房贷服务收费有得商量 聪明购房者请大胆还价

消费者无论是到中介机构，还是到专门的贷款服务公司，面对这些公司业务员摆在你面前的“明码标价”还真需多个心眼，无论是中介费、担保费，还是什么什么费用，可以多问一句：这笔费用可以不收吗？

服务收费可以讨价还价

在浦东新区浦东南路上，汇集着近十家中介门店，形成时间早，规模也已大致形成。日前，记者以一名普通买家的身份，走访了这些中介门店，希望了解中介公司办理房贷服务的收费标准。

一家港资品牌的中介工作人员态度很好，接待也显得相当耐心。记者向她表示，自己已经与交易对方基本达成协议，但是需要寻找第三方办理按揭贷款、签订合同、产证、交易监管等保障措施，因此想前来咨询一下费用。

她仔细询问了记者交易房产的标的及要求，取出一张罗列了各项费用价格的表格。记者看到，这张表格上的项目及其计算方式如下：

契税：房价×１．５％（税务局）

交易手续费：建筑面积×２．５元（交易中心）

交易登记费：１００元（交易中心）

抵押登记费：２００元（交易中心）

配图费：２５元／张（区）、６５元／张（市）（交易中心）

合同印花税：房价×０．０５％（税务局）

权证印花税：５元（税务局）

保险费：贷款金额／１００００×贷款年限相对应的每万元保险费（保险公司）

评估费：５０万以下的，５００元；５０－１００万的，１０００元；１００万－１５０万的，１５００元；１５０万元以上的，房价×０．２％（评估公司）

房贷中介费：房价×１％（中介公司）

应该说，大部分费用都是买卖双方必须支付的，但中介公司收取１％的房贷中介费无疑让记者感到不大对劲。当记者对此表示异议时，她说：“如果你只是前来办理一个手续就支付这么高费用的话，相信你肯定不能接受，所以这个费用可以由你自己决定。”她表示，只要“讨价”合理，这笔费用可以自由浮动。

在接下来的几家房屋中介咨询时，记者发现，小中介一般不能够提供单独的贷款业务服务，而品牌中介的收费差异，也就在于“房贷中介费”这一项。

“前面所提到的这些费用都不是中介公司收的。”一家中介门店的物业顾问解释说，“必须要交纳的费用，是中介替客户收取后去进行办理。而中介费就是指‘跑腿费’，既然希望提供全程打理服务，支付相应的服务费也是应该的。”据了解下来，中介费的行情大致维系在２０００元至房价的１％不等。

需要指出的是，这里的中介费指的是中介公司单纯为客户办理房贷、交易手续等方面的费用。如果这桩买卖是通过这家中介公司完成的，中介公司收取了交易佣金后，情况就完全不一样了。一位中介行业人士说，中介公司收了佣金，办理二手房贷款就自然不会再收什么房贷中介费了。

有关人士对高额收费这样解释，贷款服务业务并不是中介公司的主流业务，也不希望独立操作此项业务，其实，高额收费是一种导向，希望买卖双方不要跳过中介“手拉手”。

房贷服务费受到挑战

在一家按揭贷款服务中心，记者遇到了正在与业务员洽谈的郑女士。郑女士将自己的房源信息发布在网上，与寻房而来的下家达成了协议。她认为，品牌中介能够提供风险担保与信息来源，但是如果买卖双方自己“携手”合作成功，就没有必要通过中介来支出这笔佣金，而且仅仅只是办理贷款业务的话，中介要收的费用显然太高了；选择去银行办理手续，虽然免除了额外的服务收费，但经历时间长、交涉麻烦。因此斟酌下来，还是到按揭贷款服务公司来办理手续。

目前二手房购房者办理二手房贷款，通常有三种不同的路径以供选择：通过中介公司办理；委托专业的贷款服务公司办理；直接去银行柜台自己交涉。

目前相当部分的二手房交易者都会选择中介公司完成交易，从最初的寻找交易方，到办理交易手续，直至房屋交割。信用度高、规模大的中介因为有固定的数量与份额，往往与银行建立有稳定的合作关系；而一些不具备资质的小中介则挂靠在具有担保资质的按揭贷款服务公司名下。但是，不论是品牌中介还是小中介，当贷款业务成为一个独立的工作事项时，都会选择转交给按揭贷款服务公司办理。

