[曝光台]皇洲花园与邻近小区捆绑 物管岂能搭伙？

将两个不同的小区捆绑起来进行物业管理，有关部门考虑到的是方便性。但对维权意识越来越强的业主来说，更需要的是管理的透明度。面对记者，皇洲花园的物业管理公司表示“不方便接受采访”，这也同样是个透明度的问题。暂且不论事件的是与非，透明度，已先成为一个尴尬的难题。

●“小区大门的改造、天花板的维修等项目都应该征询业主的意见，但是我们对这些事情一概不知，就算后来过问，人家也不愿意讲，我们业主如何能保障自己的权益？后来大家都觉得必须有真正属于自己的业主委员会，才能真正为业主办事。”   ——业主罗小姐

●两个楼盘之间存在开发入住时间不同，开发主体不同，不在同一红线图之内，公共设施及场地各自所有，各自拥有独立的供水、电及配套设施系统，受不同的公共契约约束(两个小区均有不同的业主公约)，两个小区业主互不熟悉等问题，按照法律法规的精神，完全可以成立两个独立的业主委员会。   ——律师刘子龙

2004年5月26日，深圳市政府市长接待信访日。天刚放亮，深圳市福田区皇洲花园小区的部分业主起了个大早，他们要赶到市政府，当面向市长反映小区管理情况：几年来，他们一直在两个小区一个业委会尴尬的困扰中生活。

皇洲花园的业主希望成立独立业主委员会，相关职能部门则
希望相邻两个小区成立一个业委会，这成为目前矛盾的焦点。

□ 投诉

物业公司  捆绑管理两个小区

矗立在滨河大道皇岗立交路段的皇洲花园曾经是滨河大道的标志性建筑物。“我们的房子是1993年入伙的，当时价格很高，均价每平方米达到7000多元，是当时片区最贵的房子。因为楼盘所处的地理位置比较好，临近皇岗口岸，而且与中心区也是近在咫尺，所以虽然楼价高昂，但是买房子的人还是很踊跃。不过，随着时间的迁移，我们就开始发现居住在这里并不愉快。”还没等记者发问，罗小姐就连珠炮似的诉说他们的遭遇。

罗小姐的不愉快主要是来自与“邻居”的关系。皇洲花园旁边有一个叫华厦新居的小区，是多层建筑，这本来是两家独立的小区，皇洲花园有320户，而华厦新居的只有154户，从一开始物业公司就把两小个区捆绑在一起管理，连业主委员会也是一起的。

皇洲花园是深圳市物业工程开发公司和珠江实业开发公司开发的，地块号为B119—13，由皇星阁和皇辉阁两座高层建筑组成，而华厦新居的地块号则为B119—14，是由另外一家房地产公司——深圳物业集团公司开发的。皇洲花园是1993年11月入伙，华夏新居是1994年5月入伙的。

“长期以来我们的管理费收取3.2元/平方米(后来经过不少业主的抗议才降为3元/平方米)，而华厦新居只收0.75元/平方米。最重要的我们的本体维修基金、架空层的出租租金的使用等，由于牵扯到两个小区，所以监管十分麻烦。”罗小姐称，“小区大门的改造、天花板的维修等项目都应该征询业主的意见，但是我们对这些事情一概不知，就算后来过问，人家也不愿意讲，我们业主如何能保障自己的权益？后来大家都觉得必须有真正属于自己的业主委员会，才能真正为业主办事。”另一位业主郭小姐称，现在他们由于没有自己的业委会，业主根本无法监管物业管理公司的行为。

管理费用  业委会不独立无法监管

“麻烦还不只这些，事实上，两个小区一个业委会已经慢慢地造成了两个小区之间业主的矛盾，因为我们要求两个小区独立管理，本小区的收益和交费落实到自己小区的使用上，必然会影响华厦新居的业主原来这种模式。”杨小姐给记者打了一个比较通俗的比方：“我们就像两个搭伙吃饭的人，但是我交的是买肉钱，你交的是买菜钱，现在我要求独立开伙，那人家肯定会有意见的嘛！道理很简单，因为再也不能够花买菜钱而享受吃肉的待遇。”

“现在问题更严重的是目前两个小区就连一个真正的业委会都没有。2002年，小区接连发生了多起的盗窃事件，后来业主的意见很大，于是大家要求成立业主委员会，给业主们创造一个对话的平台。2003年小区成立了业委会，但是后来很快就解散了，现在一直还没有成立起来。目前矛盾焦点是我们皇洲花园的业主希望成立独立业主委员会，相关职能部门则希望我们两个小区成立一个业委会。现在我们处于业委会真空状态。”罗小姐不无担忧地说。

皇洲花园  要求成立独立业委会

“从2003年8月开始，我们开始向管理处和政府相关职能部门申请独立的业委会，但是一直得不到说法。根据国家《物业管理条例》和深圳市[2003]120号文件规定，单位物业管理区域的划分按城市规划部门批准的项目红线范围规定。皇洲花园与华夏新居有不同的红线范围，且共有设施、设备和场地完全独立，业主承担的责任和义务以及利益诉求不相同，将两个小区捆绑在一起，不利于明确责任和义务。”

