【曝光台】天泽花园：业主权益遭遇监控真空！

●物业管理公司应为业主服务，但如果缺少了监督，也难免为了一些私利而置业主的利益于不顾，甚至做出损害业主利益的事儿来。对于天泽花园的小区业主来说，他们眼睁睁看着自己的利益受损而无可奈何，是因为新的业委会尚未产生，处于真空状态。

●一位女业主未经政府相关部门批准，竟然在自己的楼顶上加盖了房子，管理处在业主的要求下确实多次对该种行为加以制止，但是最终无果。

●小区本来是封闭式管理的，但是这么多的商铺进驻，他们的生意不会单单依靠小区的业主，那么以后大量的外来人员在小区进进出出，谁来保障业主们的人身和财产安全。

2004年5月1日，市民们大都沉浸在黄金周的欢乐中，但是深圳市天泽花园的A女士和她的邻居们却无心享受这份快乐，小区的物业管理问题使他们忧心忡忡，特别是架空层，眼看着一天一天被搬进来的商铺所占据，他们的活动空间则随之减少，安全问题也面临更多的隐患，他们心中充满了无奈。

天泽花园小区西面的架空层，有不少已经被商铺给占用，其中一些还在装修。

□  投拆

楼顶搭建----引发业主对管理处不满

天泽花园位于福田区皇岗口岸渔农村旁边，是小高层建筑。由于位于口岸旁边，所以尽管价格不菲，但是仍然吸引了不少的置业者，当中不少是深港家庭。小区1999年入伙，起初大家都能和睦相处，其乐融融，但是一位业主的异常举动开始扰乱了小区的安宁。据A女士反映，2002年5月，小区天情苑1单元12楼的一位女业主未经政府相关部门的批准，竟然在自己的楼顶上加盖了房子，管理处在业主的要求下确实多次对该种行为加以制止，但是最终无果。

“我们与物业公司本来并没有太多的矛盾，在加建事情上，物业公司当初也给业主一定的支持，但是后来加建事情变本加厉，2004年初，该单位业主在其加建的房屋上再加建了第二层房子。可能是房屋结构受到影响，下面的单位出现了很多裂缝，甚至发生渗漏。广大业主对此意见很大，但是管理处却没有去过问，我们认为管理处没有担起作为业主“管家”应有的责任。”

对于违建，作为建筑专业人士的业主B先生不无担忧地说：“每一座建筑都有一定的设计标准和规范，如果随意地增加，必然导致在结构等方面发生问题，而且该建筑并不是完全按照要求在承重框架上搭建，所以就更加危险了。目前底下单位发生裂缝，就已经说明结构已经受到了影响，如果不及时纠正，后果将不堪设想。加上该违建是简单搭建起来的，又处于楼宇的最高层，如果遇到强烈台风，很有可能出现整座违建被吹翻的危险，严重威胁小区业主的生命财产安全。”“作为业主最信任的‘人’，连起码的安全保障都不能给，谁会让你再留下来？”B先生称，逐渐地业主与管理处的矛盾开始加深，后来不少业主们都产生了要换“管家”的念头，双方的关系更加紧张。

据业主们投诉，在天逸苑楼顶也有违章搭建情况。

业委会维权----业主遭不明身份人殴打

“我们第一届业委会是在2000年10月成立的，成立后业委会做了大量的工作，为业主维护了正当的权益，特别是带领业主就购房合同条款的落实问题与发展商交涉，最终获得了赔偿。但是这样也激化了业委会与管理处的矛盾，之后，业委会开展工作就越来越困难了。”业主C先生称，“作为业委会，必须维护业主的权益，但是由于维权就必然‘损害’了发展商和物业公司的既定利益，所以后来的矛盾越来越恶化。”

“最令人痛心的事件出现在今年的3月7日。因为第一届业委会在2003年10月届满，2004年3月7日，小区业主在福田区建设局物业科的工作人员监督下进行第二届业委会成员选举。当天中午，业主们正在依照程序进行投票选举时，二三十名来路不明的人士突然冲进会场，对业主进行殴打，而小区保安员则无动于衷。”业主D先生在向记者回忆当时的情况时还义愤填膺。“当天5名业主被打伤需送院治疗，一名候选人被打至腰骨错位，一名有孕在身的业主导致小产。事后业主都在反省，为什么这些人可以轻而易举地进入小区？作为小区的保安员和物业管理公司，连最起码的保护工作都没有做到，我们还能相信他们吗？还能继续让他们管理我们的小区吗？大家对于更换物业公司的决心更加坚定。”

架空层出租----埋下许多安全忧患

“我们有800多户人家，本来小区的活动空间就有限，架空层是业主平时活动的场所之一，特别是雨天，架空层是主要的活动场所。今年市政府进行梳理行动，对违章建筑进行清理，小区旁边的高架公路下面的搭建商铺也被拆除，没想到这些刚刚被拆的商铺却悄悄地进驻了小区，原来的架空层活动空间被一家一家的商铺逐渐代替。

