿元夺得宝安沙井中心区“地王”（面积达925778.5平方米的土地），比竞拍底价1.16亿高出整整7200万元。2003年7月25日下午3时整，宝安区坪洲开发区一宗编号为A103－0058的商住用地在市土地房产交易中心拍卖，最后被富通以1.6亿元一举竞得。

　　六、万科

　　1、是否有购买该地块的意向？为什么？
　
　　有意向。希望能同出让方直接详谈。万科认为“九万三”无疑是块好地。甚至认为有10%的利润就做。

　　2、预期本次拍卖的土地的价格将会达到什么样的水平？

　　预期价格是6000元/平方米（楼面地价）。

　　3、对于购买该地块，尚存在什么疑虑？

　　（1）股权问题。话事权是谁？是银行吗？万科认为此地转让手续复杂，股东关系难协调。
　　（2）地价高低问题。万科认为城市的意义靠地价。在汽车拥有量每年以12万辆增长的今天，交通已不是郊区楼盘发展的障碍。换句话说，城市中心区的楼盘已不是开发高档楼盘的绝对优势。
　　（3）战略导向问题。众所周知，万科拿地的战略是城乡结合部。万科的产品定位是城市大众阶层。价格太高很难做。

　　4、需要我们提供什么服务？

　　希望世联能够提供更多的土地信息。
　　希望世联提供有偿的城市数据平台和基础数据库。

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