罗小姐引经据典地向记者诉说了他们的观点。

“我们入伙时虽然与开发商签订了《皇洲花园公共契约》，但是按照《深圳经济特区住宅物业管理条例》的规定，早已丧失约束力，所以是不能够成为妨碍小区成立独立业主委员会的依据。目前，皇洲花园小区与华夏新居小区属于两个不同性质的小区，由一家物业公司管理的局面并不是自然形成的物业管理区域，而是市场不规范、开发商垄断造成的，是不合理的。另外，将成立的业主委员会与物业管理活动属于两个不同性质的法律范畴，不能混为一谈。”

管理部门  不宜成立两个业委会

“皇洲花园与华夏新居不宜成立两个业主委员会”，今年初，深圳市住宅局（现已合并至深圳市国土资源和房地产管理局）就皇洲花园业主提出的要求作出了这样的结论。

住宅局表示，皇洲花园的皇星阁和皇辉阁(高层区)、华夏新居(多层区)虽然由不同的开发商建设，但是地域相邻，道路、停车场、小区出入口、垃圾站、社康中心等设施为业主共同使用，而且每位业主在入住时均与开发商签订了接受该公司统一实施物业管理的《皇洲花园公共契约》，事实上皇洲花园、华夏新居多年来已经形成了一个物业管理区域。根据国家《物业管理条例》和深圳市住宅局《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》的有关规定，划分物业管理区域时应考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、规模经营、便于管理的原则。已建成物业的具体划分方法是以其已经自然形成的物业范围确定。因此，从规模经营、便于管理、保持稳定的角度出发，皇洲花园、华夏新居应确定一家物业管理企业从事物业管理服务。

□ 记者调查

物业管理处  称不方便接受采访

日前，记者来到皇洲花园，记者发现两个小区相连的距离比较近，有业主告诉记者，以往两个小区间是有东西隔开的，后来才人为地弄到一块。后来甚至将华厦新居的两个门口中的一个堵住了，只留下一个出口，造成两个小区业主只能主要从皇洲花园的门口进出。还把皇洲花园的招牌挂到华厦新居的大门口上。

皇洲花园曾是片区最贵的房子。

记者准备采访物业管理处时，该管理处主任称正在外面封闭学习，希望记者能等他回来详细介绍情况再发稿。如果来不及可以到公司总部去采访。当天记者来到公司，工作人员一听是记者，马上就表示负责人全部外出，不能接受采访，不过，要了记者的名片，称公司会跟记者联系，但是一周过去，记者没有收到该公司的任何电话。相反的是，本来要向记者详细介绍情况的管理处杜主任也闭口不谈，当记者拨通他的手机时竟称打错了，后来记者拨打他的办公电话，他才不得已称不愿意接受记者采访。

与此同时，记者在福田区建设局物业管理科也遇到了同样的问题，称还不方便介绍皇洲花园的具体情况。记者完成了一次还没有“完成”的采访。对于皇洲花园业主要求成立独立的业委会的说法，华厦新居的一位业主认为对小区的管理并不会造成太大的影响，目前两个小区间的业主的关系的确没有以往那么和谐，他们希望相关部门能尽早有一个说法，否则对于两个小区的业主都会造成一定程度的影响。

不方便接受记者采访的管理处的工作人员告诉记者，关于成立业主委员会的事情可以向政府职能部门了解。

□ 律师说法

两个小区  可以成立不同的业委会

“皇洲花园和华夏新居可以成立两个不同的业委会，并独立进行物业管理”，广东正翰律师事务所刘子龙律师认为，去年9月1日实施的《物业管理条例》第九条明确规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”

而深圳市住宅局《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的指导意见》第二条也明确指出：“划分物业管理区应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、规模经营、便于管理的原则。具体划分方法：1、按城市规划部门批准的项目红线范围划定；2、已建成的物业以其自然形成的物业范围确定。”

具体到华厦新居与皇洲花园问题上，两个楼盘之间存在开发入住时间不同，开发主体不同，不在同一红线图之内，公共设施及场地各自所有，各自拥有独立的供水、电及配套设施系统，受不同的公共契约约束(两个小区均有不同的业主公约)，两个小区业主互不熟悉等问题，按照法律法规的精神，完全可以成立两个独立的业主委员会。

□ 记者手记

一次没有“完成”的采访

在皇洲花园小区业主因为遭遇到两个小区一个业委会的尴尬时，记者的采访也遭遇尴尬，费尽周折但是却未能“完成”采访。

两个小区一个业委会，记者当初接到选题的时候并不觉得很“猛”，但是细想下来，却有一定的意思，但是没有想到采访难度这么大。很能理解他们不接受采访的心情，因为大家都担心“讲多错多”，但是，问题总不能悬而不决。为何两个小区的非要成立一个业委会，当小区业主觉得资源产生冲突的时候，是一定要维持现状还是想办法疏导。在记者眼内，他们虽然有“肥水”外流的担忧，但是更多的是希望能通过合法合理的途径监督本体维修基金的支出、架空层出租收益等，以确保全体业主的利益不受侵害。如果能有积极而且确有成效的办法，小业主也不会在乎有几个业委会。

现在面对的问题是，业主日益高涨的不满情绪如何引导，既没有让他们如愿成立自己的业委会，也没有看到切实可行的监督办法，那么凭什么来说服业主？

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