业主E小姐告诉记者，业主多次向管理处提出抗议，但是却没有任何作用，反而是商铺一天一天地增多。E小姐非常担心今后的小区治安问题：“小区本来是封闭式管理的，但是这么多的商铺进驻，他们的生意不会单单依靠小区的业主，那么以后大量的外来人员在小区进进出出，谁来保障业主们的人身和财产安全。小区的儿童特别多，平时大家都喜欢让他们在小区花园、架空层等地方自由活动，但是现在整个格局将被打破，我们都很担心。”

□ 记者调查

现场----商铺正在装修

接到业主的投诉后，记者两次来到小区进行调查。记者发现，在天情苑的楼顶上确实有搭建的房子，其风格与本来的建筑物有明显的区别。在其楼下的一个单位，墙壁和天花都出现了明显的裂缝，上面还有漏水的痕迹。

在小区西面的架空层，确实有不少的空间已经被商铺给占用，其中不少还在装修。一位店主告诉记者，他们就是刚刚拆迁过来的，至于生意他们并不担心。“消费者不会仅仅是小区的业主，还有小区外的人嘛，保安员不会不让他们进来消费的。”

物业公司----出租架空层补贴管理费

日前，记者来到了天泽花园管理处，其管理处的邵主任介绍，天泽花园是滨基实业集团开发的，目前是由滨琪物业公司进行管理，是开发商的子公司。

他告诉记者，小区自1999年入伙后，物业管理工作一直很优秀，相继被评为深圳市安全文明小区、优秀住宅小区等称号，公司在2003年还通过了ISO质量认证体系。至于业主投诉天情苑楼顶的违章搭建情况，在上一任管理处主任时就已经发生，当时也曾经向政府职能部门反映过，但是最终是如何处理的也不太清楚，邵主任表示他来天泽花园当管理处主任才7个月。至于天逸苑上面的搭建，在售楼的时候就已经搭建了，是作为物业公司的员工宿舍，并没有出租。

在架空层出租方面，管理处与业主是有协议的，架空层出租的收益部分用于补贴管理费，按照我们的标准，物价局核准我们这里可以按照3元/平方米的标准收取管理费，现在才收2.25元/平方米。为何收这么低的管理费？就是因为有架空层的补贴。记者表示要看看协议，但是邵主任称协议不在他那里，他承诺会在第二天给记者送来，但是直至记者发稿为止，记者仍没有看到协议书。

至于业主投诉架空层近来被突击出租的问题，邵主任解释的确有一批商铺在小区旁边被拆后搬进小区，但是物业公司是有选择地让他们进来的，多是选择一些服务性比较强、对业主可提供便利的行业，如五金、送水、洗衣等，一些对居民产生干扰比较大的行业如美容美发、餐饮等都不让进来。但是记者发现一家刚刚搬进来的美容店正在装修。

邵主任称至于小区业委会与物业公司的纠纷完全是因为有个别的业委会成员想从中捞取好处而制造矛盾，给物业公司造成了极大的麻烦，为此，物业公司已经在短短的几年时间里更换了4位总经理、6位保安队长。

业主----业委会未产生如何维权

“由于第一届业委会已经解散，第二届业委会还没有选举出来，所以小区现在业委会处于真空状态，很多权益无法得到保障。就如现在架空层被占用出租一样，业主对物业公司的一些管理行为虽然有不满，但是却因为业委会没有选举出来而没有办法去跟物业公司抗衡”。

业主A女士称，目前很多小区都面临这样的情况，就是在业委会换届选举的期间，一旦处于真空的时候，很多的权益没有办法得到保护，他们希望这些问题能够引起政府部门的重视。“就拿我们天泽花园的情况来说，物业公司的管理合同在2003年10月30日就已经期满了，但是因为业委会任期满后一直没有成立下一届业委会，所以物业公司一直没有跟我们签订新的委托管理合同。而且由于新业委会没有成立，业主对物业公司涉嫌侵权的一些行为无法监控。”

据记者获悉，相关部门已于前日到天泽花园对违章建筑进行调查。

□ 律师说法

擅将架空层做商铺违法

广东正翰律师事务所张晶律师在接受记者采访时表示，物业管理合同期限届满，物业管理合同双方权利、义务终止，在未签订新的物业管理合同之前，物业公司继续管理行为应属无效，全体业主可以通过业主大会选聘新的物业管理企业。至于本案中提到的“真空”阶段，确实在很多小区存在。因此，一方面应抓紧时间成立业主委员会；另一方面，对于物业公司的继续管理行为以及将架空层出租等侵权行为，所有业主都可以通过向有关部门投诉或者诉讼来解决。

至于架空层问题，张律师称，架空层是为增加绿地面积，改善住宅小区环境，规划部门要求开发商把商品住宅楼首层或裙房顶层架空绿化，为业主提供一个优美舒适的环境和活动空间。架空层权属全体业主，任何人包括物业公司未经业委会或全体业主同意不得改变用途。而且，架空层要改变功能，不但要全体业主同意，还要向规划部门申请更改规划，在得到批准的情况下才能改变功能。如果业主反映的情况属实，那么案中物业公司将架空层挪用做商铺应该是违法的行为。

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