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二手房房贷服务零收费“搅乱”行业盈利？

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2004年05月28日12:20 来源：/  /  
购买二手房时除了佣金是最大一笔开支外，二手房贷款服务通常也会产生一些费用。这边，品牌房产中介希望调高佣金上限标准，而那边，房贷服务公司却又“另类”宣告服务“零收费”。 二手房贷款服务究竟应该向贷款人收取多少费用，目前几乎每家公司的“明码标价”都不同，从房价1%至数千元、300元，甚至不收分文。近日，麦格理管理咨询（上海）有限公司在业界公开提出“零收费”，在房贷服务业引发轩然大波，从中引起的震荡被业界专家称之为“搅乱”了收费标准。 在二手房交易中，申办按揭贷款流程所涉及的手续与时间相当复杂和漫长，再加上可能发生的风险，使得相当部分市民愿意选择按揭贷款服务公司或者房屋中介机构为其代办，以此省时省力。如此一来，不仅在整个流程操作中节约了时间，而且能够免去奔波劳顿。但是，看看所提供的费用明细单子，服务费、担保费、保险费、评估费……各项费用名目繁多，事实上，这些收费均“水分”多多。 麦格理公示“零收费” 具备外资银行背景的麦格理管理咨询（上海）有限公司近日向新闻界率先提出“服务零收费”概念，即所有房贷服务不向借款人收取任何服务费用。总经理章利华近日在会晤媒体时表示，提出这个新概念的根本目的，是为了降低消费者参与二手房交易的成本。她说，“贷款服务行业在中国是一种新的产业形式，虽然目前仍然不算成熟，但发展前景巨大，而且最终将与国际市场接轨。麦格理将在澳大利亚实行的零收费体系引入到中国贷款服务业，既使得消费者对贷款服务行业有更全面的了解，还促使行业透明化、专业化操作，同时消费者更容易进行决定和选择。” 麦格理此举无疑是为了争夺二手房贷款服务市场的份额。目前，在上海的二手房房贷服务机构中，一些房地产网站占了较大的市场份额，如房产之窗、安家等。去年，安家网为各家商业银行吸引的二手房贷款总额达到了２２亿元，比前年增长１２０％，预计今年的数字是４５个亿。而房产之窗的量已大体相当。由此，同为专业贷款服务机构的麦格理通过公示“零收费”的形式欲迅速取得口碑效应，也是十分顺理成章。 章利华认为，目前的贷款服务行业虽然刚刚起步，但是已处于“春秋战国”时期，在这种竞争形式下，需要一个有序的发展环境。麦格理提出的“服务零收费”就是从培育市场的有利角度出发，将国外成熟的服务概念引入到中国市场，使消费者得以体验。 业内叫好者几乎没有 当然，这项新型的服务方式亦引起了不同反响。一位贷款服务机构的负责人表示，贷款服务行业需要有一定规模。在市场尚不成熟的情况下，提出“服务零收费”似乎为时过早。这位负责人认为，麦格理的服务方式也有相对的局限性，只注重对于“手拉手”客户的培育，而忽视了房屋中介机构的客源。如果采用了此种方式，对于贷款服务商而言，其利润来源就只能取决于银行返佣。但是，银行返佣并不具备固定的模式和份额，这对于需要以完成贷款数额才能取得返佣的贷款服务商来说，会产生相当大的经营压力和风险。 但章利华对于未来发展空间却是相当乐观，她表示，按揭贷款服务公司采取的是一种“行商”的服务模式，其服务质量、内容和态度构成的竞争能力，最终应该由市场来做决定。 同时，业内人士认为，大部分贷款服务机构虽然服务于中介公司，但最终的服务对象还是落实在个人消费者身上，随着一些诸如存量房网上登记备案等政策的酝酿和出台，贷款服务商与个人消费者“手拉手”的形式将越来越多。虽然这种服务模式对贷款服务机构而言，等于“让利”于消费者，但对于二手房购房者而言，无异于增加了更广泛的选择渠道，得到了更多的实惠。 透视房贷服务盈利模式 麦格理此举被圈外人士形容有点“自曝家丑”的味道。何以言之，一下子将该行业的盈利模式向公众一览无余。换句话说，以前按揭服务公司声称的服务费等等，并非这类公司的主要利润来源，更不像某些公司声称是“唯一的”利润渠道。目前，据业内人士透露，不考虑“零收费”模式的麦格理，按揭服务公司通常的主要利润来自于各个合作渠道：为“手拉手交易客户”提供各类个性化服务，如转按揭、再按揭等，从中收取代办费；旗下挂靠的小中介会提取一定的代办费作为分成；与银行的合作中得到佣金。 圈内人士分析说，在所有收入构成中，与银行的合作、从银行取得的代理费收入可能是最多的一块。一位熟悉内情的人算过一笔账，办成一笔房贷中介，可从银行获得相当于一个月贷款利息的代理费，利息返佣是最大的一块“蛋糕”。 ■相关链接 房贷服务盈利模式可能有重大改变—— 服务佣金不得与贷款金额挂钩 有消息说，市银监局日前向沪上各商业银行发出通知，对开办二手房按揭贷款业务提出规范要求。其核心内容为，银行手续费不得与贷款金额挂钩。商业银行可按责任与义务相挂钩的原则支付相应的手续费，但支付的费用不得与贷款金额挂钩。各商业银行向按揭服务公司支付费用，应严格执行国家财务会计有关规定，并制定相应的内部操作制度，规范操作行为。 同时，银行与贷款服务公司合作须先审资质。银监局指出，各商业银行内部应制定相应的风险控制制度，明确与之合作的房产中介公司的资质标准，提供二手房贷款担保的房产中介公司应当具有与之相应的担保能力。银行不得放弃审贷责任。各商业银行要加强二手房贷款管理，不能因贷款服务公司提供部分贷前调查服务而放松贷款管理。特别在房地产价值评估和房产登记、资料验证和交易真实性审核及贷后资金管理等各个环节应严格执行贷款操作程序，要处理好信贷主体与房产中介公司的代理关系，不得推卸商业银行自身应承担的职责，切实避免交易风险和操作风险。 房贷服务企业表示不理解 对于上海银监局的通知，沪上房贷服务公司大多表示不理解。一位圈内人士对记者说，在二手房贷款领域里，贷款服务公司从交易里得到银行“佣金”，在业内已是公开秘密，特别是这个“佣金”一直是和贷款金额挂钩的，比如月提供贷款１０００万元的贷款服务公司和提供１亿元的服务公司，银行返还利差的比例就不一样。“从资金监管和盈利的角度来讲，金额越大风险越大，盈利也应该越大，这在二手房按揭服务行业里几乎成了行规。” 该人士表示，“这种利润共享既表明了银行对个人信贷的重视，也反映了按揭服务公司因提供贷款资源、信息、贷前资料收集等服务，可以按责任与义务相挂钩的原则收费，这无可厚非。当然，银监局要求支付费用不得与贷款金额挂钩，可能是从防止贷款虚高和风险过大角度考虑。” 对于银监局要求各商业银行加强二手房贷款管理，不能放松贷款管理，放弃审贷责任，特别是在房地产价值评估方面等要“睁大双眼”。一些中介人士表示，房产评估一直是银行作主的事情，各大银行都有自己合作的专业评估机构，这一点上中介不必操心。
责任编辑/昆山搜房网
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