专家指导：买房盲目付定金 竹篮打水一场空(5-2)

 在商品房买卖中通过订立认购书、订购书或者预购书的形式向消费者收取定金是司空见惯的事情了。但是，某些开发商也正是利用制定这些格式合同的机会，为消费者设置了暗藏的“定金”陷阱，许多购房者身受其害！近日，中消协公布了签订商品房买卖合同需警惕的九大陷阱，其中“认购定金难以归还”被列为首位。据广东省消委会介绍，关于购房定金的投诉已成为包括楼房质量、面积欺骗、虚假广告、更改规划等在内的购房投诉热点之一。

　　哪种定金绑住消费者？

　　确定你是否买了房子，朋友总是习惯的问：付定金了没？如果付了，你就已经泥足深陷无法自拔了！消费者买房时须先签订认购协议书，并交付一定数额的定金，在广东乃至全国的房地产行业内都是一个惯例。开发商收取定金后，往往会借收取定金的优势，在签订正式的商品房买卖合同时，迫使消费者接受一些不愿接受或者不利的条款，签订认购书显然成为一些开发商绑住购房者的手段。那么定金的效力如何确认呢？

　　周小姐看中了鹭江地铁站旁的一处在建物业，匆忙付了定金，但是一个月后到了约定签合同的日子，却没有收到任何通知，过后的一个月她又在天河看中了另外的房子，于是她以签约时间过期为理由要求拿回前一个楼盘的定金。本以为会有一番周折，谁知道售楼小姐爽快的答应了退钱，两天时间，周小姐就拿回了自己的一万块。其实，开发商在尚未取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，有时会以打折、优先选房等优惠吸引有意购买该楼盘的消费者交付“临定”或“诚意金”。这种定金并不具有法律约束力，所以无论何种因素，消费者在不购房的情况下都可以要求发展商退还。周小姐的情况就是如此。

 
　　第二种是开发商在取得《房地产预售许可证》后，与消费者签订《认购书》并收取定金。这种定金是以合同形式规定，具有法律效力。王先生先是在工业大道附近落定金准备购买一处物业，后来考虑到小孩子上学的原因决定放弃这一地段，但是售楼人员拒绝归还定金，让王生很苦恼。最后在售楼人员的劝说下，他转而购买同一开发商在东山区开发的另一物业，定金也跟着转过来充当了首期款的一部分。

　　案例——定金纠纷劳民又伤财

　　在购房者中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始。”意思是说只要交了定金就掉进了陷阱，再也不能自拔了。因为定金交出容易收回难，甚至有的购房者因为定金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。消费者在购买房屋过程中遇到的定金争议情况比较复杂，有的是因为发展商的欺瞒，有的是双方原因，但也有的确实是消费者自身因素造成的。

　　【案例1】

　　双方没有就房屋交付时间达成一致定金能退吗？

　　2003年12月，家住天河区的赵先生与一房地产开发公司签订了《商品房定购书》，约定购买该公司开发的房屋一套，总房价款56万元。该定购书还约定：买方签订本商品房定购书时，每套房屋交付定金1万元，买方到期未履行承诺的义务，卖方除有权将此房屋转卖他人外，买方已交的定金不退还；如买方履行了义务，卖方如转卖他人，须双倍返还买方所支付的定金。上述定购书签订后，赵先生依约支付了定金人民币1万元。此后，双方在订立《预售合同》时对交房的时间不能协商一致，未能订立《预售合同》。赵先生要求退还定金，开发商以赵先生违约为由不予返还定金。

　　岳成律师事务所广州分所袁雪律师意见：在双方订立的《商品房定购书》中，没有关于房屋交付时间的约定，赵先生在就房屋交付的时间问题未能与开发商达成一致的情况下，拒绝订立主合同并及时通知了开发商，具有正当的理由，不应适用定金罚则，开发商应当全额返还定金。