那么，专业贷款服务公司的服务收费是多少呢？据了解也各不相同，除了部分必须费用外，有的公司“明码标价”的服务费在７００元至８００元左右，而有的公司服务费只有３００元至５００元。各个办理贷款业务的专业机构的收费并不一样，最主要是由于政府并未产生相关的收费标准。

而如今，麦格理公开宣布的服务“零收费”对这３００元至５００元，或７００元至８００元的服务费公然提出了挑战。继麦格理之后，是否会有新的贷款服务公司跟进，抑或依然我行我素，市场将作出回答。

其它收费亦有“噱头”

在实际交易中，有些贷款服务商还提出要收取一定的阶段性担保费用，其收费标准为贷款额×万元标准（因不同年限标准不同）。所谓的阶段性担保是指，在借款人申请的银行贷款发放之后，在借款人的房屋产权证及房屋他项权利证明办理完毕之前，担保公司为借款人提供的阶段担保，称之为借款阶段性担保。而这笔费用，通常是采用转按揭形式贷款产生的。所谓转按揭是二手房交易中个人住房贷款转移的简称，即仍处在按揭中的房屋进行再次买卖时，通过办理转按揭手续，使得该房屋的买方通过贷款来还清卖方的前次按揭房款，以解决双方资金不足的问题。由于周转方便、回笼资金快速，因此许多二手房买卖都会采用这种方式。据一位银行专业人士透露，具备担保资质的贷款服务机构为了吸引客户，提出可以在２－３个工作日里完成交易。实际上，贷款服务商是在垫出资金为尚未还清贷款的卖家付清贷款余额。如果银行为买家发放完贷款后，发生违约情况，因而导致该房屋无法成交，银行则向贷款服务商追究责任。阶段担保费由此产生。

在去年１０月市物价局所公布的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》中明确规定：房屋中介经纪公司提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续，只可向贷款人收取４００元的费用。但在实际操作中，相当部分的贷款服务机构却按照一个不成文的规定来执行，即每万元担保收取６０元。

同样的，在保险费一项中，如果是购房者本人办理房贷保险，按照目前市场行情，最低可拿到６折左右；由中介公司或贷款服务商代办的话，往往会向消费者收取高于６折的保险费价格，其间保险公司的佣金返还，利润相当丰厚。

不明费用从何而来

作为连接银行与房屋中介公司的桥梁，贷款服务机构与银行、房屋中介这两个产业环节的关系连接紧密。中介公司广泛的信息来源和客户渠道可以为贷款服务商吸引贷款，赚取利润；银行则可以利用资信度较高的贷款服务商，以控制贷款风险。因此，银行通常会支付贷款服务商一定的佣金，争取更多的房贷市场份额。

一位从事贷款业务的银行界人士认为，返佣是银行自由选择的结果，由于在个人贷款业务方面银行竞争相当激烈，对提供了贷款客源、风险保障的贷款服务商而言，银行自然要支付贷款手续费。如果贷款服务商实力资金雄厚，完成一定量的贷款额度，一般可以向银行要求放款额５‰的扣率返还。

为了完成更多的量，房屋中介公司的客源对贷款服务商会产生强烈的吸引力，贷款服务商为了增加竞争力，就会将相当份额的所收费用返回给中介。而羊毛出在羊身上，大部分不正当的费用就会转嫁到消费者头上，由此产生了各种名目繁多的收费。一位业内人士透露，房屋中介公司以贷款服务公司名义向贷款客户收取费用实际上是在为自己索取收益，因为最终贷款服务公司还是会将这笔费用的大部分甚至全部“奖励”给“拉来”贷款客户的房屋中介，他们之间的业务联系和往来实在是太紧密了，谁也缺不了谁。

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