　　【案例2】

　　房屋被抵押，定金是否能退？

　　王先生今年2月在海珠区某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了20000元定金，当时该开发商未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定十日内签订商品房买卖合同。王先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，王先生又要求其出示预售许可证正本，被以各种理由拒绝，他怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，王先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝

　　岳成律师事务所广州分所张启军律师意见：开发商故意告知王先生虚假情况，隐瞒开发房屋已被抵押的真实情况，诱使当事人作出错误判断的，签订了认购书，根据我国相关的法律规定可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。开发商没有向王先生说明房屋已抵押的情况，而且不愿签订解押协议书，所以无法签订购房合同的责任在于开发商，适用定金罚则，开发商应双倍退还定金，向王先生返还40000元。

　　法律透析——

　　面对买房必须经历的定金之路，大多数置业者都是雾里看花，那么究竟该如何认识“购房定金”呢？

　　北京岳成律师所广州分所张启军律师认为：

　　首先要明确的是，房屋认购书中的定金属于立约定金。从学理上解释，定金分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金、违约定金。2000年12月8日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释＝颁布之前，担保法和合同法仅规定了违约定金一种形式。“担保法司法解释”根据司法实践的需要，对定金的形式作了扩展性规定，在已有的违约定金的基础上，又具体规定了立约定金、成约定金、解约定金等形式。房屋认购书中的定金是为了保证购房人与售房人之间订立房屋买卖合同而交付的定金，因而属于立约定金。严格地讲认购书属于预约性质，是为了将来订立买卖合同而订立的契约。那么，认购书中的定金既可以看成是保证订立合同的立约定金，也可以看成是认购书的履约定金。即当事人拒绝订立主合同，便是对预约义务的违反，便要受到定金条款的约束。

　　其次，一定要关注定金罚则的适用条件：如果当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，那么定金合同是实践性合同，即只有在定金实际支付时，定金合同才生效。否则，定金合同不生效，当然也不能适用定金罚则。

　　如果一方当事人在签订了认购书后，明确表示拒绝订立主合同，或者通过其行动表明拒绝订立主合同的，均属于拒绝订立主合同的情形。当事人间不能就主合同的条款协商一致，不能一概而论认为是一方当事人拒绝订立主合同，若主合同的条款在认购书的已经有了约定，则双方应当接受，否则即属于拒绝订立主合同。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同，适用定金罚则，那么结果必然是要求购房人在订立了认购书之后，必须无条件地接受开发商提出的每一项主合同条款。这不符合合同法的诚实信用原则和公平原则。

　　对策支招——

　　既然定金程序已经让迈开购房第一步的众多置业者一头雾水了，那么该如何应对作好防范，以免出现不必要的纠纷呢？岳成律师事务所袁雪、张启军律师为避免定金陷阱，给大家支了几招，也算提个醒。

　　协商定金

　　不公平合同拒签。如果消费者确定相中某楼盘，又一时无法签订正式合同，消费者有权与房地产商就“定金”合同的内容(双方责任、定金额度、相关时效、违约赔偿等)进行协商，对单方强制要求，消费者一定要拒签合同。

　　直接签约

　　直奔主题签合同。如果消费者经过考察，深思熟虑后决定买房，可与开发商直接签订正式的商品房买卖合同，不必签订房屋认购书。

　　律师代理

　　购房是非常专业的，一般的消费者都是无法全面掌握其中的情况。所以，消费者也要增强法律意识，要养成请律师买房的消费习惯，避免落入陷阱。

　　合同约定

　　消费者在订立房屋认购书、订购书或者预购书时，应当在合同中明确约定，如果因不可归责于双方当事人的原因，致使双方无法就合同的主要条款达成一致，无法签订正式的《商品房买卖合同》时，开发商应当将其所收取的定金退还给消费者。

　　政府手段

　　行政主管部门监管不力。目前消费者交纳定金时所签订的《认购书》内容没有统一的规范，开发商都是自行拟定，五花八门，也为纠纷种下了祸根。政府相关部门如果能制定统一的《认购书》文本，向社会公示后予以确定，必定能减少纠纷的发生。

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